היטל השבחה ומס שבח: מה ההבדלים ביניהם?

המושג

היטל השבחה: מס המוטל על בעל נכס, כאשר הרשות המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס ההקשר האקטואלי.

לאחרונה בית המשפט העליון פרסם פסיקות משמעותיות שהיכו גלים בעולמות הנדל"ן. הפסיקות הללו נוגעות להיבטים שונים בגבייתו של המס הנקרא "היטל השבחה". לכן, זו הזדמנות טובה לחזור ליסודות ולהבין מה עומד מאחורי ההיטל הזה.

באילו מקרים הוא משולם?

ההיטל משולם כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר חדשה, במקרים בהם הרשות המקומית מאפשרת בנייה שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתוכנית המקורית (למשל כדי להוסיף מרפסות לבניין מגורים), או כאשר מתקבל היתר לשימוש חורג, כלומר שימוש בנכס למטרות שאינן לפני ייעודו המקורי. לדוגמה, הפעלת מסעדה במבנה שיועד לשמש כבניין משרדים.

היטל ההשבחה משולם לרשויות המקומיות, במטרה לכסות את הוצאות הוועדה המקומית. למעשה, לשימוש בתקבולים מהיטלי השבחה ישנן תכליות המוגדרות בחוק התכנון והבנייה: כיסוי הוצאות הוועדה המקומית לשם הכנת תוכניות וביצוען, והשקעה בחינוך במסגרת מגבלות שנקבעו בחוק.

כיצד הוא מחושב?

היטל ההשבחה מחושב במועד בו מאושרת התוכנית להשבחת הנכס, אך משולם רק במועד המכירה שלו. גובה ההיטל שווה למחצית מעליית השווי של הנכס בעקבות ההשבחה, אלא אם קיימים פטור או הנחה.

היקפי הגבייה

כאמור, התקבולים מהיטלי ההשבחה מהווים מקור הכנסה עבור הרשויות המקומיות. אף על פי שאין בעניין נתונים שוטפים, מבקר המדינה בדק את הנושא בשנת 2024, ומצא שסך התקבולים מהיטלי השבחה שגבו הרשויות המקומיות בשנת 2021 עמד על כ־8.7 מיליארדי שקלים. התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות מקומיות המדורגות באשכולות הנמוכים (1־4) במדד החברתי־כלכלי היו 559 שקלים בממוצע לתושב, בעוד התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות המקומיות המדורגות באשכולים הגבוהים (8־10) עמדו על 8,476 שקלים בממוצע לתושב - פער של פי 15.

ומה זה מס שבח?

חוץ מהיטל השבחה, קיים גם מס שבח. אומנם הדמיון בשמות עלול לבלבל, אבל מדובר בשני מושגים שונים. היטל השבחה מוטל על נכס שערכו עולה בעקבות שינוי ברגולציה התכנונית על אופן הניצול של הקרקע, או פיתוח של תשתיות ציבוריות. לעומת זאת, מס שבח מוטל כאשר הערך של מקרקעין עולה בלי קשר לשינוי רגולציה או פיתוח תשתיות, אלא בשל שינויים במחירי הנדל"ן. גם השיעור שלהם שונה: בעוד שגובה היטל ההשבחה עומד על 50% מהשווי שעולה בעקבות ההשבחה ומחושב עוד לפני המכירה, מס השבח מחושב כ־25% מתוך השבח הריאלי שנוצר למוכר בעת המכירה.

לקריאה נוספת :

● "היטל השבחה" באתר כל זכות
● מבקר המדינה (יולי 2024): גבייה של היטלי השבחה והשימוש בהם