מהכרמל ועד קריית חיים: התוכנית שתוסיף לחיפה עשרות אלפי דירות

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה החלה לדון בתוכנית העירונית החשובה ביותר שהוכנה בחיפה בשנים האחרונות, ואולי אף בעשורים האחרונים, והיא התוכנית המפורטת להתחדשות בניינית בעיר, שאמורה להחליף את תמ"א 38.

הפוטנציאל התכנוני של התוכנית הזו הוא להעלות את מספר הדירות בעיר בקצת יותר מ־70%. אולם התנאי ההכרחי לפיתוח העיר על סמך התוכנית הגדולה, הוא חידוש והרחבת מערכת התשתית העירונית, דבר שעלול להתגלות בעתיד כחסם העיקרי למימושה.

● זו העיר שהקפיצה את היצע הדירות בישראל בחודש ינואר
● אחוז הישראלים שגרים בשכירות עלה. באיזו עיר שוכרים הכי הרבה?

התוכנית תוכננה על ידי אליהו אברהם דרמן ממשרד דרמן ורבקל אדריכלות בע"מ, וקודמה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, נועדה להעניק מענה תכנוני מקיף וקבוע לעיר עם פקיעתה של תמ"א 38, ולהבטיח את המשך תנופת החיזוק וההתחדשות של המבנים הוותיקים בחיפה.

פנינו לעיריית חיפה לקבל את הערכותיהם לגבי התוכנית והחזון שעומד מאחוריה, אך למעט עקרונות ספורים, אותם נביא בכתבה זו - בעירייה העדיפו שלא להרחיב, חרף חשיבות התוכנית דווקא בעתות מלחמה. על סמך הערכות שפרסמנו, ל־77% מהדירות בעיר אין ממ"ד, ותושבי העיר צריכים לחפש לעצמם מיגון.

חשיבות נוספת של התוכנית היא שעל אף היותה תוכנית מתארית, היא תיחשב גם לתוכנית מפורטת שניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה, אך בתנאים מסוימים, שעליהם נרחיב בהמשך.

רקע

התוכנית תוקנה בגלל ביקורת

ראש העיר יונה יהב יזם עוד ב־2016, במהלך הקדנציה הקודמת שלו, מדיניות שהסדירה את זכויות הבנייה בעיר בהתאם לתמ"א 38.

לאור ביקורת שהושמע נגד המדיניות הזו, בין היתר משום שאיפשרה להגביר את הלחץ על תשתיות עירוניות, ואף הביאה לעקירת עצים בחצרות הבתים ובמיוחד בשכונות הכרמל, בוצע לה תיקון ב־2020, שצמצם את מספר הקומות שניתן היה להוסיף לפרויקטים לכ־2.5 קומות בלבד, לצד הנחיות מחמירות יותר, בין היתר במתחמי שימור ובשמירה על עצים במגרשים.

אולם בעקבות ביטול התמ"א ויצירת חלופת שקד, עיריית חיפה, כמו עיריות נוספות, נדרשו לערוך תוכניות עירוניות שיתנו מענה כולל לכל אותם מבנים בערים, שאינם יכולים לעבור התחדשות מרקמית, כגון פינוי־בינוי.

בעירייה אומרים כי התוכנית הבניינית הנוכחית מתבססת בחלקה על המדיניות המצמצמת בתוך השכונות, אך מאפשרת תוספת זכויות לאורך צירים ראשיים, בכפוף למתן מענה לצרכים ציבוריים וליצירת חזיתות מסחריות שיחיו את הרחובות.

עיקרי התוכנית

גם מבנים שהוקמו לפני 1984

ככלל, התוכנית חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984 וטעוני חיזוק בפני רעידות אדמה. מדובר בחידוש, שכן תמ"א 38 כללה רק מבנים שהוקמו לפני 1980, שאז עוד לא היו בישראל תקני בנייה לעמידה בפני רעידות אדמה. לפיכך התוכנית מוסיפה מאות בודדות של מבנים, שלא היו כלולים בתמ"א 38 בעבר, לרשימת המבנים זכאי ההתחדשות.

בדומה לתמ"א 38, התוכנית מתווה מסגרת להתחדשות בשני מסלולים עיקריים - הריסה ובנייה מחדש וחיזוק ותוספת בנייה, כשעדיפות תינתן לאפשרות הראשונה.

העיר חולקה לעשרה מתחמי תכנון שונים, שכוללים בין היתר את קריית שמואל וקריית חיים, בת גלים וקריית אליעזר, המושבה הגרמנית, הדר הכרמל, נווה שאנן והכרמל. כל מתחם כזה חולק למתחמי משנה, שבכל אחד מהם נקבעו הכמויות המותרות של יחידות הדיור והצפיפות לדונם, ומספר הקומות המירבי המותר.

