האח, האחות, והדירה במתנה: איך מתייחס בית המשפט לחוזים "למראית עין"

בראשית שנות ה-80, אח ואחות תושבי ואזרחי צרפת ירשו מהוריהם המנוחים דירה וזכויות בחנות בתל אביב, אותם השכירו במשך שנים. בשנת 2015 העבירה האחות בהסכם את כל זכויותיה בנכסים לאחיה ללא תמורה, וב-2017 העביר האח את הזכויות בנכסים לבתו ללא תמורה.

● בלעדי | המספרים נחשפים: 120 אלף ישראלים עושים בכל שנה את הטעות הגדולה ביותר בפנסיה
● "לא נתערב": העליון משרטט מחדש את גבולות הגזרה של חוזים מפורטים
● הדירה נרשמה על שם האישה, אך הבעל טען שמחצית ממנה שלו: כך הכריע בית המשפט

כשנתיים מאוחר יותר הגישה האחות תביעה נגד אחיה ובתו בטענה כי החוזים היו למראית עין בלבד, על מנת לחמוק מדיווח לרשויות המס בצרפת ולנצל הטבת מס לה זכאית בתו של האח בעת מכירת הנכסים. האח הכחיש, וטען שאחותו "הפתיעה" אותו ונתנה לו את הנכסים במתנה כדי לעזור לו כלכלית, אך ביהמ"ש לא השתכנע והעדיף את "גרסת התרמית" של האחות, תוך שהשופטת סגלית אופק מציינת כי "אותות המרמה ממעטים להעדר מהפרשה". התוצאה: ביטול החוזים והחזרת מחצית הזכויות לאחות.

הסכמי העברה ללא תמורה

העובדות: התובעת היא אזרחית ותושבת צרפת. הנתבע היה אזרח ותושב צרפת עד שנת 2018 וגם בתו לא הייתה אזרחית ישראלית בתקופה הרלוונטית. האב המנוח נפטר בשנת 1975 ורעייתו נפטרה בשנת 1979. שני האחים ירשו, כאמור, זכויות בעלות בדירה בתל אביב, וכן זכויות חכירה בחנות בקניון בעיר.

במשך שנים רבות לאחר שנפטרו ההורים המנוחים, העסיקו האחים עו"ד בעל חברה לניהול נכסים שעסק עבורם בהשכרת הדירה והחנות. ואולם, בנובמבר 2105 נחתם בין האחים הסכם העברה ללא תמורה, לפיו התובעת העבירה לידי הנתבע את חלקה בנכסים אשר קיבלה בירושה. העסקה דווחה לרשויות המס. בהמשך, במרץ 2017, נחתם בין האח הנתבע לבתו הסכם העברה ללא תמורה לפיו העביר לבתו את זכויותיו בנכסים. בעקבות זאת נרשמו הזכויות בדירה על שם הבת, אך רישום הזכויות בחנות לא שונה.

ב-2019 הגישה האחות תובענה לביהמ"ש לענייני משפחה בת"א במסגרתה עתרה להצהיר על בטלותו של הסכם העברה ללא תמורה שערכה עם אחיה הנתבע וכן בטלותו של הסכם העברה ללא תמורה שערך עם בתו, לאור היותם הסכמים למראית עין. מנגד עתר האח להצהיר כי הוא הבעלים היחיד והחוקי של החנות בתל אביב.

בבסיס הטענות עמדה הטענה כי ההסכמים היו למראית עין שכן נועדו להונות את שלטונות המס בישראל על ידי הצהרות כוזבות בדיווח, ואת שלטונות המס בצרפת כך שלא ידעו על הנכסים.

"חוזה למראית עין"

המסגרת המשפטית: המונח "חוזה למראית עין" עוסק במצב דברים בו הצדדים לחוזה מסכימים כלפי חוץ על הסדר משפטי מסוים, בעוד שההסכמה האמיתית ביניהם שונה, כך שיש "חוסר התאמה מכוון בין הצהרת רצון הצדדים המשתקפת כלפי חוץ בחוזה שכרתו, ובין רצונם האמיתי". על פי חוק החוזים, "חוזה שנכרת למראית עין- בטל".

השופטת ציינה בפסק הדין, כי "בטלותו של חוזה למראית עין נובעת מהעקרון המרכזי בדיני החוזים לפיו על החוזה להגשים את כוונת הצדדים; על כן, לא ניתן להקנות לחוזה תוקף משפטי שהצדדים עצמם לא התכוונו להקנות לו בהעדר גמירות דעת להתקשר בחוזה".

איך בוחנים את כוונת הצדדים? על פי נסיבותיו של כל מקרה.

ההכרעה: השאלה שעמדה להכרעה הייתה האם החוזים מהשנים 2015 ו-2017 בעניין ההעברה ללא תמורה הם הסכמים למראית בלבד ויש להצהיר על בטלותם, שכן כוונתם האמיתית של האחים הייתה למכור את הנכסים, ולהעביר לתובעת את חלקה בשיעור 50% מהתמורה.

השופטת ציינה כי לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי במשך תקופה מסוימת לפני שנחתם החוזה, התנהל בינהם שיח שעניינו מכירה של הנכסים. כך למשל העיד האח: "כל הזמן אמרתי לאחותי שצריך לצאת מהשותפות".

