המחירים עולים, התשואות מתמתנות: האם התשואה בפורטוגל, ביוון ובקפריסין מצדיקה את הסיכון?

לא מעט ישראלים רכשו בשנים האחרונות דירות ביוון, בקפריסין ובפורטוגל. מספרם המדויק לא ידוע, אך הוא גדול מספיק כדי שסוכנויות תיווך ושיווק של נכסים במקומות הללו, יוקמו על ידי ישראלים ויפנו לציבור הזה.

חלק מהרכישות בוצעו, או הוצגו, כרכישות לשימוש עצמי - מעין "דירות מקלט" לישראלים שמעוניינים להבטיח פסק זמן בתקופה הקשה של השנים האחרונות. עדיין יש לבחון אותן כעסקאות נדל"ן לכל דבר, כי המניע של הרוכשים פחות משנה. כעסקאות נדל"ן, שלושת היעדים נחשבים למסוכנים, או לפחות לבעלי כדאיות מפוקפקת.

● קבוצת הנדל"ן בסט מפרסמת דוחות: הרווח קפץ כמעט פי 3
● הנדל"ניסט שמגלה: הסיבה שאני לא קונה לבת שלי דירה בישראל

כשעוקבים אחרי "הצמרת האירופאית" בעליות המחיר בין הרבעון הראשון של 2025 לרבעון הראשון של 2026, ניכר שהמובילות אינן משתייכות לצמרת הכלכלית של אירופה: על פי אתר EUROSTAT, פורטוגל, שבה המחירים עלו בשנה הזו ב־17.8% היא המובילה; אחריה בולגריה, שבה נרשמו עליות מחירים של 14.8%; סלובקיה עם 14.4%; קרואטיה עם 14.3%; ספרד עם 12.8%; ליטה עם 11.9%; ולטביה עם 10.9%. פינלנד לעומת זאת הייתה המדינה היחידה באירופה, שמחירי הדירות בה ירדו (ב־2%).

האם זה אומר שכדאי לבחור במדינות שבהן המחירים עולים בחדות? כמובן שלא. עליות חריגות הן תולדה של שוק שמסיבות שונות מצוי בחוסר איזון. ייתכן שבדיקה מעמיקה תגלה שבמהלך תקופת העלייה כדאי מאוד להשקיע בו, ולגרוף את הרווחים מעליות המחירים, אך תמיד תצוץ השאלה - מה יקרה לאחר מכן. האם המחירים יתייצבו בצורה של התמתנות בעליות, או בצורה של קריסה, כפי שקרה בסוף העשור הראשון של המאה.

אין הדגמה יותר טובה לזה, מאשר כתבה שהופיעה באחרונה ב"פייננשל טיימס", על שוק הנדל"ן בחצי האי האיברי - ספרד ופורטוגל. על פי הכתבה, שחלקה מבוסס על מחקר של הבנק המרכזי בספרד, בשתי המדינות מתחולל משבר דיור חריג. בפורטוגל הוקמו בין 2021 ל־2025 כ־300 אלף דירות פחות מהדרוש לאוכלוסייתה, ובספרד הבנייה בחסר הגיעה ל־750 אלף יחידות פחות מהנדרש.

הדבר נובע מהגירה אינטנסיבית לשתי המדינות שהגדילה במהירות את מספר משקי הבית, לצד בירוקרטיה שמעכבת את הבנייה ועלויות בנייה גבוהות, שמתמרצות יזמים לבנות בנייה יוקרתית.

בשתי המדינות נקטו יוזמות שונות להגדלת קצב הבנייה, אך הדברים מתנהלים בקצב איטי, ומן הסתם יידרשו מספר שנים עד ששני המקומות יגיעו לנקודת איזון שבין היצע הדירות לביקוש לדיור. מה יקרה לאחר מכן? האם המחירים יפלו? אין לדעת, אך אין להוציא זאת מכלל אפשרות.

לכן משקיע בשוק רותח צריך להיות כל הזמן עם יד על הדופק, דבר שלא פשוט למישהו שמתגורר במדינה אחרת ופחות מעורה.

