ההכנסה הפסיבית של התעשיין הוותיק: מאחורי האקזיט הנדל"ני של סמי סגול

מניית חברת הנדל"ן וילאר הגיבה בעלייה נאה של 3% ביום שישי, לדיווח מיום חמישי על רכישת ענק של 520 מיליון שקל, משלימה עלייה צנועה של כ-20% בשנה האחרונה, לשווי של 3.5 מיליארד שקל.

● פירצה בגדר: כל אחד יכול לפתוח קרן גידור, ועשרות מיליארדים מתנהלים ללא פיקוח
● חברת השבבים הישראלית שזינקה בכ-60% ביום אחד בוול סטריט

וילאר, שייסד שלמה טיסר ז"ל לפני כ-50 שנה, חולשת טרם השלמת העסקה המדווחת על כ-519 אלף מ"ר של נכסים מניבים בישראל (בעיקר בצפון הארץ) וברומניה, עיקרם לשימושי תעשייה ולוגיסטיקה. מאז פטירתו של טיסר בספטמבר 2022, מנוהלת החברה על ידי בנו מתן (41) והשליטה בה מוחזקת כיום בידי האלמנה מיכל טיסר (54%) ושלושת ילדיה (7% כל אחד).

וילאר דיווחה ביום חמישי האחרון כי התקשרה בהסכם לרכישת ארבעה מתחמי תעשייה בכרמיאל וביקנעם, עליהם בנויים מבני תעשייה בהיקף של כ-74 אלף מ"ר, המושכרים במלואם לחברת מוצרי הפלסטיק כתר.

היקף חריג: "גם תעשיינים פרטיים רוצים להתנזל"

המוכר בעסקה, שהשלמתה צפויה בעוד כשלושה חודשים, הוא סמי סגול (83), לשעבר בעל השליטה בכתר. את מכירת הנכסים עבור סגול ניהלו רו"ח דורון שהרבני וזאב בינמן (בעברו בכיר בקרן ההון סיכון פיטנגו), וייצג אותו משרד עוה"ד מיתר.

דמי השכירות השנתיים בגין הנכסים, אשר מהווים את הרווח השנתי המייצג החזוי מהשכרתם והפעלתם (NOI), עומדים על 21.9 מיליון שקל, וצמודים למדד המחירים לצרכן. החל מנובמבר 2026 דמי השכירות יעודכנו ל-33.3 מיליון שקל, ובהמשך יעלו שוב מדי 5 שנים עד לתום תקופת החוזים ב-2038. וילאר תקנה לכתר זכות לקצר את תקופת השכירות, לאחר שבע שנים ובהתראה מוקדמת בכתב בת שלוש שנים לפחות.

גורם בענף הנדל"ן המניב אומר כי "בסוף, גם תעשיינים פרטיים רוצים להתנזל. העסקה מעניינת משום שאין הרבה עסקאות בהיקפים כאלה בתחומי התעשייה בארץ. השכירות שמשלמת כתר לא מאוד גבוהה, וסביר להניח שוילאר חושבת על השבחת הנכסים".

את הרכישה תממן וילאר באמצעות יתרות המזומנים שברשותה ובאמצעות הנפקת אג"ח או במימון בנקאי, כאשר התמורה לסגול תשולם בשלושה שלבים: 15% במועד החתימה, 10% נוספים תוך 50 ימים ממועד זה, והיתרה (75%) תשולם במועד מסירת ההחזקה במתחמים לידיה.

וילאר סיכמה את תשעת החודשים הראשונים של 2025 עם הכנסות של 262 מיליון שקל, עלייה של 7% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד שנבעה בעיקר מגידול בהשכרת מבנים חדשים, ועם רווח נקי של 133 מיליון שקל.

מכירי שכירות נוחים עבור כתר

בשנת 2016 מכרו סמי סגול ובני משפחתו 80% ממניות כתר פלסטיק לידי קרן ההשקעות הבינלאומית BC Partners, תמורת 1.4 מיליארד דולר (לפי שווי חברה של 1.7 מיליארד דולר), באחד האקזיטים הגדולים בתולדות התעשייה בישראל.

בשנים שחלפו מאז המכירה חלה הרעה בעסקיה של כתר ובמצבה הפיננסי. בשנת 2023 ביצעה BC Partners ארגון מחדש של מבנה החוב של כתר, שהיקפו נאמד בכ־1.2 מיליארד אירו. המהלך הוביל את החברה לתהליך של הסדר חוב, ובסוף שנת 2024 רכשו קרנות הפרייבט אקוויטי המקומיות קדמה וקומיוניטי, לצד גופים מוסדיים, את מניות השליטה בחברה.

בכל השנים הללו המשיכה כתר לשכור את הנכסים התעשייתיים שלה מסגול, על פי החוזים שנחתמו עמו בעת מכירת השליטה. סגול דאג לפי ההערכות לשמור על מחירי שכירות נוחים לחברה, כאשר נציגיו דרשו והצליחו לעדכן אותם כלפי מעלה בקיץ האחרון, ככל הנראה במטרה להיערך למכירתם.

בחודשים האחרונים ניהלו נציגיו של סגול את הליך המכירה, ולבסוף נבחרה הצעתה של וילאר. מבחינת משפחת סגול, מדובר בהיערכות להעברה הבין דורית של הנכסים.

מוכרים תעשייה, נשארים עם הנדל"ן

עסקת הנדל"ן של סמי סגול עשויה להעיד על פרקטיקה רווחת בקרב תעשיינים, אשר מוכרים את הפעילות שהקימו ונותרים להחזיק בנדל"ן המושכר לה, שמבטיח להם הכנסה יציבה בשנים הבאות.

היא מזכירה במאפייניה עסקת ענק אחרת - למכירת מבני תעשייה בצפון הארץ, שהתבצעה לפני 6 שנים. אז רכשה קרן הריט מניבים ארבעה מתחמי תעשייה ומשרדים מידי חברה פרטית של משפחת ורטהיימר, שבדומה לסגול, מכרה שנים קודם לכן את האימפריה התעשייתית שייסדה (החברות ישקר וטכנולוגיית להבים).

באותה עסקה, בתחילת 2020, שילמה מניבים לחברה הפרטית של משפחת ורטהיימר 635 מיליון שקל (בתוספת מע"מ) עבור שלושה מתחמים הממוקמים באזור התעשייה תפן ועוד אחד בנהריה. אלו היו מושכרים לחברת טכנולוגיית להבים, שנמכרה על ידי המשפחה לידי Pratt & Whitney.

משפחת ורטהיימר הפכה לאחת העשירות בישראל בעקבות מכירת אימפריית התעשייה ישקר, שהוקמה על ידי סטף ורטהיימר המנוח, והפכה לאחת החברות המובילות בעולם בייצור כלי חיתוך ממתכת קשה.

מניות ישקר נמכרו בשני שלבים לידי ענקית ההשקעות האמריקאית ברקשייר האת'וויי של וורן באפט, בשנים 2006 ו-2013, תמורת 6 מיליארד דולר.