הפשרה תקרוס? המאבק על קרקעות הפטריארכיה בירושלים מסתבך

הפלונטר הגדול סביב "קרקעות הפטריארכיה" - יותר מ־500 דונמים בירושלים שהסוגייה סביב המשך חכירתן נמשכת כבר עשורים - מסרב להיפתר; וייתכן כי כעת הפך סבוך יותר. גורמים המעורבים בסיפור טוענים כי עתירת חלק מבעלי דירות ונכסים לבג"ץ לפני כחודש, רק מרחיקה את הפתרון, והם מזהירים: "מתן צו ביניים מצד בג"ץ בעתירה יהיה בכייה לדורות".

● בכמה נמכרה דירת ענק במגדל הכי שנוי במחלוקת ברמת גן
● "כספי ציבור נגזלו": העליון בביקורת קשה על קק"ל בפרשת קרקעות הפטריארכיה

פרשת קרקעות הפטריארכיה מקורה בחתימה על שלושה חוזי חכירה מצד קק"ל, מול הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית, לפני יותר מ־70 שנה, בראשית שנות ה־50. קק"ל חכרה את הקרקעות ל־99 שנים, ומה שנראה אז כנצח - תום תקופת החכירה - הולך ומתקרב בצעדי ענק, והפך להיות זמן קצר במונחים נדל"ניים (25 שנה). אלא שקק"ל לאורך הדרך נמנעה מלקבל החלטה אם להאריך את החכירה (זכות העומדת לה מתוקף החוזים ההם), וחוסר הוודאות הביא לצניחה של עד 40% במחירי הדירות בקרקעות אלו, המצויות במקומות מרכזיים בירושלים, בשכונות טלביה וניות למשל. כעת גורמים שונים טוענים כי על אף שפתרון בנושא עוד רחוק, חלה התקדמות מסוימת לקראתו - ולגרסתם, ההליך המשפטי שננקט כעת עשוי למנוע את הבשלתו.

עשורים של היעדר החלטה

העתירה לבג"ץ הוגשה ע"י כ־204 בעלי נכסים על קרקעות אלו מתוך כאלף. דרישתם של העותרים ברורה: אלו מבקשים כי קק"ל תחליט על הארכת החכירה כדי שתהיה להם ודאות קדימה. מאחר שהמדינה, קק"ל וכל הגורמים הקשורים בכך לא הגיעו לכדי החלטה בנושא, לא נותר דבר מלבד לבקש מהערכאה המשפטית העליונה ביותר לעשות זאת.

נחזור בקצרה מעט אחורה ונסביר את הפלונטר שנוצר סביב קרקעות אלו: ראשית, מדובר בחוזים ישנים, שאינם כוללים כל פרט לגבי משך החכירה, אם תרצה בכך קק"ל, ולגבי הסכום שתצטרך לשלם תמורת זאת. שנית, בשנות ה־2000 ניסתה קק"ל להגיע מול הפטריארכיה להסכם הארכת חכירה למאות שנים, שנראה כבר כסגור - אלא שאז התברר כי חתימת נציג הפטריארכיה זויפה, והעסקה בוטלה.

ברקע, לפני כעשור רכשו גורמים פרטיים את הבעלות על הקרקע מהפטריארכיה, ולפני כמעט שנתיים רכש אותן איש העסקים היהודי גארי ברנט באמצעות חברת קרקעות ירושלים 2022 מבית אקסטל תמורת 750 מיליון שקל. לאורך דרך, מאז אותה עסקה לפני כ־25 שנה, לא קק"ל ולא המדינה הצליחו להגיע לכדי החלטה בעניין.

מאז התקיימו מגעים בין החברה הרוכשת וקק"ל באשר לעתיד השטחים. מצד אחד בעלת הקרקעות מעוניינת לקדם כמה שיותר מהר את הפיתוח עליהן - בדמות בנייה או התחדשות עירונית, אך כל עוד לא נמצא פתרון לחוכרי המשנה, הדיירים, דבר לא יוכל להתבצע. מצד שני נמצאת קק"ל, שרוצה לכל הפחות לשמור על השטחים הציבוריים הכלולים בקרקעות אלו, ושעליהן נמצא בין היתר מוזיאון ישראל בחלקו, תיאטרון החאן, בית הכנסת הגדול ועמק המצלבה, וכמובן תשמח לתמורה כלשהי אם תידרש לוותר על זכויות בסיפור.

על פי גורמים המעורים בנושא, השיחות בין קק"ל לחברת קרקעות ירושלים שהחלו על צד שמאל ולא הביאו להתקדמות - פנו לכיוון חיובי יותר בעת האחרונה, ונראה היה כי אט־אט מתגבשים הסכמים. כפי שכבר פורסם, בין היתר נשקלת האפשרות להעניק לדיירים יכולת להאריך את חוזי החכירה בעצמם, ל־99 שנה, תמורת 5.5% ממחיר הקרקע.

סוגיות רבות אחרות, כמו למשל הדרך שבה יבוצעו הליכי פינוי־בינוי בקרקעות אלו, הטיפול בקרקעות המסחריות (שעליהן נמצאים שלושה בתי מלון, בין היתר) ועוד - רחוקות מפתרון.

אותם גורמים מציינים כעת כי עצם הגשת העתירה הקפיאה את המגעים, ועשויה לעצור אותם לחלוטין, בשל בקשת העותרים מביהמ"ש לתת צו ביניים המורה "להימנע מביצוע דיספוזיציות (פעולות - י"נ) בזכויות החכירה, לרבות זכויות האופציות של קק"ל מכוח הסכמי החכירה". וזו כאמור, "בכייה לדורות".

הסכמה בין קק"ל וקרקעות ירושלים

לאחרונה, הוגשו תגובות קק"ל וחברת קרקעות ירושלים לבקשת העותרים. הן קק"ל והן חברת קרקעות ירושלים מציינות בתשובתן כי העתירה מייצגת רק חלק מבעלי הנכסים בקרקעות הפטריארכיה. לטענת קק"ל, "הסיבה להגשת העתירה בנקודת הזמן הנוכחית היא דווקא (ה)ניסיון (ה)מואץ של קק"ל לקדם פתרון, אשר ייתן מזור אמיתי ומיידי למצוקתם של חוכרי הדירות ויפתור את העניין. עוד טוענת קק"ל כי מדובר במחלוקת חוזית־אזרחית, ש"אינה מצויה בגדר סמכותו של בג"ץ".

חברת קרקעות ירושלים ציינה כי קיימת "הסכמה עקרונית" בינה לבין קק"ל כי חתימה על הסכם סופי תובא לידיעת הציבור - טענה המחזקת את האמירה כי נרשמה התקדמות במו"מ. לטענתה, בקשתם של העותרים היא "שביהמ"ש יעניק להם, בפועל, זכויות החורגות מהקיימות בידיהם. יש לראות את עתירתם כניסיון לעשות מעין 'מקצה שיפורים' לחוזים שהם חתמו עליהם".

מהמטה להצלת חוכרי הדירות נמסר בתגובה: "עמדתה הנחרצת של קק"ל לבג"ץ מצדדת למעשה בכל טענות החוכרים ובהן יכולתה של קק"ל להאריך את החכירה לצמיתות, במחיר נמוך (שאינו נקבע על ידי שמאי). נשאר רק לתמוה על הניסיונות של גורמים אינטרסנטיים בקק"ל אשר מוכנים לוותר על קרקעות בשווי של מיליארדים, השייכים לכלל תושבי מדינת ישראל, לטובת חברות זרות ובעלי הון".