המנהל שמציג: איך הופכים חניון אוטובוסים ישן לנכס אטרקטיבי

ענף הנדל"ן הישראלי הרגיל אותנו בשנים האחרונות, שכל מה שהיה פעם חניון הוא היום מיזם נדל"ני ענק. ככה זה כשהביקוש לדירות עצום, וסקטור המגורים הוא התחום הרווחי ביותר בענף.

● ירושלים ותל אביב לא ייהנו מהיטלי השבחה בשורת פרויקטים. כמה יפסידו העיריות?
● בלעדי | החברה החדשה של אביגדור וילנץ מחליפה את אינטל שמתפנה מקיסריה
● קוטג' עם נוף ושביל לים נמכר במחיר הגבוה ביותר באילת

חברת אגד נדל"ן מנסה לעשות את הדברים אחרת: לנצל את הקרקעות שצברה אגד ההיסטורית לאורך השנים ולהפוך אותן למיזמים נדל"ניים שאמורים להשיא ערך רב לקבוצה, אך בלי לוותר על השימוש בקרקע לטובת תחבורה ציבורית.

אגד נדל"ן היא זרוע של קבוצת אגד. לפני כשלוש שנים רכשה קרן קיסטון 60% מחברת התחבורה הענקית, לפי שווי של כמעט 5 מיליארד שקל, ולאחרונה הגדילה את אחזקתה ליותר מ־90%.

אגד נדל"ן מרכזת את הנכסים והקרקעות שבבעלות הקבוצה ברחבי הארץ, לחברה כיום 23 נכסים, רובם חניונים, מסופים, מוסכים או תחנות מרכזיות שהיו בשימוש אגד בעבר, או נמצאים בשימוש כזה גם היום. בסך הכול מדובר על 55,604 מ"ר בנויים שאותם שואפת החברה לשדרג ולהשביח כפרויקטים נדל"ניים משולבים בתחבורה. באגד נדל"ן מעריכים את שווי הנכסים הללו־1.3 מיליארד שקל.

המטרה: בניית עירוב שימושים מעל חניוני האוטובוסים

"התשתית הציבורית של אגד, אולי בניגוד למה שאחרים חושבים, היא ערך נדל"ני ולא נטל", אומר יו"ר אגד נדל"ן, יאיר פינס, בראיון לגלובס. "חניון, מוסך, תחנה מרכזית - כולם אומרים, 'בוא תעשה מזה נדל"ן'. אבל בעינינו, הסינרגיה, האינטגרציה בין תחבורה ציבורית לבין נדל"ן בעצם ממנפת את הערך של כלל נכסי הקבוצה.

"אנחנו למעשה לוקחים קרקע שמהווה היום חניון, מוסך או מסוף ששימשו את אגד או עדיין משמשים אותה לצורכי תחבורה ציבורית, והופכים אותה לפרויקט עירוב שימושים, כך שהתחבורה, שנותרת שם, מתקשרת עם הנדל"ן ובסוף נוצר ערך כלכלי משמעותי.

 שכונת ו'1 בבית שמש. שכונה מעל מסוף אוטובוסים / צילום: אגד נדל''ן

"בעינינו, התחבורה הציבורית זה הבסיס. אין לנו רצון לפגוע בתחבורה הציבורית. אנחנו רואים איך האחד ועוד אחד הזה הופך להיות שלוש: האב תחבורתי המשולב עם נדל"ן הופך את חוויית המשתמש בתחבורה הציבורית לשירותית הרבה יותר, והנדל"ן עצמו מייצר ערך לכולם".

אחת הדוגמאות לתוכנית כזו שמקדמת כעת אגד נדל"ן, לצד עיריית בית שמש, נמצאת בשכונת ו'1 בעיר, שכונה חרדית. מדובר במתחם הקרוי "דרך החיים", החולש על שטח של כארבעה דונם שבהם פועל כיום מסוף אוטובוסים.

התוכנית, שאושרה באוגוסט האחרון, מקדמת הקמה של מתחם מגורים מעורב שימושים בן 117 יחידות דיור - מעל מסוף לאוטובוסים חשמליים. הפרויקט יכלול גם שטחי מסחר, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), ושטחים למוסדות חינוך בבניינים עצמם. מעל לקומות המיועדות לחינוך יהיו תשע קומות למגורים, שיכללו גם מרפסות סוכה, כמענה לדרישות הציבור החרדי.

עירוב שימושים מייצר התנגדויות רבות מצד הציבור ברוב המקרים - גם כאשר מדובר בעירוב "פשוט" יחסית כמו מבני ציבור ומסחר בקומות התחתונות. מה עושה לתושבים הידיעה שמתחת לבניין שלהם יפעל מסוף אוטובוסים שלם?

"התוכנית בבית שמש אושרה בלי התנגדויות", אומר פינס, ומסביר כי "האוכלוסייה החרדית חיה חיים עירוניים מאוד אינטנסיביים, ונשענת על תחבורה ציבורית. לכן מה שעשוי להיראות ללקוח פוטנציאלי ממודיעין, לדוגמה, כנטל, למשק בית מבית שמש נראה כנכס: הנגישות התחבורתית. אנחנו חושבים שזה משהו שיכול לשדרג מאוד את הפרויקט, לצד יתר השימושים המוצעים בו".

23 הנכסים של אגד נדל"ן פרוסים בכל הארץ. "פעם כל אותן קרקעות היו בשולי הערים", אומר פינס, "אבל עם השנים וההתפתחות האורבנית, הן הפכו להיות מרכזיות, נגישות וסמוכות לכל הפעילות העירונית, האורבנית, הנדל"נית. מדובר בנכסים שנמצאים בידי אגד עשרות שנים, לא משועבדים ולא ממונפים. זה מייצר לנו יתרון גדול, בתוספת הגב הפיננסי והעוצמה שאנחנו מקבלים מקבוצת קיסטון ומאגד תחבורה, שמאפשר לנו גם גמישות פיננסית וגם שיתופי פעולה שבסוף יביאו להשאת ערך כמה שיותר מהירה".

