כשהשעון מתקתק: נתונים חדשים של האוצר חושפים את הלחץ של משפרי הדיור

נתונים חדשים שמפרסמת גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ממחישים את הלחץ שבו נמצאים משפרי דיור שרוכשים דירה חדשה לפני שמכרו את דירתם הקודמת. כדי ליהנות מהטבת המס הניתנת לרוכשי דירה יחידה, עליהם למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן הקבוע בחוק. מי שלא יעמדו במועד עלולים לשלם מס רכישה בשיעור של 8% על הדירה החדשה, שעשוי להגיע לכ־200 אלף שקל בדירה ממוצעת, ובמקרים מסוימים גם מס שבח על הדירה הקודמת.

● 100 אלף שקל בחודש: מי שוכר את דירות היוקרה
● מ-12 מ"ר תוספת ל-6 בלבד: מה עושים כשהיזם מקצץ לדיירים בתמורות

בפוסט שפרסמה ברשתות החברתיות, מציגה בן נאים נתונים שלפיהם באוגוסט 2026 כמעט שליש ממכירות משפרי הדיור באזור המרכז היו של דירות שבעליהן נדרשו למכור כדי לשמור על הטבת המס, לעומת כרבע מהמכירות ביולי. בשרון ובשפלה היה שיעורן נמוך יותר, ועמד באוגוסט על כ־15%-17%.

בעקבות מבצע "שאגת הארי" ניתנה למוכרים הארכה של שלושה חודשים למכירת הדירה, או עד 31 באוגוסט 2026, לפי המאוחר מביניהם. מהנתונים שמציגה בן נאים עולה כי חלק מהמוכרים ניצלו את מלוא הזמן שניתן להם: במרכז, 7% ממוכרי הדירות בהמתנה מכרו את דירתם בימים האחרונים לפני תום המועד, וחמישית מהם עשו זאת בשלושת החודשים האחרונים של התקופה. בשפלה, לשם השוואה, 4% מכרו בימים האחרונים לפני תום המועד ו־7% בשלושת החודשים האחרונים.

גם תנאי העסקה משתנים

דוגמה שהביאה בן נאים ממחישה את הלחץ שמלווה את חלק מהעסקאות. אדם שרכש דירת יד שנייה במחצית השנייה של 2024 נדרש למכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים, כדי לשמור על הטבת המס. בעקבות מבצע "שאגת הארי" הוא קיבל הארכה של שלושה חודשים למכירה, והשלים את העסקה ביום האחרון של התקופה המוארכת, כאשר מחיר המכירה עמד על 2.7 מיליון שקל.

בן נאים מוסיפה כי ביקשה ממערכת בינה מלאכותית להעריך את שווי הדירה, לאחר שהזינה את פרטיה וציינה כי מדובר במכירה ברגע האחרון. המערכת העריכה כי בשוק רגיל היה שוויה נע בין 2.9 ל־3.1 מיליון שקל, אך הפחיתה את ההערכה לנוכח מועד המכירה, והגיעה למחיר של 2.7 מיליון שקל, בדיוק המחיר שבו נמכרה בפועל. לדברי בן נאים, הדוגמה ממחישה כיצד הדדליין שנועד לשמור על הטבת המס עשוי להוסיף לחץ על המוכרים בעת קביעת המחיר.

עוד היא מציינת כי תנאי העסקה היו חריגים: מועד המסירה נקבע לכמעט שנה לאחר חתימת החוזה, ועיקר התשלום אמור להתבצע רק במסירה. כלומר, גם בעסקאות יד שנייה, ולא רק ברכישת דירה חדשה מקבלן, עשויים להיקבע מועדי תשלום מאוחרים.

במקביל היא מציינת כי לדחיית המסירה יש משמעות גם עבור המוכר. אם הרוכש יבטל את העסקה, המוכר עלול להישאר בלי מכירה שהושלמה, אף שכבר רכש דירה אחרת והסתמך על מכירת הדירה הקודמת כדי לעמוד בתנאי המס. במקרה כזה הוא עלול להיחשף לחבות מס משמעותית.

עם זאת, לא כל המוכרים ממתינים לרגע האחרון. לפי הנתונים, כ־70% ממכירות הדירות בהמתנה ביולי ובאוגוסט בכל האזורים שנבדקו היו של מוכרים שנותרה להם לפחות שנה למכירת הדירה, כאשר חלקם יכולים להמשיך להשכיר את הנכס ולהמתין להתפתחות המחירים. עוד ציינה כי בחלק מהעסקאות אף צורף לחוזה המכר הסכם השכירות הקיים, שניתן להעביר לרוכש החדש.