אנחנו בגלובס עוקבים אחר יוון, קפריסין ופורטוגל זה שנים אחדות, בעקבות העניין הרב שמגלה הציבור הישראלי בהשקעות נדל"ן שם, ובעקבות אין ספור פרסומים מסחריים שמופיעים בארץ, שתכליתם לעודד את ההשקעות הללו. איננו בודקים פרויקטים בודדים, אלא מביאים את המצב הכללי של שוקי הנדל"ן במקומות הללו.

פורטוגל

מובילה את עליות המחיר באירופה

פורטוגל מובילה כאמור את עליות המחיר באירופה.

בין הרבעון הראשון של השנה שעברה לזה של השנה, המחירים עלו ב־17.8% ומ־2020 ב־85%. השוק הפורטוגלי, מבחינת היקף העסקאות, גדול בכ־20% מזה של ישראל.

על פי הלמ"ס הפורטוגלי, ברבעון הראשון של השנה המחירים החציוניים של הדירות שנמכרו עלו בכ־20% לעומת אלו שהיו ברבעון הראשון של 2025, והגיעו ל־2,337 אירו למ"ר. את עליות המחירים הובילו העסקאות שבהן נמכרו דירות לתושבים זרים.

הלמ"ס הפורטוגלי מצא כי ברבעון הראשון של 2026, מחיר השכירות החציוני של דירות במדינה הגיע ל־9.46 אירו למ"ר, עלייה שנתית של 9%. מכאן, ניתן להקיש באופן גס, שהתשואה השנתית הממוצעת על השכרת דירה בפורטוגל מגיעה לסביבות 5%.

אם נחזור לכתבה ב"פייננשל טיימס", עליות המחירים החדות בפורטוגל נובעות בעיקר מההגירה הגדולה אל המדינה, הליכי תכנון ובנייה מסורבלים (שמוכרים גם לנו), ועלויות בנייה גבוהות, שמתמרצות יזמים לבנות לאוכלוסיות אמידות, שמסוגלות לעמוד במחירים.

בפורטוגל אישר הפרלמנט השנה הפחתת מע"מ על עבודות בנייה ופישוט הליכי רישוי, ונגיד הבנק המרכזי אלבארו סנטוס פריירה אמר כי הפתרון טמון בצד ההיצע, וכי ב־2025 הדביקה הבנייה לראשונה את קצב היווצרותם של משקי בית חדשים, בין היתר בזכות ירידה בהגירה. הגירעון ביחידות דיור שהוקמו במדינה, לעומת הצרכים - נותר בעינו.

 ליסבון, פורטוגל. מחירי השכירות עלו ב־8% / צילום: Shutterstock

התוצאה: אדם שמשתכר שכר ממוצע בליסבון יצטרך לשלם יותר מ־110% מהכנסתו כדי לשכור דירת שני חדרים במרכז העיר. עם זאת, יש בפורטוגל מקומות ששכר הדירה בהם הוא שליש ופחות מזה שמשולם בליסבון, והמציאות של שכר דירה שמקזז חלק ניכר מההכנסה החודשית ואולי אף יותר ממנה מתקיים בערים מרכזיות נוספות בעולם.

עדיין מדובר בשכר דירה מאוד גבוה בקנה מידה פורטוגלי, שרק מעטים יחסית יכולים לעמוד בו, ועל כן סביר שמחירי השכירות בליסבון ובערים מרכזיות אחרות בפורטוגל יעלו בשיעורים מתונים יותר מזה של הממוצע הכלל ארצי. בשנה שעברה מחירי השכירות בליסבון עלו ב־8% ובפורטו ב־7%. אלה עליות גבוהות, אם כי נמוכות מעט מהממוצע הכלל ארצי, מה שמעיד, לכאורה, שעדיין הביקושים במקומות הללו גבוהים מההיצעים.

ליסבון ופורטו הם שני יעדים שאהודים על משקיעים ישראלים. בליסבון המחיר החציוני למ"ר של דירה מגיע לכ־5,300 אירו למ"ר ושכר הדירה החציוני ל־17.4 אירו למ"ר כלומר תשואה של כ־4%, ואילו בפורטו המחיר החציוני הגיע לכ־3,700 אירו למ"ר ומחיר השכירות לכ־15 אירו למ"ר, כלומר תשואה של כ־5%. זאת בעוד בועות מתאפיינות בתשואות הרבה יותר נמוכות.

