פרויקט הנדל"ן הגדול והמדובר בישראל צובר תאוצה. מי יממן אותו?

רובע שדה דב אינו רק פרויקט הנדל"ן המדובר ביותר בשנים האחרונות, אלא אחד הגדולים ביותר שנבנו בישראל מבחינת היקפים. בסך הכול, צפויות להיבנות במתחם כ־15 אלף יחידות דיור בתקופה קצרה למדי. לפיכך, מלבד המשאבים העצומים הנדרשים מצד החברות היזמיות שלוקחות בו חלק, נדרשים היקפים חסרי תקדים של מימון, שאותו צפויים להעמיד שורה ארוכה של גופים פיננסים ברשות הבנקים וחברות הביטוח לצד חברות המימון הקטנות יותר.

● "המון כסף לאזרחי ישראל": יוסי אבו מספר על מאחורי הקלעים של עסקת הגז עם מצרים ועונה למתנגדים
● פינוי־בינוי ראשון ברמלה: הכשרת היישוב תבנה 2,500 דירות

על פי ההערכות בשוק, היקף המימון של הפרויקטים השונים במתחם צפוי לעמוד בהערכה זהירה על כ-25-30 מיליארד שקל (לא כולל החובות על הקרקע). עם זאת, בשוק המימון סבורים כי היזמים וקבוצות הרכישה לא צפויים להיתקל בקשיים להשיג מימון להקמת הפרויקטים.

השבוע הודיע חברת המימון החוץ-בנקאי ברקת כי חתמה על הסכם מימון עם כ-203 בעלי זכויות בשדה דב במגרש מספר 105, בהיקף כולל של כ-1.15 מיליארד שקל. זאת כחלק מקידום פרויקט הכולל הקמה של 372 יחידות דיור למגורים, 66 יחידות מלונאיות וכן שטחי מסחר במתחם המבוקש (מגרש 105). את האשראי תעמיד ברקת בשיתוף עם חברות הביטוח מגדל ומנורה וקרנות עמיתים.

קודם לכן דיווחה ישראל קנדה, שמקדמת את הקמת פרויקט Rainbow במתחם, כי חתמה בסוף השנה שעברה על הסכם מימון עם שני גופים בנקאיים. במסגרת ההסכם, הבנקים יעמידו לחברה מימון בהיקף של עד 3.2 מיליארד שקל, מתוכו סכום של עד 1.23 מיליארד שקל ישמש לצורך מימון עלויות הקמת הפרויקט ופירעון הלוואת שנלקחו על הקרקע.

הסכם מימון גדול נוסף במתחם נחתם לפני כחודשיים בין קבוצת לוזון רונסון לבין הבנקים דיסקונט ופועלים, בהיקף של 700 מיליון שקל. זאת, לאחר שבפברואר האחרון זכתה החברה במכרז לרכישת זכויות החכירה בקרקע במרכז הרובע, המיועדת להקמת 340 יח"ד בבנייה רוויה ו-3,500 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה תמורת כ-740 מיליון שקל.

קבוצת נחמיאס של היזם קלוד נחמיאס, שבונה ברובע שדה דב את פרויקט אוטופיה שבו 337 דירות, חתמה על הסכם ליווי עם בנק לאומי ומנורה, בהיקף של 2.5 מיליארד שקל.

עם זאת, חלק לא מבוטל הן מקרב הגופים היזמיים והן מקרב קבוצות הרכישה, לא השלים עד כה את הסכמי המימון של הפרויקטים. עם זאת, ההערכות בשוק הן שככל שהפרויקטים יתקדמו ויתחיל לקרום עור וגידים, כך יגברו החתימות על הסכמי המימון מול הגופים המלווים.

חיתום לכל אחד מבעלי הזכויות, בנפרד

"יש הרבה מאוד כסף בשוק שמחפש מקום טוב להשקיע אותו, ושדה דב זה לחלוטין מקום טוב וראוי, השוק מאוד תחרותי היום", אומר עדי גזית, מנכ"ל ואחד מבעלי השליטה בחברה מימון הנדל"ן ברקת.

הסכם המימון שעליו חתמה ברקת שונה משני ההסכמים הקודמים, משום שהיא תעמיד אשראי לבעלי זכויות במתחם, ולא ליזם בודד. בעלי הזכויות בקרקע, יותר מ-200, רכשו אותה במשך שנים רבות, ושיעור הבעלות שונה בין אחד לאחר.

יש לכך יתרונות וחסרונות. בצד החיסרון, משך הזמן הארוך להחזרת ההלוואה, והצורך לעשות חיתום לכל אחד מבעלי הזכויות בנפרד. בעוד שבקבוצות הרכישה ההלוואות נמתחות לכל אורך הקמת הפרויקט ומוחזרות על ידי בעלי הזכויות, בעסקאות היזמות ההלוואות מוחזרות כבר עם תחילת המכירות.

"בקבוצות רכישה, החוב עומד ואנחנו יכולים להיות פתוחים עם סכום המימון לאורך התקופה. מאידך בעסקה יזמית, אמנם יש חוב פתוח לגוף המממן, אבל הוא הולך ופוחת לאט לאט, תוך כדי התקדמות הבנייה עם המכירות", מסביר גזית.

מצד אחר, "אחד היתרונות בליווי קבוצות הוא שאין סיכון של שיווק כי הכול מכור מראש, ויש פיזור טוב של החוב. מבחינת מקורות המימון סגרנו קונסורציום חזק ללא מגבלות - עמיתים, מגדל ומנורה. אבל המפתח להצלחה הוא שיש נציגות חזקה, וכך זה במקרה הזה. יש מנהל פרויקט שמולו אנחנו עובדים כמו מול יזם".

גזית אינו מוטרד מעיכובים אפשריים בבנייה בגלל מחסור בפועלים, משום שרוב החברות שיבנו בשדה דב הן חברות הביצוע הגדולות, המסתמכות בעיקר על פועלים סינים ולא פלסטינים.

ג'ואנה ויסמן, מנהלת תחום אשראי, ערבויות ותשתיות במנורה מבטחים, מסרה: "אנחנו שמחים על מימון של קבוצת רכישה בשדה דב לצד ברקת. זהו צעד אסטרטגי מחושב בתקופה זו של אתגרים בשוק הנדל"ן בכלל, ובתל אביב בפרט. אסטרטגיה זו מאפשרת לנו להפחית משמעותית את החשיפה לתנודתיות בשוק מכירות הדירות, תוך התמקדות בניהול סיכוני הביצוע בלבד באיזור עם היצע גדול של דירות שיצאו לשיווק כמו שדה דב".