נתניהו התגאה שהוריד את מחירי הדירות. הוא צדק, אבל יש כוכבית

"אתה יודע כמה עולה השווארמה בתל אביב?", שאל מגיש תוכנית "הפטריוטים" בערוץ 14, ינון מגל. "אתה תפסת אותי", ענה ראש הממשלה בנימין נתניהו. לאחר שחברי הפאנל הציגו לו את המחירים, ראש הממשלה עבר לדיון העקרוני ביוקר המחיה. "אתה צודק שיש בעיה כזאת", אמר נתניהו, אבל אז הגיע תורו להעלות שאלה: "מה ההוצאה הכי גדולה של משפחה בישראל?". "דיור?" נשמעה תשובה ברקע. "מאה אחוז" ראש הממשלה המשיך - ""אם תראה מה קרה למחירי הדיור, בפעם הראשונה במשך שנים הצלחנו להוריד אותם".

● כמה השתפרו לימודי המתמטיקה בתקופת בנט?
● צה"ל סירב לקבל חרדים שהתנדבו להתגייס? זה הסיפור המלא

וזה לא הנתון הכלכלי החיובי היחיד שנתניהו הציג. בהמשך הוא דיבר על כך שהתל"ג (שעוד נסביר מה זה בדיוק בהמשך) זינק מאז שנכנס לראשונה לתפקיד ראש הממשלה, "בזכות המדיניות הכלכלית". שתי הטענות האלה נוגעות למדדים כלכליים חשובים, אבל הן דורשות פירוק זהיר. בשורות הבאות ננסה לעשות בדיוק את זה.

הוזלה חריגה של הדירות

הטענה של נתניהו על ירידת מחירים חריגה של הדירות בהחלט נתמכת בנתונים. אומנם מחירי הדירות היום עדיין גבוהים בכ־6% מהמחירים טרם השבעת הממשלה, אבל ניתן לזהות שינויים במגמה. ממדד מחירי הדירות האחרון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), עולה שבחודשים מרץ־אפריל 2026 הייתה ירידת מחירים חודשית של 0.3%. אם בוחנים את הירידה בקצב שנתי, הרי שכבר מדובר בהוזלה של 1.3%.

בנוסף, בתקופת הממשלה הנוכחית נרשמו פעמיים ירידות מחירים של שמונה חודשים ברציפות: פעם אחת בין מרץ לאוקטובר 2025, ופעם אחרת בין אפריל לנובמבר 2023. למה זה כל כך חריג? משום שחוץ מהפעמיים האלה, נתון כזה של ירידות מחירים חודשיות במשך שמונה חודשים רצופים לא נרשם בשלושת העשורים האחרונים.

אחד הגורמים המרכזיים להוזלת בשוק הדיור הוא כמובן הריבית הגבוהה. לפי בנק ישראל, הריבית פעלה להורדת מחירים בשני אפיקים. האחד הוא הגדלת היצע, כאשר הריבית הגבוהה במשק תרמה לזירוז התחלות הבנייה: הריבית ייקרה מאוד את החזקת מלאי הקרקעות עבור יזמים, מפני שקרקע גולמית אינה מניבה הכנסות, אך כרוכות בה הוצאות מימון, ואלו גדלו במידה ניכרת מאז תחילת עלייתה של הריבית באפריל 2022. הוצאות המימון עודדו את פיתוח הקרקע, התחלת בנייה בפועל ואת מכירת הדירות - וכך ההיצע גדל.

אפיק ההשפעה השני של הריבית הוא ההשפעה על הביקוש: ההחזרים החודשיים של רוכשים חדשים התייקרו, יכולת הקנייה שלהם נשחקה, וחלקם יצאו מהשוק או דחו רכישה. כאשר פחות רוכשים יכולים או רוצים לקנות, הלחץ על המחירים נחלש.

אבל צריך גם לתת קרדיט לפעילות הממשלתית בשוק. בשנת 2025 גדל היקף התחלות הבנייה למגורים, כשבשנה זו החלו להיבנות כ־80 אלף יחידות דיור - עלייה של כ־15% בהשוואה לשנת 2024 ועלייה של כ־20% בהשוואה ל־12 החודשים שקדמו למלחמה (אוקטובר 2022 עד ספטמבר 2023). זאת, על רקע רמה גבוהה של היתרי הבנייה שהונפקו בשנים הקודמות.

ויש גם הדים להשפעות המלחמה. בבנק ישראל כותבים כי נוסף על כך, בעקבות פרוץ המלחמה והמחסור החמור שנוצר בעובדים, התעכבה ככל הנראה התחלת הבנייה של חלק מהמיזמים שהיו קרובים לקבלת היתר. אולם עם הירידה בעוצמת הלחימה במהלך 2025 ועם העלייה במספר המועסקים חל גידול ניכר במספר התחלות הבנייה למגורים.