האתגרים: מימושים ארוכי טווח לתוכניות מסובכות

לאגד נדל"ן כמה וכמה קרקעות אשר טומנות בחובן לא מעט אתגרים בדרך אל המימוש בפועל. דוגמה אחת היא מתחם בן כמעט 40 דונם באזור התעשייה עטרות שבירושלים, שם קיים היום חניון אוטובוסים, מוסך של אגד ומתחם פאנלים סולאריים. על הקרקע הזו מתכננת אגד להקים תחנת כוח המופעלת בגז טבעי, בהספק של 850 מגה־ואט, הודות לאישור שניתן לה מהממשלה באפריל השנה.

במתחם התחנה המרכזית חוף הכרמל בדרום חיפה מתכננת החברה להוסיף על השימושים הקיימים (כיום לתחבורה ציבורית בעיקר) זכויות בנייה בהיקף של יותר מ־166 אלף מ"ר של מסחר, תעסוקה, מלונאות, מגורים ועוד.

יחלפו שנים עד שתוכניות כאלו יתממשו, אך נראה שדווקא באתגרים האלו מתכוונת אגד נדל"ן להשקיע משאבים רבים. "יש פה פוטנציאל עליית ערך מטורף. יש לצוות שלנו יכולת לקחת קרקע ולהשביח אותה, ולא במקרה הרבה גורמים מגיעים אלינו ומציעים לנו נכסים עם אתגרים שיש לפתור. אנחנו יודעים דרך הפתרונות השונים להפוך נכס ששווה איקס, לכזה שיהיה שווה שני איקס".

מאוד מזכיר את מה שעושות קרנות נדל"ן כמו ריאליטי.
"זה לא סוד שקרן קיסטון ניהלה משא ומתן עם אותה ריאליטי לפני כמה שנים, כדי ליצור מעין שותפות אסטרטגית. בסופו של דבר קיסטון החליטה לעשות את הפעילות הזו, ממש כמו שעושה ריאליטי, אבל 'אין האוס', מתוך הקבוצה".

נראה אתכם רוכשים בעתיד עוד קרקעות ומרחיבים פורטפוליו הנכסים?
"בהחלט נרצה להרחיב את הפורטפוליו, אבל לא בכל מחיר. אנחנו מחפשים הזדמנויות, אורבים בפינה ומחכים להזדמנות הנכונה שתבוא".

ואם כבר מדברים על העתיד, יש כוונה להפוך את החברה לציבורית בהמשך?
"אנחנו רואים התעניינות משמעותית מגופים מוסדיים, שמבינים את הפוטנציאל הגלום בנכסים שלנו, ביכולות שלנו ובצוות שלנו. אנחנו בוחנים את השאלה הזאת, אם נכון לשלב שותפות אסטרטגית עם גוף מוסדי כשלב ביניים. הפוטנציאל להשיא ערך גם במסגרת הנפקה, בשנים הבאות, אחרי שניקח את הנכסים עוד כמה צעדים קדימה, הוא בהחלט יעד שעומד בפנינו ואנחנו בכיוון הזה".

אחרי המלחמה: "שתי הורדות ריבית בתקופה הקרובה"

הראיון עם פינס מתקיים ביום שבו הוכרז רשמית על הסכם השבת החטופים מעזה. בעיניו, ההכרזה הזו היא רק תחילתה של תקופה חיובית, בדגש על ענף הנדל"ן: "אנחנו נמצאים בנקודת זמן חסרת תקדים מבחינת מה שצופן לנו העתיד, ומבחינת השגשוג הצפוי. לא סתם היום הזה התאפיין בעליות משמעותיות בבורסה, בהובלת סקטור הנדל"ן. יהיה שינוי באווירה, יהיה גידול בביקושים, ולהערכתי יהיו גם לפחות שתי הורדות ריבית בתקופה הקרובה - כל אלו יביאו שוב לצמיחה המואצת בענף הנדל"ן.

"אנחנו חוזרים למסילה, ואם הממשלה תעבוד באופן יעיל ותגדיל את ההיצע, השוק הפרטי יעשה את שלו".

אתה לא חושש מ"התפוצצות" לא בריאה, כמו אחרי הקורונה?
"אם נחזור למגמת הצמיחה של השנים האחרונות, צמיחה שתביא לגידול בשכר הממוצע, להגדלת הפריון ולחיזוק יכולת הקנייה של משקי הבית, ובתוספת ירידת הריבית - זה יחזיר אותנו למגמת מחירים המבטאים שיווי משקל בין יכולת הקנייה לבין שיעור הצמיחה, הפריון, ההיצע והביקוש.

"לכן אני לא חושב שאנחנו נמצאים לקראת התפוצצות שתוביל לעלייה דו־ספרתית במחירי הדיור, למשל, כי יש היצע ויש ביקוש והם ייפגשו במקום יחסית סביר. זו המגמה שאני רואה כשאני מנתח את הנתונים".

אתה רואה את עצמך חוזר לשירות הציבורי?
"עכשיו יש לי יעד מרכזי, והוא להפוך את אגד נדל"ן לחברת נדל"ן מניב רבת עוצמה ומשמעותית במשק, ובזה אני מרוכז. הייתי במגזר הציבורי והצלחתי שם, ועכשיו המשימה שלי היא להצליח גם בשוק הפרטי. בעתיד הכול יכול להיות, אבל כרגע זה לא הכיוון".