אם הייתה לכם אפשרות לחזור 10 שנים לאחור, ולרכוש קרקע פרטית במתחם שדה דב בתל אביב - האם הייתם עושים זאת? ליאור אורי מדימונה הספיק לעשות זאת. ב־2015, כשהיה בתחילת שנות ה־20 לחייו, רכש ביחד עם אמו רבע דונם במתחם. לדבריו, בדיעבד כלכלית זו דווקא לא הייתה עסקה מוצלחת. "הרעיון לקנות קרקע החל בשיחה מקרית עם חבר שסיפר לי על סבא שלו שמחזיק קרקע מקום המדינה", הוא מספר. הוא ואמו נפגשו עם כמה מוכרים של קרקעות במתחם, ולבסוף הם רכשו רבע דונם תמורת 680 אלף שקל.
● כסף בקיר | דירה אחת ברמלה, שנייה בבת ים ושלישית באילת: בדקנו מה קרה לשלוש השקעות נדל"ן
מה חשבת שתוכל לבנות שם בעתיד?
"ידענו שתהיה שם תוכנית של איחוד וחלוקה ובנייה לגובה, כחלק מהסכם שיתוף עתידי. הבטיחו הרבה חלומות ואנחנו זרמנו עם זה".
הקרקע שבבעלותם מקנה כיום זכות לדירה בשטח של 60 מ"ר. "זה משהו שלא הבנו בעת הקנייה, ולדעתי גם רבים אחרים לא ידעו", הוא מסביר.
מה השווי של הנכס הזה כיום להערכתך?
"בסביבות 1.6 מיליון שקל, לא כולל היטל השבחה שצריך לשלם".
ליאור ואורי אורי
אישי: הוא בן 33, היא בת 29, מתגוררים בדימונה
מקצועי: הוא סטודנט לשמאות מקרקעין, היא עובדת סוציאלית ומפיקת אירועים
עסקה טובה?
"כלכלית לא, כי אם הייתי משתמש בכסף הזה עם הידע שיש לי כיום, הייתי מפזר אותו ומשקיע נכון יותר. אבל אני לא מצטער, כי בסוף זה הכניס אותי לכל תחום הנדל"ן, להבנה של מה זה קרקע ולהתמחות ספציפית באזור הזה, ובכלל פתח לי פתח להשקעות נוספות".
ליאור ואשתו אורי התארחו בכסף בקיר - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.
לקנות שקל ב־40 אגורות
שלוש שנים לאחר עסקת שדה דב, הצליח ליאור לחסוך קצת יותר מ־200 אלף שקל, והחליט להתמקד כמו רבים באותה התקופה בבאר שבע. "רק אחרי חצי שנה של עבודה מאוד קשה, הצלחתי להבין את המחירים בצורה ברורה", הוא אומר.
"מה שהנחה אותי במסע הנדל"ני, זה לקנות את השקל ב־40 אגורות. זה משהו מעולם ההשקעות בבורסה. במצב כזה תמיד תצליח לממש את מה שקנית בחוץ במחיר שוק, ועדיין להרוויח, לצאת מההשקעה ולהתקדם".
איפה קונים שקל ב־40 אגורות?
"האמת, זה לא פשוט בכלל. בבאר שבע לא הצלחתי לעשות את זה. זה היה שוק של משקיעים והיו לי הרבה מתחרים.
"ופתאום צצה מודעה של וילה למכירה ב־1.55 מיליון שקל, דווקא בבית סמוך לבית הוריי בדימונה".
לאחר מו"מ אינטנסיבי, הוא הצליח להפחית משמעותית את המחיר, שנסגר לבסוף על 870 אלף שקל.
איך מורידים סכום כל כך גדול מהמחיר המבוקש?
"מוצאים בעיות. היה הרבה דברים שהיה צריך להרוס ולבנות מחדש ושיקפתי את זה".
לאחר הרכישה נכנס אורי לתקופה של למעלה משנתיים, שבהן הנכס לא היה מושכר וכן שולמה משכנתא. את השיפוצים הוא עשה לבדו, בעזרת בני משפחה, במטרה ליצור אפשרות להשכיר את הווילה למספר שוכרים.
המספרים לא הסתדרו
השיפוץ התארך והסיום לא נראה באופק, עד שאשתו, אורי, נכנסה לתמונה. "הם התחברו רגשית, ולא שמו לב שהמספרים לא מסתדרים עם המטרה, שהיא השקעה. אם זה הבית שלך - תתפנק. אבל פה צריך לפעול לאור מודל כלכלי. אז אחרי שמיקדנו את הפעולות, השיפוץ הסתיים, ומאז יש שם שתי יחידות שמושכרות (ובני הזוג מתגוררים ביחידה השלישית - ג.ל)", מסבירה אורי.