מחירי השכירות מטפסים

אבל יש נתון שממנו בחר נתניהו להתעלם כשהוא דיבר על שוק הדיור: מחירי השכירות. שם, לפי נתוני מדד המחירים לצרכן של הלמ"ס, סעיף הדיור והשכירות המשיך לעלות גם בתקופה שבה מחירי הדירות לרכישה נחלשו. למעשה, במשך כל תקופת הממשלה הנוכחית, לא נרשם חודש אחד של ירידת מחירי השכירות, ובתקופת כהונת הממשלה המחירים עלו ב־14%. אם כי יש לציין שזו לא מגמה חדשה, ושב־15 השנים האחרונות היה רק חודש אחד שבו הוזלה השכירות - אפריל 2020, תחילת משבר הקורונה.

כפי שמסביר בנק ישראל, הביקוש לשירותי דיור בטווח הארוך נגזר בעיקר מהצרכים הדמוגרפיים. להערכת הבנק, הביקוש השנתי לדירות עלה בהדרגה מכ־45 אלף בממוצע בשנים 2003-2009 לכ־60 אלף בשנים 2016־2024, בעיקר עקב תהליכים דמוגרפיים (ילודה גבוהה והתארכות תוחלת החיים) המביאים לגידול האוכלוסייה. על פי ההערכה של המועצה הלאומית לכלכלה, הצורך הדמוגרפי בתוספת של יחידות דיור בשנים 2026-2035 מסתכם בכ־65,500 יחידות בשנה, מתוכן 4,000 נדרשות להגדלת המלאי של יחידות הדיור בשל המחסור שהתפתח בשני העשורים האחרונים.

זה גם הצד השני של השפעת הריבית הגבוהה. בעקבות התייקרות המשכנתאות, משקי בית רבים וזוגות צעירים נדחקו אל מחוץ לשוק הרכישה ונאלצו "לשבת על הגדר". כתוצאה מכך, הם נותרו בשוק השכירות והגדילו באופן דרמטי את הביקושים לדירות להשכרה.

במקביל, הריבית הגבוהה פגעה אנושות בכדאיות הכלכלית של פרויקטים מוסדיים לדיור להשכרה ארוכת טווח (כמו מיזמי "דירה להשכיר"). יזמים רבים עצרו תוכניות או נסוגו ממכרזים בשל עלויות המימון הגבוהות, מה שהוביל למחסור חמור בהיצע הדירות החדשות להשכרה. השילוב של ביקושי שיא מצד רוכשים מתוסכלים יחד עם קפיאה בהיצע יצר לחץ כלפי מעלה, והפך את הדיור בישראל ליקר וקשה יותר להשגה עבור השכבות החלשות ביותר.

בנוסף, צריך לזכור שמחירי הדירות ושכר הדירה אינם תמיד נעים יחד. מחיר דירה משקף גם ציפיות לעליית שווי הנכס ולתשואה עתידית. שכר הדירה משקף בעיקר את המפגש המיידי בין מספר הדירות הפנויות להשכרה לבין מספר משקי הבית שזקוקים לקורת גג עכשיו. לכן ייתכן מצב שבו דירה כנכס מתומחרת נמוך יותר, אבל השירות שהיא מספקת, מגורים, מתייקר.

מדד נכון יותר לתוצר

נתניהו השתמש - ולא בפעם הראשונה - במונח "תל"ג", תוצר לאומי גולמי. אבל בשיח הכלכלי המקצועי כיום מקובל הרבה יותר לדבר על תמ"ג - תוצר מקומי גולמי. ההבדל אינו סמנטי בלבד. תמ"ג מודד את הערך הכולל של הסחורות והשירותים שיוצרו בתוך גבולות המדינה. תל"ג, או תוצר לאומי גולמי, מתייחס לתוצר שמייצרים תושבי המדינה, גם אם חלק מהפעילות נעשה מחוץ לגבולותיה, ומנכה פעילות של זרים בתוך המדינה. בעבר התל"ג היה מדד נפוץ יותר, אך כיום התמ"ג הוא המדד המרכזי להשוואות מאקרו־כלכליות.

אם נבחן את הטענה של נתניהו כפשוטה, הרי שבהחלט יש במה להתגאות: לא רק שמאז תחילת שנות האלפיים התמ"ג לנפש בישראל עלה משמעותית, במונחים דולריים הוא גם עקף את ממוצע ה־OECD בעשור הקודם. אלא שהנתון הזה מספק רק תמונה חלקית, שכן אין בו שקלול של כוח הקנייה. כלומר, לא ברור כמה הגידול הזה הורגש בכיסם של הישראלים. לכן, כלכלנים נוהגים להדגיש שכדי לבחון רמת חיים עדיף להסתכל על תמ"ג לנפש במונחי שווי כוח קנייה.

הבנק העולמי מפרסם נתונים על התמ"ג לנפש לפי דולר PPP, הערך המקובל להשוואת כוח הקנייה בין מדינות. לפי הנתון, בין מינויו לשר האוצר ב־2003 ל־2024 התמ"ג לנפש בישראל עלה מפחות מ־32 אלף ליותר מ־47 - עלייה של 49%. זה יותר מהעלייה ב־OECD, של 30%. אלא שאז שני דברים מעיבים על השמחה: ראשית, התמ"ג לנפש בישראל נמוך בקרוב ל־6,000 דולר PPP לעומת ה־OECD. שנית, בתקנון הזה התמ"ג לנפש בישראל היה בירידה ב־2023 ו־2024, כנראה בשל המלחמה.