המדינה מצטרפת לרשויות המקומיות ומסתערת על מכרז הענק של אנבידיה

היכן תקים אנבידיה את מרכז הפיתוח החדש שלה? לאחר שבקשתה לקבלת מידע (RFI) על רכישת קרקע גרמה לענף כולו להתעורר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מבצעת מהלך משמעותי מצידה בכיוון - ומציעה לענקית הטכנולוגיה הבינלאומית 14 אתרים שבהם תוכל להקים את מרכז הפיתוח שלה. כך נודע לגלובס.

● ועידת ישראל לנדל"ן | עוזי לוי, מנכ"ל מבנה: עיקר הצמיחה של ישראל עוד לפניה ותחום הנדל"ן המניב יהנה
● אנליסטים צופים: אפווינד הישראלית תימכר בשווי של פי 20 מהכנסותיה
● חדשות ההייטק | הענקית שהצטרפה למועדון טריליון הדולר, והשכר בתחום ה-AI שובר שיאים

על פי הפרטים שהתקבלו, רמ"י הגישה הצעה בה 14 נקודות שבהן מצויות קרקעות שיוכלו להתאים לדרישותיה של אנבידיה. נזכיר כי החברה ציינה בהודעתה מתחילת החודש לקבלת מידע על חטיבות קרקע זמינות לבנייה בצפון, כי היא מחפשת קרקע רציפה בשטח 70 עד 120 דונמים, עם זכויות בנייה של 80 עד 180 אלף מ"ר. זהו היקף בנייה עצום, המשקף מהלך מהגדולים בשנים האחרונות, אם לא הגדול ביותר בענף ההייטק הישראלי וכן עבור הרשויות באזור.

כאמור, רמ"י הציעה לאנבידיה מגוון אפשרויות לקרקעות מתאימות, באותו "מרובע" שבו הגדירה אנבידיה את אזור חיפושיה - בין זיכרון יעקב, מגדל העמק, קריית אתא וחיפה. לגלובס נודע כי בין הרשויות שבתחומן מוצעות הקרקעות נמצאות עכו, יקנעם, נוף הגליל, עפולה והמועצה האזורית מגידו. סביר להניח כי מדובר בקרקעות באזורי תעשייה קיימים, שחלק מהם כבר הוזכרו כאן בעבר כמועמדים בעלי סיכוי טוב להיבחר ע"י אנבידיה - אזור התעשייה מבוא כרמל (מגידו), פארק התעשייה ציפורית (נוף הגליל), פארק עופר ביקנעם ואזור התעשייה של העיר עפולה.

הלוקיישן שנחשב למועדף בעיני המומחים, בשל התאמתו הגבוהה לדרישות אנבידיה, הוא פארק מבוא כרמל, שנמצא קרוב מאוד למרכז של החברה ביקנעם, סמוך לכביש 6, מציע עתודות קרקע גדולות, מיסוי נמוך, ובהרחבה המתוכננת בו גם קרבה לקו מתח גבוה ולתחנת כוח פרטית.

על פי גורמים בענף, הסימנים מראים כי יתכן שאנבידיה אף בוחנת אפשרות לרכוש קרקעות בכמה אתרים ולא רק בנקודה אחת.

קרקע בפטור ממכרז

אותן קרקעות שמציעה כעת רמ"י לאנבידיה כאפשרויות רלוונטיות עבור הקמת מרכז הפיתוח החדש שלה, יוצעו לחברה בפטור ממכרז. מדובר במהלך שמבצעת הרשות דרך קבע, ומשמעותו בפועל הטבה לא מבוטלת כלל עבור גורם הנהנה ממנו - ודאי כשמדובר בקרקע בסדרי הגודל שמחפשת אנבידיה. הטבה זו תצטרף לעוד הטבות רבות שצפויה לקבל החברה לטובת הקמת המרכז החדש.

נסביר: מתן קרקע בפטור ממכרז (המוענק לרוב באזורי עדיפות לאומית) מייתרת את הצורך של הגוף שזוכה בכך מלהתחרות מול אחרים על הקרקע שאותה הוא רוצה. המחיר של הקרקע נקבע מראש, בהתאם לקריטריונים ולהוראות מסוימות, ולא נקבע על פי ההצעה הגבוהה ביותר, כפי שקורה במכרזים פומביים רגילים - שמביאים להצעות סופיות גבוהות משומת הקרקע המקורית. לכן ברוב המקרים פטור ממכרז משמעותו מחיר נמוך משמעותית.

ניקח לדוגמה מכרז לקרקע בשטח 3.9 דונמים באזור התעשייה של העיר נוף הגליל (אזור תעשייה בתוך העיר, ולא פארק התעשייה ציפורית), שנסגר במרץ השנה. 11 הצעות הוגשו לקרקע, והיא שווקה בהצלחה במחיר של כ־8.8 מיליון שקל - לעומת מחיר שומה לקרקע שנקבע על כ־3.9 מיליון שקל - יותר מפי שניים.

למעשה, עצם העובדה שאנבידיה מחפשת את הלוקיישן החדש באזור הצפון דווקא, שרבים מיישוביו מוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, תזכה אותה בהנחה גדולה מאוד. באזור עדיפות לאומית ב', שנכלל ב'מרובע החיפושים', תשלם אנבידיה רק 51% מערך הקרקע - אבל רק עבור הרחבת מפעל. בעת הקמת מפעל חדש, תצטרך לשלם דמי חכירה מלאים.