ברוב השכונות נקבע כי מבנים חדשים יוכלו להגיע עד לשבע קומות, וצירים מרכזיים כגון אח"י אילת בקריית חיים מזרחית, וציר הרכס, שכולל את שדרות מוריה, שדרות חורב ושדרות אבא חושי יגיעו לעד 10 קומות.

התכנון של בת גלים שם דגש על פיתוח חזיתות מסחריות לאורך הטיילת, שהמבנים שמצויים לאורכה כיום הם מבני מגורים בלבד; בנווה שאנן ובשער הטכניון מאפשרת התוכנית תוספת צפיפות ממוקדת לטובת מגורי סטודנטים; וכפי שנאמר, בציר הרכס (שדרות הנשיא, מוריה ואבא חושי) מקודמת מה שמכונה "עירוניות אינטנסיבית" הכוללת חזיתות פעילות וזיקות הנאה לציבור. גישה מובחנת זו מבטיחה כי ההתחדשות בכל אזור תתבצע בהלימה לערכי השימור, לקיבולת התשתיות ולאופי המרקם השכונתי.

שימור האופי של העיר

אין תוכנית שימור

המתכננים שמו דגש לעניין שימור אופייה ההיסטורי של חיפה, בצורה שהתוכנית אינה חלה על מבנים המיועדים לשימור במועד הגשתה. במתחמים בעלי ערכים ייחודיים ומרקמים היסטוריים, כדוגמת המושבה הגרמנית, אזור הדר ומתחמי שימור בכרמל, נקבעו הוראות המבטיחות כי כל תוספת בנייה תבוצע תוך הקפדה על הנחיות ועדת השימור. במינהל התכנון טוענים כי בכך, התוכנית מאפשרת את חיזוק המבנים והתאמתם לסטנדרטים מודרניים, תוך הגנה על נכסי המורשת המהווים חלק בלתי נפרד מזהותה של העיר.

אולם הבעיה העיקרית כיום היא שעל אף שבחיפה יש הרבה מבנים ישנים בעלי חשיבות אדריכלית והיסטורית - אין בה תוכנית לשימור, כך שעניין זה עלול להתגלות בעתיד כמוקש ליזמים שירצו להרוס מבנה ישן ולהקים תחתיו מבנה חדש, או אפילו לחזק מבנה ישן ולהוסיף עליו בנייה. עניין זה נחשב לבעייתי גם בשטחי העיר הלבנה בתל אביב, ששם כן קיימת תוכנית.

האתגרים

מחסור בתשתיות

רות שוורץ חנוך, יו"ר הוועדה המחוזית, ציינה לקראת הדיון בתוכנית, כי "מדובר בבשורה אסטרטגית לעיר חיפה. התוכנית היא המפתח להמשך התחדשות העיר בצורה אחראית ומושכלת. היא לא רק מאפשרת חיזוק מבנים ומספקת מיגון חיוני לתושבים, אלא גם מבטיחה שכל תוספת בנייה תעשה תוך שמירה על המרקם הייחודי של חיפה ועל איכות המרחב הציבורי".

מנהל אגף תכנון בכיר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גורי נדלר הגיב, כי "התוכנית הבניינית בחיפה כוללת כמעט את כל מבני השיכון בעיר. התוכנית ייחודית לחיפה ומצליחה ליצר התחדשות ושימור בסביבות היסטוריות, תכנון בצמידות לאזורי טבע עירוני ופתרונות מורכבים לבינוי בטופוגרפיה קיצונית.

"במציאות הנוכחית, אני משוכנע שמיד לאחר אישור התוכנית נראה עשרות ומאות בקשות לחיזוק והתחדשות מבנים בהתאם לתוכנית".

אולם על אף היותה תוכנית שלכאורה מאפשרת מימוש מהיר, הדברים מורכבים יותר וידרשו פעילות קדחתנית מצד העירייה בשנים הקרובות, במיוחד בתחומי התשתיות. התוכנית חולקה לכמה שלבים, שכל אחד מהם מוגבל במספר יחידות דיור שהוא מאפשר להוסיף לכל מתחם, ובו נדרשת גם פעילות מצד העירייה לשדרוג התשתיות.

מדובר בעיקר בתשתיות של מים וביוב, תנועה, תחבורה ציבורית וכיתות לימוד, מה שיצריך את העירייה להיכנס לתוכנית רב שנתית לשדרוג תשתיות בעיר בחלק גדול משכונותיה הוותיקות.