כמה עולה להוסיף ממ"דים לבניין מגורים?

"מתחילת המלחמה עם איראן זה משוגע לגמרי", אומרת נתלי ויטל שפריר, סמנכ"לית שיווק וקשרי לקוחות בקבוצת רמון הנדסה, המוסיפה ממ"דים לבניינים ולבתים קיימים. "כל השנתיים וחצי האלה פונים אלינו, גם משום שבעקבות מיעוט הפועלים יש פחות קבלנים שנותנים שירות כזה, ואצלנו כל הפועלים ישראלים, אז אנחנו ממשיכים לתת שירות. הפניות מגיעות מכל הארץ".

● שאלות ותשובות | המכשול המשפטי שעלול לעכב את שיקום הבניינים שנהרסו מטילים
● שאלת השעה |איך בנוי המרחב המוגן, וממה הוא חסין?

לפי דוח מבקר המדינה, נכון לינואר 2025, לכ־3.2 מיליון תושבים בישראל (33.6%) אין מיגון תקני. כ־55% מהמבנים בישראל הם ללא מיגון תקני.

נראה כי הלילות במקלטים הציבוריים ובתחנות הרכבת הקלה מובילים את הישראלים לברר על הוספת ממ"ד לדירה שלהם בעצמם.

 נתלי ויטל שפריר / צילום: יוני רייף

"בשנת 1993, בעקבות מלחמת המפרץ, נכנס לתוקף החוק שכל בניין חדש מחויב להיבנות עם ממ"ד, ולכן בניינים שנבנו לפני כן הם קהל היעד שלנו.

"הרבה מהבניינים האלה יכולים בזמן קצר יחסית לעשות לעצמם 'תמ"א פרטית', להוסיף ממ"ד ולשדרג את ערך הנכס. בניין שרוצה להשביח את עצמו עוד יותר, יכול באותה הזדמנות לעשות שיפוץ חזיתות וחיזוק", אומרת ויטל שפריר.

אבל זה לא כל כך פשוט, וכמובן לא זול.

שלב ההתנעה | רוב של 60% ובעיית העלות הגבוהה

"מי שפונה אלינו זה נציגי ועד הבית או ועד הפרויקט - כי לא תמיד ועד הבית דוחף את העניין", מספרת ויטל שפריר. "ואז אני שולחת אותם לעשות שיעורי בית: מבחינת החוק לתוספת ממ"דים צריכים רוב של 60% מהרשומים בנסח הטאבו של הבניין. זה כבר מוריד חלק מהבניינים שבהם אין רוב".

גם אם יש רוב בבניין אבל אחד מהבעלים לא מעוניין להצטרף, אפשר להתקדם. לדברי ויטל שפריר, "הממ"דים נבנים זה מעל זה ואם מישהו לא רוצה - בונים אצלו ממ"ד דמה בלי דלת וחלון ובלי להיכנס הביתה.

"החוק מעודד מיגון וזכותו של אזרח להגן על עצמו, ולכן כמעט בכל המקרים שראיתי ההתנגדויות נדחו. מקסימום אומרים לנו להזיז קצת, אבל כשאין ברירה אין ברירה. החיזוק חשוב יותר.

"הבעיה מבחינת הדיירים האחרים היא העלות, כי היא נופלת עליהם ומתחלקת בין כולם. בבניינים גדולים זה בסדר, בבניינים קטנים זה יכול להפיל פרויקט".

ויטל שפריר מציינת כי כאשר פרויקט כבר יוצא לדרך, הרוב בדרך כלל מצטרפים כי מבינים שיהיו במילא באתר בנייה - אז לפחות שירוויחו חדר ממוגן.

שלב התכנון | "צריך לזכור שלא רק מכניסים ממ"ד"

המהנדס גלעד פריימן, ראש תא הצעירים באיגוד המהנדסים לבניה ולתשתיות וראש צוות בגרושקו מהנדסים, מסביר את אתגרי התוספת. לדבריו, "באופן כללי, להוסיף ממ"ד, שזה אלמנט קשיח, למבנה קיים ישן שבדרך כלל לא תוכנן לרעידות אדמה - כי לא היה תקן - זה לא פשוט.

"האתגר האמיתי הוא קונסטרוקטיבי. הוספת ממ"ד משנה את החוזק של המבנה מבחינה הנדסית. קשיחות גבוהה ששמים בצד אחד של הבניין, עלולה לגרום פיתול בזמן רעידת אדמה, כי כל הבניין ירצה להסתובב מסביב לנקודת הקשיחות שלו. לכן, צריך לראות איך מקשיחים אזורים אחרים. פתרון אחד הוא להקשיח את כל הבניין מסביב או להוסיף ממ"דים בשני הצדדים.

