אספני הדירות מת"א מתקפלים ומבטלים את ההלוואה מהחברה

ד"ר משה ונילי וינברג מתקפלים: בעקבות הביקורת של מחזיקי האג"ח על ההלוואה שתיכננו לקחת מהחברה שלהם מ.ו השקעות, בהיקף של עד 50 מיליון שקל, זוג אספני הדירות מת"א, מבטלים את ההלוואה מהחברה.

● אסטרטגיית הצמיחה של הפניקס: מגדילה את חלקה בסוכנויות. והאקזיט שירשום איציק עוז
● "הקטנו את החשיפה למניות הביטוח": מנהל ההשקעות שבונה על סקטור הנדל"ן

כזכור, הביקורת טענה כי מדובר במהלך משונה, במקום שבעלי השליטה ישקיעו בחברה ויזרימו אליה כסף הם ביקשו לקחת דרכה הלוואה "למימון פעילותם העסקית של בעלי המניות". ההלוואה כללה ריבית של פריים פלוס 2%, כלומר 8%, כאשר ברשותם עמדה האופציה "למשוך סכומים שונים בכל פעם ובכל עת עד לגובה ההלוואה, בהתאם לצרכיהם ולשיקול דעתם ובהסכמת החברה".

בחברה מציינים כעת כי ביטול עסקת ההלוואה מגיע "לאחר קיום דיאלוג עם חלק ממחזיקי אגרות החוב של החברה". את עוצמת הביקורת ניתן לשמוע בין השורות של הדיווח האחרון לפיו בעלי השליטה "מייחסים חשיבות רבה, ראשונה במעלה, לעמדתם של מי ממחזיקי אגרות החוב של החברה. החברה מקפידה על הקשר שלה עם שוק ההון, המהווה נדבך משמעותי באסטרטגיה שלה ובהתפתחותה העסקית, לרבות בדרך של גיוסי חוב והון עתידיים, ותעשה כמיטב יכולתה כדי לשמור על קשר זה ולחזקו. לאור האמור לעיל ולאחר שהחברה שמעה את עמדת חלק ממחזיקי אגרות החוב שהנפיקה, מתוך רצון להיעתר למבוקש על ידם ומתוך כבוד להם ולעמדתם (ואף שאינה מוסכמת על דעת החברה ובעלי השליטה) החליטו החברה ובעלי השליטה בה לבטל את העסקה".

"התנהגות בעייתית של בעלי השליטה"

בחברה חשבו שההלוואה היא פתרון מתאים לעודפים שנצברו בה. בשיחה עם גלובס, הסביר יו"ר מ.ו השקעות, ד"ר גיא וינברג (בנם של בעלי השליטה) כי "זה רק הסכם מסגרת, אין הלוואה ספציפית על הפרק שההורים שלי לוקחים. היום יש לחברה כמה עודפים, מיליוני שקלים בודדים, שאם ההורים שלי ירצו לקחת הם יוכלו, ועוד 38 מיליון שקל שנמצאים בנאמנות ואי אפשר להשתמש בהם... זו הלוואה להורים שלי כל עוד אין שימושים טובים יותר לכסף". לטענתו המטרה הייתה "להסדיר את היחסים כיוון שההורים שלי נתנו לחברה הלוואות ועכשיו זו פשוט תמונת ראי. ההסכם נועד לעשות סדר".

אלא שבשוק ההון פחות התחברו לטיעונים הללו. אורי תובל, מנכ"ל בית ההשקעות תובל, אחד ממחזיקי האג"ח של החברה, אף אמר השבוע לגלובס כי המהלך "מראה על התנהגות בעייתית של בעלי השליטה, למרות שמחזיקי סדרות א' וב' מוגנים לחלוטין כי יש שעבודים חזקים שגבוהים מהחוב עצמו".

עוד הוסיף כי "אני ממש לא מקבל את זה ברוח טובה. זה סימן לא חיובי לחברה. למה להם לקחת כספים מהחברה ולעשות עסקים מחוץ לפעילות החברה הציבורית שלהם? תעשו את העסקים האלה בתוך החברה הציבורית. אם הם רוצים להוציא כסף מהחברה הם צריכים לתת משהו בתמורה. לא לקחת סתם הלוואה. ששיעבדו נכס לטובת החברה או משהו דומה".

נזכיר כי משפחת וינברג צברה במשך עשרות שנות פעילות פורטפוליו של עשרות דירות להשכרה בלב תל אביב. לפני כחצי שנה החברה נאלצה לתקן הערכת שווי לקרקע שלה בראשון לציון וזה ירד ב-61 מיליון שקל לסכום של 190 מיליון שקל, בעקבות התערבות של רשות ניירות ערך, שדרשה מהחברה להפחית את השווי שנקבע. חלק החברה בקרקע היא 12% בשטח של 100 דונם בראשון לציון, ליד שכונת נווה הלל וצומת עין הקורא, שם מקדמים עם שותפים תב"ע ל־2,050 יח"ד, 10 מגדלים בני 30 קומות כל אחד וכן 11 מבנים בני 10 קומות, בשטח כולל של כ-99,508 מ"ר.

הנפקת המניות שבוטלה

החברה עצמה הוקמה בתחילת שנות ה-70 ומחזיקה בדירות, למשל בבניין מגורים בעל 13 דירות ברחוב נחמני בת"א, עוד 18 דירות בבניין רחוב מזא"ה, אך רובן ל"שוכרים מוגנים" שאסור להעלות להם את דמי השכירות, וכן 6 דירות בבניין ברחוב אידלסון, ועוד 3 דירות ברחוב תלפיות ברמת גן, וכן קרקעות בבני ברק, תל השומר וגבעת זאב. בסוף שנת 2022 החברה רצתה לגייס בבורסה יותר מ-100 מיליון שקל לפי שווי חברה של מאות מיליוני שקלים ולפרוע באמצעות כך חוב יקר על נכסים נוספים שרכשה המשפחה, באירוע שנחשף בגלובס. בסופו של דבר ההנפקה בוטלה. בהמשך החברה גייסה 4 סדרות אג"ח, כשבאמצעות האחרונה גם פרעה חוב לגוף פיננסי של 46 מיליון שקל וחוב נוסף כלפי בעל השליטה של 15.5 מיליון שקל .

ארבע סדרות האג"ח של מ.ו השקעות נסחרות בבורסה בתשואה שנתית של 3.9%-4.5% צמוד למדד, ובמח"מ של 2.2 עד 4 שנים.

בשנת 2024 רשמה החברה הכנסות של 1.8 מיליון שקל, יותר מכפול ביחס לשנה שלפני. את 2024 היא סיימה במעבר לרווח של 6.7 מיליון שקל (לעומת הפסד של 7.2 מיליון שק) וזאת בזכות שיערוכי נדל"ן חיוביים בהיקף של 20.4 מיליון שקל, לעומת שיערוכים של 1.7 מיליון שקל בלבד אשתקד.