כך או כך, הטבות אלו יוכלו להבטיח לה בקלות כי עלות רכישת הקרקע תסתכם בכמה מאות מיליוני שקלים בודדים, של כ־400 מיליון שקל לכל היותר, לפי הערכות.

ישנה עוד הטבה משמעותית שממנה יכולה ליהנות אנבידיה, במסגרת החוק לעידוד השקעות הון: חברה המוגדרת מועדפת - בעיקר אם פעילותה בפריפריה - יכולה ליהנות ממס חברות מופחת, שיעמוד על 16% במקום 23%, ובאזור פיתוח א', שהוא למעשה אזור עדיפות לאומית, תיהנה ממס של 7.5% בלבד. אלא שמבדיקת גלובס עולה שאנבידיה יכולה ליהנות מהטבה משמעותית יותר: אם תעמוד בקריטריונים להכרה כ"מפעל טכנולוגי מועדף מיוחד", מס החברות עשוי לרדת עד לשיעור של 5% בלבד.

נראה כי על הקריטריונים המרכזיים להכרה כמפעל טכנולוגי מועדף אנבידיה אכן עונה: קריטריון אחד, סך ההכנסות המאוחדות של הקבוצה שאליה שייכת החברה, צריך להיות גבוה מ־10 מיליארד שקל (הכנסות החברה מפעילותה הכוללת עמדו ברבעון הראשון של 2025 על 44.1 מיליארד דולר); ושכרם של 20% מעובדי החברה צריך להיות מסווג כהוצאות מחקר ופיתוח, או שבמפעל מועסקים לפחות 200 עובדי מו"פ. מאחר שהאתר החדש של החברה מיועד להקמת מרכז פיתוח, נראה שגם בקריטריון זה היא תוכל לעמוד בקלות.

 ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל / צילום: תמר מצפי

הרשויות עומדות בתור

על הזכות לארח את משכנה החדש של אנבידיה מתחרות רשויות רבות, בהן כאלו שהודיעו על כך באופן רשמי ופומבי ובהן כאלו שעושות זאת "מתחת לפני השטח". נתי אמסטרדם, מנהל אזור ישראל בחברה, סיפר ימים לאחר פרסום ה־RFI כי בחברה קיבלו פניות מצד ראשי רשויות "מדן ועד אילת", ולגלובס נודע כי אזורי התעשייה "שגיא 2000" בעמק יזרעאל ו"ציפורית" הסמוכה לנוף הגליל, כמו גם עיריית עפולה, אף הגישו מסמכים לאנבידיה. עיריית מגדל העמק מיהרה להצהיר כי ראש העיר יקי בן חיים וצוותו כבר החלו במגעים עם נציגי החברה.

לגלובס נודע כי גם היישוב רכסים, שבו מתוכננת הקמה של מאות אלפי מ"ר למסחר ותעסוקה, הגיש הצעה לאנבידיה לצד המועצה האזורית זבולון. היישוב נמצא בסמוך לכביש 6, ובתחומי אותו שטח חיפוש שהגדירה החברה.

גם בצפון הרחוק יותר, באזורים שמחוץ להגדרת שטח החיפוש של אנבידיה, מנסים למשוך את החברה אליהם. ראש העיר צפת, יוסי קקון, שלח מכתב לרה"מ בנימין נתניהו, וביקש ממנו לפעול להבאת הקמפוס של אנבידיה לעיר; 18 ראשי רשויות באשכול גליל מזרחי הודיעו כי הם פועלים יחדיו על מנת למשוך את החברה לאזור התעשייה צח"ר הסמוך לראש פינה ולחצור הגלילית; וראש המועצה האזורית מטה אשר ויו"ר פורום יישובי קו העימות, משה דוידוביץ, אמר כי הבאת אנבידיה לאזור קו העימות תהיה חשובה "יותר מכל דבר אחר שהיה כאן בעשור החולף ושיהיה כאן ב־20 השנים הקרובות".

עצם רעיון ההגעה לעיר מסוימת או לאזור מסוים מתמרץ את הרשות להציע הטבות מפליגות לאנבידיה - כדי לבחור בהן כמובן. הטבות כאלו יכולות להתבטא בהנחה גדולה בתשלום הארנונה, בהקלות בירוקרטיות שיקצרו תהליכים עבור החברה, בסיוע בהקמת תשתיות נדרשות ואף במענקים כספיים מסוימים בהתאם ליכולותיה של הרשות. כך לדוגמה, בעבר הציעה עיריית עפולה הנחה של 50% בארנונה למשך שלוש שנים, לחברות הייטק שיעבירו את משכנן אליה.

במבט מהצד מדובר בחבילת הטבות אדירה עבור החברה, שיכולה לשקף חיסכון של מיליארדי שקלים ויותר מכך. התועלת לכלכלה הישראלית מעצם הקמת המרכז החדש עשויה להיות גדולה עוד יותר.

כיום לאנבידיה כ־5,000 עובדים בחמישה מרכזי פיתוח בישראל. הקמת המרכז החדש, המתוכנן להיות גדול במיוחד, יכול להזניק את מספר עובדי החברה לכ־10,000 עד לסוף העשור, ולהפוך אותה לאחד המעסיקים הגדולים בהייטק הישראלי. אלו בוודאי יזניקו כלכלית קדימה את האזור שבו יוקם המרכז החדש, ויתרמו לכלכלה הישראלית.