 מהנדס גלעד פריימן / צילום: איל יצהר

"באופן כללי אני ממליץ על הריסה ובנייה. לעשות תוספות זה כמו לעשות ניתוח פלסטי לבנאדם. הוא נראה צעיר יותר אבל הלב מזדקן. יש עייפות החומר ובליה".

האדריכל עדי רובננקו מעדיף גם הוא הריסה ובנייה על פני הוספת ממ"ד. לדבריו, "יש מורכבות גם מבחינת העירייה וקווי הבניין, וגם להוסיף חדר ולראות איך הוא מתחבר לדירה הקיימת. הרבה פעמים נוצר חדר כלוא באמצע, לפעמים צריך להוסיף מסדרון גישה ויש כל מיני שיקולים.

"מורכבות שלישית היא הנראות החיצונית של הבניין. נוספת בליטה חיצונית, לפעמים זה מכוער. אם יש חניון תת־קרקעי זה עוד יותר מסובך, אבל אין הרבה כאלה כי רוב הבניינים האלה ישנים.

"בכל פרויקט של התחדשות עירונית, וגם בזה, תמיד יש דיירים שמתנגדים. ופה גם צריך להוציא כסף מהכיס, ולא לכולם יש היכולת והרצון לעשות את זה. אבל האירועים שקורים עכשיו מזרזים את ההליך, גם מבחינת הרשויות וגם מבחינת הדיירים".

יש הרבה בניינים שנבנו אחרי 1981 ולפני 1992 שלא עומדים בקריטריונים לתמ"א 38 או פינוי־בינוי, או שכן עומדים אבל נמצאים במקומות שאין בהם היתכנות כלכלית להריסה ובנייה.
פריימן: "תמיד עדיף מיגון מאשר בלי מיגון. אבל צריך לזכור שאתה לא רק מכניס ממ"ד, אתה צריך להסתכל בהסתכלות כללית על כל הבנייה. שהביסוס תואם ולא יהיו שקיעות".

מה אתה ממליץ למי שמקדם פרויקט כזה אצלו בבניין?
"לשים לב שהמהנדס המתכנן צריך להיות מהנדס רשוי, וזה חשוב. זה לא מבנה פשוט והוא חותם על ההיתר. אפשר לראות באתר משרד הכלכלה מי רשוי. זה לא עבודה ל'קבלן טנדר'.

"אני מציע לבדוק המלצות על מי שעובדים איתו, ולא לנסות לחסוך בדברים הקטנים כמו איטום בין המבנה הקיים לחדש. זה חשוב. אנחנו לא רוצים נזילות ולא רוצים סדקים בין הישן לחדש. חובה להביא יועץ קרקע שיתאים את שיטת הביסוס. אני ממליץ גם ללכת לראות בעיניים איך זה נראה ואיך היה. ובעיני חשוב גם לדעת שזה לא יהיה מושלם".

"התכנון אף פעם לא יהיה מושלם, וגם על זה לפעמים זה נופל", מסכימה ויטל שפריר. "זה פאזל קיים שדוחפים לו חלק מפאזל אחר. כשאנחנו מתכננים את הממ"ד אנחנו לוקחים את הנחיות פיקוד העורף, העירייה, מינהל התכנון והדיירים. רואים את תשריט הבניין, נכנסים לדירות ומקשיבים לבקשות. הרבה פעמים זה יוצא חדר מתוך חדר. להקטין חדר קיים ולייצר מסדרון.

"אנשים צריכים להבין שיש אילוצים. הממ"ד נבנה כמבנה אחד לגובה ולפעמים צריך לקבל החלטה איפה הוא יהיה ולכל דייר יש אינטרס אחר: למבוגרים לא אכפת שזה ייצא מחדר שינה כי הם עושים ממנו חדר ארונות, והצעירים רוצים עוד חדר לילדים. יש הרבה מגבלות בתכנון.

"דרושה גם היכרות עם הרשויות המקומיות כי העירייה היא שמחליטה איפה אפשר יהיה לשים את הממ"ד".

שלב הרישוי | יש הקלות אבל לעיריות מותר להחמיר

למרות הקלות שונות שניתנו מתחילת המלחמה, תהליך הרישוי להוספה של ממ"דים אינו קצר. "לצערי אנשים חושבים שזה יקרה מחר", אומרת ויטל שפריר. "אמנם יש הקלות מאוד משמעותיות שניתנו, כמו למשל לבנות ממ"ד שמגיע עד קו האפס של הבניין, שקצת מזרזים את התהליך אך עם זאת, על אף ההקלות המאוד משמעותיות של מינהל התכנון, לעיריות מותר להחמיר את הדרישות ואכן הרבה לא מאשרות ממ"דים בחזית הבניין.