בהסתמך על כך שמדובר במחירים חציוניים, ומשקיעים בדרך כלל מעדיפים לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר - לא נראה לנו שהמקומות הללו מצויים בסכנת בועה מיידית.

לישראלים, המחירים בפורטוגל, כולל ליסבון, נראים נמוכים ומזכירים יותר מחירי דירות במסגרת "מחיר למשתכן" לפני כמה שנים. ואולם מחיר נמוך, כפי שאנו חוזרים ומתריעים, אינם ערובה להשקעה טובה.

הלמ"ס הפורטוגלי טרם פרסם את נתוני הרבעון השני, אך סקר פרטי שערכה חברת Doutor Finanças הראה, כי ברבעון השני של השנה המחירים המבוקשים על דירות רשמו ירידה, לראשונה זה שנים. יש לחכות לראות אם ממצאי הלמ"ס הפורטוגלי על עסקאות אמיתיות יאמתו את הממצא.

אולם משקיעים שמחזיקים בנכסים במדינה צריכים להיות ערים לכל שינוי קטן, כולל יוזמות ממשלתיות שונות (ויש כאלה לתמרוץ שכירות) וסימנים אחרים מהשוק, כי כשגל ירידות פוקד את השוק, זה במידה רבה כבר מאוחר. כשמדובר בישראלים, יש כמובן לקחת בחשבון את ההגירה המאסיבית לפורטוגל, שהביאה עימה אוכלוסיה בעייתית שעלולה להשפיע על שינויים במקומות שבהם היא מתיישבת.

יוון

ירידה מתמשכת בקצב העליות

האם השוק היווני בבועה? ב־2024 קבעה קרן המטבע הבינלאומית בדוח שלה כי השוק היווני נכנס למה שמכונה "טריטוריית בועה".

אולם הדבר הבולט במחירי הדירות בשנים האחרונות ביוון, היא הירידה המדורגת בקצב עליית המחירים מאז אותו מאמר בקרן המטבע: אם לפני שלוש שנים הבנק המרכזי של יוון מצא כי העלייה השנתית הגיעה לכמעט 16%, לפני שנתיים היא ירדה ל־11%, לפני שנה ל־7.5% וברבעון הראשון של השנה הנוכחית נרשמה עלייה שנתית של כ־6%. זו עדיין עלייה נאה, אבל כאמור, ניכר שהשוק היווני מצוי בתהליך של רגיעה.

יוון הצליחה רק בשנים האחרונות להתגבר על המשבר הכלכלי הכבד שפקד אותה בסוף העשור הראשון של המאה הנוכחית, ורק ב‏־2024 מדד מחירי הדירות הלאומי, חצה את רף מחירי השיא שנקבע ב־2008. על פי הבנק המרכזי של יוון, בין 2008 ל־2017, מחירי הדירות במדינה ירדו ב־40%, אך מאז הם עלו ב־90%. זאת, כתוצאה מהתאוששות הכלכלה ומצמיחה כלכלית. אלה, כמו גם מחירי הנדל"ן הנמוכים במדינה, ויופייה הרב משכו משקיעים אירופאים ותושבים זרים שרכשו לעצמם בתי קיץ, הרבה לפני שהישראלים גילו אותה.

כשמתמקדים ברכישות של תושבים זרים (ומן הסתם, הישראלים נכללים בקטגוריה הזו), נראה כי הרוכשים משנים את הטרנדים שהינחו אותם בעבר. סוכנות Elxis שעוסקת בשירותי תיווך ומשפט, מדווחת על שינויים בדפוסי הביקוש של תושבים זרים לדירות נופש יווניות.

כיום הם מחפשים דירות קטנות יותר, במחירים נמוכים יותר מאשר בעבר, אז רצו בית גדול ויפה על הים. הם בוחנים את הרכישה שלהם באופן אסטרטגי יותר, ומדפוסים רגשיים הם עוברים לדפוסים מושכלים ופרקטיים יותר.

