האם מחירי הדירות בתל אביב באמת עולים? הגרף שכדאי להכיר

הזינוק החד במחירי הדירות במחוז תל אביב במדד האחרון עורר שאלות בנוגע למגמה האמיתית במחוז, שהציג ירידה מצטברת של כמעט 8% בין פברואר לספטמבר 2025. מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, בחן את הפער שבין המדד הרשמי לבין תמונת השוק בפועל בעיר תל אביב, המהווה את המרכיב הדומיננטי ביותר במחוז. הניתוח שלו מעלה כי בשוק המאופיין בביקוש מדשדש, בהיצע גבוה ובקושי מתמשך של היזמים לממש מכירות, ייתכן שהזינוק אינו מעיד על תפנית אמיתית. אם כך, מהו ההסבר לקפיצת המחירים בבירת הנדל"ן של ישראל?

● בשוק וברשות ני"ע לא מאמינים יותר לנתוני הדיור של הלמ"ס
● עשרת הימים שיכריעו: האם רוזן וטוכמאייר הימרו נכון

ביקוש דועך, היצע נערם

בפתח הניתוח מזכיר שטרית כי "למרות העליות האחרונות, מחירי הדירות במחוז תל אביב ירדו בכ־1.9% בשנה האחרונה והם עדיין נמוכים בכמעט 5% מהשיא". לצד זאת, הוא שם זרקור על נתוני הביקוש המדשדש ומציין כי ב-2025 נמכרו במחוז כ־6,200 דירות חדשות בלבד לעומת כ־8,600 אשתקד - צניחה של 28%. מנגד, בצד ההיצע נרשמו כ־17 אלף התחלות בנייה, מה שהוביל לכך ש"הפער העמוק בין הביקוש להיצע תורגם לגידול משמעותי במלאי הדירות החדשות שבידי הקבלנים, שהגיע במחוז תל אביב לכ־26.5 אלף דירות".

אף שבדצמבר נרשם זינוק במכירות מ־648 ל־1,000 דירות בחודש, שטרית מחדד כי מדובר בעונתיות חיובית מאוד, המושפעת מסגירת הדו"חות הכספיים של החברות ומבצעי מימון אגרסיביים. להערכתו, "בקצב המכירות הנוכחי (ממוצע נע 3 חודשים קצב מכירות חודשי של כ־660 דירות) ייקח כמעט ארבע שנים להיפטר מהמלאי". בתל אביב לבדה הצטמצמו המכירות ב־24% בשנה החולפת, בעוד מלאי הדירות למכירה שנותר בידי היזמים בעיר עומד על כ־9,700 דירות.

אפקט שדה דב והחופשות

כדי להסביר את הפער שבין המדד הרשמי לביקוש המדשדש, שטרית בחן את נתוני אתר מדלן המבוססים על מאגר עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים. בשונה מהלמ"ס, נתונים אלו אינם כוללים "תיקנון איכות" והם רגישים יותר להרכב העסקאות בשטח. שטרית מסביר כי "מספיק שברבעון מסוים תהיה דומיננטיות של אזורים מבוקשים כמו שדה דב, או תמהיל דירות שונה, כדי שהממוצע יעלה גם ללא עליית מחירים אמיתית לדירה". לדבריו, הרגישות הזו גבוהה במיוחד בתקופות של מיעוט עסקאות, שבהן כל פרויקט יוקרה יכול להטות את הממוצע המחוזי כלפי מעלה.

בניתוח שביצע שטרית עולה התנתקות בין מחירי דירות יד ראשונה ליד שנייה, הן ברמה האבסולוטית (פער שנפתח לרמה גבוהה היסטורית) והן בקצב השינוי השנתי. זאת, לאחר תקופה ארוכה שבה שני הסוגים נעו במתאם גבוה כמוצרים תחליפיים. שטרית מסביר כי "לאורך זמן קיים מרווח קבוע של 700 עד 800 אלף שקל בין דירה חדשה ליד שנייה, אך מאז החלו מבצעי המימון הפער צמח ליותר ממיליון שקל". לטענתו, הנתון מוכיח שהקבלנים למעשה גלגלו את ההטבות לתוך המחיר.

 מתן שטרית, כלכלן ראשי בחברת הפניקס / צילום: רמי זרנגר

שטרית מעריך כי ההסבר המרכזי לתופעה הוא בליץ ההטבות שמקיף את שוק הדירות החדשות. לדבריו "אין שבוע שבו לא צץ מבצע חדש של חופשה בחו"ל, רכב מתנה או השנים הראשונות במשכנתא עלינו", כאשר המסר מצד היזמים ברור - ספיגת עלויות בכל מחיר, ובלבד שלא תירשם ירידת מחירים. האסטרטגיה הזו מאפשרת לקבלנים לשמור על רמת מחירים גבוהה "על הנייר" ובדיווח לרשות המיסים, בעוד שבפועל המחיר האמיתי של הדירה נמוך משמעותית בשל הטבות המימון והשדרוגים היקרים המוענקים לרוכשים.

שטרית סבור כי העלייה נובעת גם מקפיצה בעסקאות בדצמבר, שמאופיין בעונתיות חיובית לקראת סגירת הדו"חות הכספיים - דבר שגם השתקף בשלטי החוצות עם שלל מבצעי סוף שנה. נתוני משרד האוצר מגבים זאת ומראים כי שכיחות הטבות המימון בדירות החדשות בשוק החופשי באזור ת"א זינקה בדצמבר לשיעור של 37% מהעסקאות, זאת לעומת שיעור של 26% בחודש הקודם ושיעור של 33% בדצמבר 2024. שטרית מעריך כי מדובר במספר שמוטה כלפי מטה, ומדגיש כי "בהתחשב בכך שהלמ"ס לא מנכה את המבצעים אלא תופס אותם כחלק מהמחיר, מדובר בהסבר המרכזי לעליית המחירים".

שטרית מסכם: "כשהמחיר בפועל כבר אינו דירה בלבד אלא חבילה של דירה ועוד, נוצר דיסוננס הולך וגדל בין המתרחש בשטח לבין מה שמדדי המחירים משקפים".