"עיריית תל אביב למשל, באזור העיר הלבנה דורשת שני מטר מקו הבניין וזה מגביל אותנו ויש הרבה בניינים שאנחנו לא יכולים להוסיף להם ממ"ד, וחבל. אנשים יכולים להגיש ערר למינהל התכנון אבל בדרך כלל זה לא מתקבל. יש גם מקומות שאנחנו עושים רק מאחור ולא מקדימה.

"כשאנחנו מצליחים לעמוד בדיוק בתנאים של העירייה זה עובד מהר יותר, ולשם כך יש לנו אדריכלים ומהנדסים פרילנסרים שעובדים ספציפית מול העיריות.

"אבל יש עיריות יעילות יותר ופחות, ויש עליהם גם הרבה עומס. בשביל שזה ילך מהר צריך ועד חזק ועירייה שמעודדת.

"ברוב המקומות גם בהליך המקוצר זה לפחות שנה. בהליך רגיל זה בין שנה וחצי לשנתיים. השיא שלנו היה שמונה חודשים אבל זה חריג. בדרך כלל זה לכיוון שנה וחצי.

"גם בבתים פרטיים מדברים על 14 ימי עבודה לאישור, ופיקוד העורף באמת יעילים, אבל לנו לוקח זמן למדוד, לעשות תוכנית, להביא אישורי מהנדס. זה לוקח עוד חודשיים. אבל זה סביר".

חישוב העלויות | "יש הרבה מקרים שזה נופל על המחיר"

עלות הוספה של ממ"ד בבית משותף נאמדת ב־200 אלף שקל. "הנקודה הכואבת היא העלויות", אומרת ויטל שפריר. "יש הרבה מקרים שזה נופל על זה.

"אמנם זאת השבחה של הנכס, אבל יש משפחות שאין להם אמצעים לזה. זה לא זול. זה נכון גם באזורים מעוטי יכולת וגם לפעמים לשניים־שלושה דיירים באזורים יקרים שקנו את הדירה לפני שנים, לפני שזה היה יקר.

"מי שכלולים בתוכנית מיגון הצפון מקבלים סיוע ממשלתי אבל הסכום לא מספיק וכל אחד צריך להוסיף, ולמשפחה בקריית שמונה גם להוסיף 20־30 אלף שקל זה יכול להיות הרבה כסף.

"הלוואי שהמדינה הייתה מורידה לתושבים את המע"מ מהממ"דים. זה משמעותי מאוד. זה יכול היה להוריד בכמה עשרות אלפים".

שלב הבנייה | יכול לקחת מחודש עד כעשרה חודשים

משך הבנייה תלוי כמובן בשאלה מה בונים, ומה גובה הבניין. מההיתר צריך לעשות צו התחלת עבודה שלוקח כחודשיים ואז מתחילים לבנות.

ממ"ד בגודל מינימלי תקני הוא 9 מ"ר, ולאחרונה הותר גם לגדול ל־12 מ"ר ולהוסיף שירותים ומקלחת. "עוד לא בנינו כאלה, אבל יש כאלה שכבר קיבלו עכשיו היתרים", מספרת ויטל שפריר.

"הדיירים יכולים להמשיך לגור בבית. אנחנו סוגרים בקיר גבס ואז פותחים את הדלת לממ"ד ובונים מסביב. זה לא כיף לגור באתר בנייה, יש פיגומים ואבק, אבל אנחנו מנסים להתחשב. אנחנו מקפידים מאוד על שעות העבודה לפי החוק. יותר קשה האבק מאשר הרעש".

"בבית פרטי הבנייה יכולה לקחת חודש. בניין של עשרה דיירים אפשר לסיים בחמישה חודשים. בבית של שבע קומות נניח, שבכל ארבעת האגפים יש ממ"ד, זה בערך עשרה חודשי בנייה".

בשורה התחתונה | לא רק מיגון - גם השבחת ערך

"אם אני שמה בצד את מלחמת איראן, במרכז הארץ הרבה אנשים שמתקשרים זה לצורך השבחת הנכסים שלהם", מספרת ויטל שפריר. "הם פחות חוששים מעניין המיגון אלא רוצים עוד חדר. למשל בכפר סבא, בגבעתיים או בתל אביב - הם יכולים לקבל שטח לבנייה מחוץ לשטחים המותרים, בהשקעה סבירה.

"אבל ברגע שאיראן נכנסה לתמונה והגיע הטרטור של הלילות במקלטים, מתחילים לחשוב גם על המיגון.

"לא כל בניין מתאים לתמ"א, וגם כאלה שכן, הדיירים יודעים שזה יכול לקחת 7־13 שנים. יש גם כאלה שרוצים להישאר בוטיקיים ולא רוצים להוסיף משקל לבניין ודיירים נוספים. יש תחרות רבה ויש הרבה מתחרים בענף, אבל בסך הכול יש ביקוש רב".