הים הוא עדיין פקטור משמעותי בשיקולי הרכישה, אך אליו נוספו גם קירבה למרכזים עירוניים ולמרכזי קנייה ויכולת לנהל במקום חיי יום־יום שגרתיים. עוד בודקים פוטנציאל להשכרת הנכס, כלומר לעשות בו שימוש בתקופות שהם לא מתגוררים בו, איכות הבנייה, תכנון מודרני, ומה שאולי משמעותי הכי הרבה: הזדמנויות מכירה חוזרת עתידיות.

כל זה מנוגד לרכישות היקרות של נכסים גדולים ודירות רפאים, שלגבי האוכלוסייה המקומית היו הרבה מעבר להשגה ובמיקומים שהיו עבורם סוף העולם. אלה איפיינו את התושבים הזרים בעבר, בעוד שכיום הרכישות "מתקרבות" לאוכלוסייה המקומית.

אנו מתמקדים בשתי הערים המעניינות את הישראלים, אתונה וסלוניקי. בשנה האחרונה המחירים עלו באתונה בכ־5% ובסלוניקי בכ־6%. אלה עליות צנועות יחסית לשנים הקודמות, אך עדיין מכובדות.

על פי אתר נדל"ן מוביל ביוון, SPITOGATOS, ברבעון השני של השנה נעו מחירי הדירות הממוצעים באתונה בין 2,288 אירו למ"ר בחלקה המערבי של העיר ל־4,231 אירו למ"ר בחלקה הדרומי; מחירי הדירות בחלק המערבי עלו בשנה שבין הרבעון השני של 2025 לזה של 2026 ב־7% ובדרום ב־4%.

מחירי השכירות נעים בין 8.9 אירו למ"ר במערב ל־12.99 אירו למ"ר בדרום ומדובר בעליות צנועות בהרבה מעליות המחירים. בדיקת התשואות הגולמיות (כלומר אלה שנובעות משכר הדירה וממחיר הדירה, ללא העלויות הנלוות, כגון מיסוי, עמלות תיווך וייעוץ משפטי, שיפוצים וכו') מחזקת את ההערכה, כי השוק באתונה אינו בועתי - שכן היא נעה בסביבות 4%־5%.

בסלוניקי, מחירי הדירות הגיעו ברבעון הקודם ל־2,714 אירו למ"ר (עלייה של כ־3% לעומת הרבעון השני של 2025) ומחירי השכירות - ל‏־11 אירו למ"ר. גם כאן התשואה מתקרבת ל־5% ואינה מאפיינת שוק בועתי.

אולם, גם ביוון צריך המשקיע הישראלי להביא בחשבון מהגרים עוינים ואנטישמיות מצד אוכלוסיה מקומית, ומעבר לתנודות המחירים, לאתר מגמות ושינויים חברתיים שפוקדים את הסביבות שבהן הוא שוקל לרכוש נכס.

 לפקה, קפריסין. כ־5,000 עסקאות ברבעון בכל האי / צילום: Shutterstock

קפריסין

הזרים מעלים ביקושים ומחירים

למי שרואה את מדינת ישראל כמקום קטן צריך להזכיר שקפריסין היא מקום קטן בהרבה, מה שמשפיע על גודל שוק הנדל"ן שם. מספר העסקאות הרבעוניות שמבוצעות באי השכן מגיע לכ־5,000, פחות מחמישית ממספר העסקאות שמבוצעות בישראל.

הבנק המרכזי של קפריסין, שעל נתוניו אנו מסתמכים, מחלק את האי לחמישה מחוזות שנקראים על שמות הערים הגדולות שם: ניקוסיה, לימסול, לרנקה, פאפוס ופמגוסטה (שחלקה מוחזק ע"י הטורקים). לימסול היא המחוז המוביל במספר העסקאות, אחריו ניקוסיה, לרנקה, פפוס ופמגוסטה.

המחירים באי השכן עלו בכ־11% בין הרבעון הראשון של 2025 לזה של 2026. חשוב להדגיש, שבניגוד למקובל אצלנו, שהלמ"ס מודדת אך ורק את מחירי הדירות, ולא את מחירי צמודי הקרקע, המדד של הבנק המרכזי של קפריסין מודד את שני סוגי הנכסים ועורך מיצוע ביניהם. אנו בחרנו להצמד למדד מחירי הדירות של הבנק המרכזי, שכן אלה הנכסים הרלוונטים יותר לציבור הישראלי.