על רקע זה החלו האח ובתו במסכת פניות לאחות התובעת, ובין היתר שיגרו לה הודעות כי יש להם קרובי משפחה המעוניינים לרכוש את הנכסים וכן הודעות שמטרתן להפעיל עליה לחץ - בין לחץ בדמות "איום" משפטי כי יתבע את פרוק השותפות, ובין לחץ רגשי.

ביהמ"ש התרשם כי אכן התובעת נכנעה ללחצים שהופעלו עליה. על הרקע הזה ציינה השופטת, מתבקשת המסקנה כי התובעת הסכימה למכירת הנכסים, ואז נשאלת השאלה מה גרם לה להעביר לנתבע את זכויותיה בנכסים דווקא במתנה, ומרצונה.

הנתבע טען כי אחותו - "שאיתה תמיד היו לי יחסים חמים וקרובים של אח ואחות" - אמרה לו שהיא אינה רוצה שיהיו על שמה יותר נכסים בישראל ושבכוונתה לסגור גם את חשבון הבנק שהיה לה בארץ. "הבנתי שהיא כנראה לא דיווחה על הנכסים והכספים שיש לה בישראל לרשויות המס בצרפת, והיא חוששת שהדבר יתגלה. באותו זמן הייתי בקשיים כלכליים, ואף שקלתי לעשות עלייה לישראל. כשסיפרתי את זה לתובעת היא הציעה לתת לי במתנה את זכויותיה... והיא אף אמרה שהיא שמחה שהנכסים נשארים במשפחה... הודיתי לה על כך".

לטענתו, המתנה נועדה בין היתר לפתור לתובעת בעיה מיסוית שכן הנכסים לא הוצהרו בצרפת.

שני האחים לא דיווחו על הנכסים לרשויות המס בצרפת

האחות הודתה כי הייתה לה בעיה עם העדר הדיווח בצרפת ואולם השופטת דחתה את הניסיון של האח להציג את ההעברה ללא תמורה כפתרון ל"סיוט מבחינה פיסקלית" עבור התובעת בשל היותו "מנוגד לכל שכל ישר", במיוחד כאשר גם הוא לא דיווח על הנכסים בצרפת.

על כך העירה השופטת, כי "כלום יש להלום כי הנתבע אף הוא בעל מחצית מהזכויות בנכסים, ולא דיווח לרשויות המס בצרפת ומשכך אותו דין חל עליו, ומצבו הכלכלי 'מאוד מאוד שונה מהמצב הכלכלי שלה', יהיה "מוכן לשלם את כל מה שצריך ולא פחדתי', ואילו התובעת בעלת יכולות כלכליות ומשפטיות: 'אמידה מאוד...ומבינה היטב בענייני מיסוי...שבעלה הינו עו"ד מנוסה וותיק, ושני חתניה הם עורכי דין' תחשוש להתמודד עם ההשלכות האפשריות של נוהל גילוי מרצון?".

בין "אותות המרמה" שהשופטת מצאה לחיזוק מסקנתה כי חוזי ההעברה ללא תמורה היו למראית עין היו: מועד כריתת ההסכם לאחר עשרות שנים שהצדדים פועלים בשיתוף פעולה להשכיר את הנכסים ללא קושי מיוחד; קיומו של "סכסוך" בין האחים שנוצר במטרה ללחוץ על התובעת לסיים את השותפות בזכויות בדרך של מכירה. בעיה פיסקלית של הצדדים מבחינת רשויות המס בצרפת, ורצון של התובעת "לא להשאיר עקבות".

השופטת הוסיפה כי התרשמה לשלילה מן הגרסאות שהשמיעו הנתבעים - האח ובתו - "שניסו ליצור מציאות לאו בת קיימה".

הסכמי מקרקעין אינם חסינים מביטול

לדברי עו"ד דניאל פרידנברג, שותף מייסד במשרד הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני משפחה וירושה פסק הדין מלמד כי "לא לעולם חוסן. גם חוזים שנחתמים ביחס למקרקעין, ומדווחים כדין לרשויות המס, יכולים בסוף להיות מוכרים כחוזים למראית עין - שיהיו בטלים".

לדבריו, "בחינתן המאוחרת של עובדות, טענות והתרחשויות בחלוף שנים רבות איננה פשוטה ודורשת מאמץ ניכר בהבאת עדים וראיות, אולם גם הסכמי מכר מקרקעין שדווחו כדין לרשויות המס ואף נרשמו במרשם החוקי המחייב והמכריע ע"פ חוק, אינם חסינים מפני תקיפה וביטול, אם בית המשפט ישוכנע שמדובר בהסכמים למראית עין אשר בטלים מעיקרם בהתאם לחוק החוזים".

לדבריו, "הקביעה כי מדובר בהסכם למראית עין שלא בא לעולם אלא כדי לנסות לנצל הטבות מס, עלולה לייצר "גלי הדף" עבור הצדדים שכעת יהיו חשופים לא רק לתוצאות של הצהרות שאינן אמת אלא גם לבחינה מחדש של חבויות המס".