לעסקה השלישית בחייו, ליאור הגיע במקרה - אורח בבית המלון שבו עבד באותה התקופה, סיפר לו במקרה על נכס מעניין באילת, והוא היה חייב לראות בעיניים. "כשהגענו למקום גילינו וילה עם כמה קומות. מוזנחת אבל עם פוטנציאל", מסביר ליאור.
תג המחיר של 2.2 מיליון שקל, לא הרתיע אותו. המו"מ ארך לא פחות משנה וחצי, ובסופו סיכמו על מחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק - 1.4 מיליון שקל. הם לא נדרשו לשלם מס רכישה, שכן בני הזוג חתמו על הסכם ממון טרם הנישואים, כך שהנכס נרשם על שמה של אורי בלבד. באשר למימון, ליאור מסביר שהם יצרו קשר עם מכר שסייע להעמיד את ההון הדרוש, אחרי שהבין את הפוטנציאל.
משקיע צריך לשאוף למקסימום שליטה | פרשנות, אריק מירובסקי
ההשקעה הראשונה של ליאור הייתה הקרקע בשדה דב. לזכותו יש לומר שהוא מודה שההשקעה הייתה נחמדה אבל לא מוצלחת, ואם היה שם את הכסף באפיקים אחרים כנראה היה מרוויח יותר. מהסיפור הזה יש כמה לקחים: לקח אחד הוא שלא כל הנוצץ זהב.
הקרקע בשדה דב הייתה גם לפני 10 שנים אטרקטיבית. צפונית משם יש קרקע בהרצליה שעשרות שנים הייתה יעד למשקיעים. שני האזורים משכו משקיעים והם נכנסו לחוסר ודאות בשני מישורים: במישור התכנוני הם לא ידעו מה יהיה להם בסופו של דבר. איזה זכויות יהיו על הקרקע, והם תלויים לחלוטין בוועדות התכנון.
הדבר השני הוא התלות שלהם בבעלי הקרקע הנוספים. על כל שני דונם יכולים להיות 20 בעלי קרקע שמחזיקים בחתיכה קטנה. גם אם תאושר תוכנית במקום, 20 בעלי הקרקע יצטרכו להגיע להסכמות לגבי מה יוקם ומי יקבל מה. זה פלונטר שלפתור אותו יכול לקחת שנים.
יותר מידי גורמים חיצוניים
אחת המטרות שלך כמשקיע היא שתהיה לך מקסימום שליטה על ההשקעה, וכמה שפחות גורמים חיצוניים. במקרה זה יש יותר מדי גורמים חיצוניים שיקבעו את איכות ההשקעה. אני לא ממליץ על זה.
נכון שבמשך השנים הרבה אנשים גם הרוויחו מזה, כי היו עליות מחירים משמעותיות בישראל, אבל יש פה גם אלמנט של מזל, וכפי שליאור הזכיר, מעל כדאיות ההשקעה הזאת מרחף סימן שאלה. הוא גם הזכיר שיש היטל השבחה שמחכה להם. סוחרי הקרקעות מקפידים להשכיח את עניין המיסוי.
הם לא חיפשו קונים נוספים?
אורי: "בעלת הנכס היא אישה מהממת שהכסף לא הניע אותה, ואני חושבת שפה נפלו הרוכשים הפוטנציאליים האחרים. כסף לא הניע אותה אלא החיבור הרגשי".
מה חשבתם לעשות בנכס?
"מבחינת המבנה והחלוקה יש אפשרות לעשות שם Airbnb, אבל זה עבודה לכל דבר. אנחנו העדפנו שכירות לטווח ארוך", משתף ליאור ומספר שכמו בדימונה, חלק גדול מהשיפוץ הם עשו בידיים. "רק שהפעם הייתה תוכנית, שיפצנו קומה - השכרנו. סיימנו עוד קומה והשכרנו. בסך הכל זה ארך כשלושה חודשים וכיום הנכס מכניס יותר מהמשכנתה", מסבירים בני הזוג.
לאחרונה רכשו מגרש לבנייה עתידית ביישוב צוקים שבערבה תמורת 300 אלף שקל.
מה שבעצם מנחה אתכם, זה למצוא עסקה טובה ולקנות, ואחר כך להבין מה עושים עם הנכס?
ליאור: "אני קורא לזה מכונת כסף - 'מכונה' שיודעת לייצר ולהכניס לי תזרים חיובי וגם לספוג את רעשי הרקע כי אנחנו חיים במדינה משוגעת. אם כן, צריך לעשות את זה".
אורי: "צריך להתחיל כשצעירים. כשאתה צעיר אתה יכול לעשות המון ויתורים. אנשים חושבים שרק כשאני אהיה גדול אני אקנה בית, לא! כשאתה צעיר תעשה את זה! גם אם תיכשל בדרך, אז יש לך זמן לזה להיכשל, ללמוד ולהתקדם".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