כשמדובר על כדאיות ארוכת טווח להשקעה, הדירות עלו ברמה הגבוהה ביותר - מאז 2010 הם עלו ב־27%, בעוד שצמודי הקרקע ירדו ב־4%, שהם תולדה למשבר המחירים הכבד שפקד את קפריסין, במקביל לרוב מדינות אירופה, לפני כ־15 שנים.

המשבר הגיע אחרי התנפחות בועת נדל"ן באי. במהלך העשור הראשון של המאה, זו באה לידי ביטוי בזינוק של יותר מ־140% במחירי הדירות בין השנים 2002 ל־2008 ובנפילה תלולה של כשליש בין 2009 ל-2015. רק ב־2016 החלה להירשם התאוששות מחודשת. כעת שוק הדירות מצוי בפריחה יפה, ומאז 2020 המחירים עלו ב־53%, מספר מרשים גם בקנה מידה ישראלי.

לרנקה היא המחוז המוביל בעליות, ובשנתיים האחרונות מחירי הדירות שם עלו בכ־12% בכל שנה. לימסול היא השנייה בעליות המחירים. המחירים בה עלו בשנתיים האחרונות בכ־10% בכל שנה. שני מחוזות אלה גוררים את כל המדד הקפריסאי למעלה.

כמעט כל האי נתון לאחיזה נדל"נית חזקה מאוד מצד תושבי חוץ. כמעט 44% מהעסקאות בשוק הנדל"ן הקפריסאי מבוצעות על ידי תושבי חוץ, מהם כשליש אירופאים והיתר לא אירופאים. פאפוס הוא המקום שבו השוק נשלט לחלוטין על ידי תושבי החוץ, שעה שברבעון הראשון של השנה הם ביצעו במחוז שלושה רבעים מכלל העסקאות. בלרנקה השוק מחולק כמעט שווה בשווה בין מקומיים לזרים, בלימסול ובפמגוסטה 40% מעסקאות השוק בוצעו על ידי זרים וניקוסיה היא המקום עם השוק הכי אוטנטי, שבו למעלה מ־80% נשלט ע"י האוכלוסייה המקומית.

עניין זה משמעותי מאוד לגבי מי שמשקיע בנכס באי, כי אחד היעדים שלו אמור להיות, שהדירה שירכוש, תהיה אטרקטיבית לכמה שיותר רוכשים בפוטנציה. שוק תושבי החוץ הוא שוק קפריזי יותר, שנתון לשינויים חדים, שנובעים מפריחה כלכלית או ממיתון ומשבר, או מטרנדים חדשים, שלא קשורים למקום עצמו, בעוד שהשוק המקומי הוא השורשי והוא זה שנשאר גם כשתושבי החוץ נוטשים.

מכל מקום, שוק הדירות בשנה שעברה ובתחילת השנה הנוכחית היה ברמה מאוד גבוהה, לא רק של מחירים, אלא של עסקאות, ומי שהעלה אותו היו בעיקר הזרים.

אתר הנדל"ן INDEX מצביעה על לימסול כעל האזור היקר ביותר. דירות 3 חדרים (2 חדרי שינה) נמכרות ב־180 עד־320 אלף אירו (620 אלף שקל עד 1.1 מיליון). בניקוסיה, בלרנקה ובפמגוסטה המחוזות, המחירים נעים בסביבות מחצית מהטווח הזה, ואילו פאפוס מעט יקרה יותר משלושת המחוזות הללו.

האם קפריסין מצויה בבועה, לאור עליות המחירים? הדעה השלטת היא שלא, אבל לדעתנו, מרגע ששוק מסויים נשלט ברמה גבוהה ע"י תושבי חוץ שאינם חלק מהכלכלה המקומית - הוא חשוף יותר למשברים חיצוניים. עוד עניין שיש לקחת בחשבון הוא גודל השוק הקפריסאי, שהופך אותו לשברירי אף יותר.