המאבק על התמורות: מתי עירייה יכולה להגביל את הדיירים?

עד כמה רשאית רשות מקומית להתערב בעסקה שבין בעלי הדירות ליזם? מאבק משפטי שניהלו בעלי דירות בשכונת דורה בנתניה הסתיים בנסיגת העירייה מדרישתה להגביל את תוספת השטח בפרויקט פינוי־בינוי ל־12 מ"ר.

● מרכז ת"א מתחדש באלפי דירות, והפעם העירייה דאגה להיטל השבחה שמן
● 100 התנגדויות ביום, 5 דקות לאדם: בקשה להאריך את הדיון בתוכנית המתאר של ת"א

בעקבות ההסכמה, חלק מהדיירים יוכלו לקבל דירות חדשות שגדולות בכ־40 מ"ר מדירותיהם הישנות. מעבר לתוספת השטח, המקרה מציף שאלה עקרונית בענף ההתחדשות העירונית: האם רשויות מקומיות רשאיות לקבוע כמה שטח יקבלו בעלי הדירות, גם כשהיזם מוכן להציע להם יותר?

מתחם פינוי־בינוי בהחלטת ממשלה

במקרה הנוכחי, עיריית נתניה התנתה את אישור תוכנית הפינוי־בינוי בשכונת דורה, שאושרה בוועדה המקומית בינואר 2025, בהגבלת תוספת השטח לדירות החדשות ל־12 מ"ר, לצד מרפסת. העירייה הסתמכה על מסמך מדיניות תמורות שקבעה ב־2019, ובמסגרתו הוגבלה התמורה שניתן להעניק לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי־בינוי בעיר.

בעלי הדירות התנגדו להגבלה באמצעות עו"ד ירון שלומוביץ, ממשרד שלומוביץ־סורקין ושות', ועו"ד ושמאי המקרקעין משה בן־אהרון. לטענתם, אין לוועדה המקומית סמכות להתערב בתמורה שעליה מסכימים בעלי הדירות והיזם, ובפרט כאשר היזם מוכן להעניק תמורה גבוהה יותר. לשיטתם, אם היזם מוכן לבצע את הפרויקט בתנאים שמאפשרים תמורה גבוהה יותר לבעלי הדירות, אין מקום להגביל אותה באופן גורף.

ההתנגדות נדחתה בוועדה המקומית, וגם בקשת בעלי הדירות לקבל רשות לערור על ההחלטה נדחתה בדצמבר 2025 בידי יו"ר ועדת הערר המחוזית, עו"ד דביר סגלוביץ'. בעלי הדירות עתרו לבית המשפט המחוזי מרכז־לוד, וביולי 2026 קיבל השופט מוטי פירר את עתירתם והורה להחזיר את הסוגיה לדיון בוועדת הערר.

בעקבות פסק הדין בחנה העירייה מחדש את עמדתה, ולבסוף הודיעה כי מדיניות התמורות מ־2019 אינה חלה על המתחם. העירייה הסבירה כי התוכנית נדונה בעירייה כבר ב־2013, ואף הוכרזה באותה שנה כמתחם פינוי־בינוי בהחלטת ממשלה.

בהתאם להוראת המעבר שנקבעה במדיניות, היא אינה חלה על תוכניות שנדונו בעירייה לפני אישורה. הצדדים הגישו לוועדת הערר הודעה משותפת על ההסכמות, וההליך הסתיים בלי הכרעה עקרונית גורפת בשאלת סמכותן של הרשויות להגביל תמורות.

המשמעות האפשרית למקרים אחרים אינה שהרשויות איבדו את סמכותן לקבוע מדיניות תמורות, אלא שהצדקה להגבלה כזו והבסיס המשפטי לה עשויים לעמוד לבחינה. בעלי דירות בפרויקטים אחרים עשויים לבקש לבדוק אם המדיניות העירונית שעליה מסתמכת הרשות אכן חלה על התוכנית שלהם, ואם יש בסיס חוקי להגבלת התמורה.

עו"ד ושמאי המקרקעין משה בן־אהרון, המייצג את בעלי הדירות, אומר כי יש לבחון את הכלכליות של התמורות בכל פרויקט לגופו. לדבריו, ישנם פרויקטים שבהם הכלכלה אינה מאפשרת תמורה העולה על 12 מ"ר, וזו בדיוק הסיבה שבעלי הדירות נעזרים בשמאי מטעמם. הוא סבור כי ועדות התכנון צריכות לתת אמון בבעלי הדירות וביועציהם, ולא להחליט במקומם על התמורה שיקבלו.

בן-אהרון: "חלק ממוסדות התכנון שכחו שהדיירים הם בעלי הקרקע ואין זה מסמכותם ליטול מהדיירים זכות זו. להחלטה ולפסק הדין שקדם לה עוד תהיה השפעה רבה על ענף ההתחדשות העירונית. יש בהחלטה להשיב את הכוח לחלשים במקום לחזק את החזקים. רצוי שוועדות התכנון יתנו אמון בדיירים וביועצים מטעמם, ולא יכנסו בנעלי בעלי הדירות ויחליטו במקומם".

עו"ד ירון שלומוביץ מוסיף כי המקרה עשוי להשפיע גם מחוץ לנתניה, ולחייב רשויות מקומיות לבחון היטב לפני שהן מגבילות את התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מעיריית נתניה נמסר כי ההסכמות הושגו בשל נסיבות המקרה, וכי הבדיקה העלתה שמדיניות התמורות אינה חלה על התוכנית. העירייה בירכה על ההסכמות, שלדבריה יאפשרו לקדם את הפרויקט לטובת תושבי המתחם והעיר.

 עורך דין ושמאי משה בן-אהרון / צילום: רז רוגובסקי

השאלה העקרונית נותרה פתוחה

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי משרד מוסרי טל עורכי דין, מסבירה בשיחה עם גלובס כי "חשוב להבהיר - רצף ההחלטות בעניין מתחם דורה, קרי פסק הדין של בית המשפט המחוזי (עת"מ 47003-01-26) והחלטת ועדת הערר מחוז מרכז (ערר נת/1048/0726), לא הכריע בשאלה העקרונית אם ועדה מקומית מוסמכת להגביל את שטח דירות התמורה בפרויקטים של פינוי־בינוי, בתוכנית או במסמך מדיניות, אם לאו.

"הן בית המשפט, הן ועדת הערר, לא קיימו דיון לגופו של עניין ולא הכריעו בשאלה.

בסופו של דבר, המגבלה שהוועדה המקומית ביקשה לכלול בתוכנית מתחם דורה בוטלה בשל הוראת מעבר שנקבעה במסמך המדיניות. יש לציין כי גם בית המשפט העליון, שהסוגיה כבר הגיעה לפתחו אגב עתירה בעניין תקן שמאי 21.1, נמנע מלהכריע בה (בג"ץ 8958/21)".

עוד היא מציינת כי "בינתיים, רשויות מקומיות רבות, ובהן תל אביב, נתניה, חולון, הרצליה, גבעתיים, רמת גן ופתח תקווה, אימצו מסמכי מדיניות להגבלת התמורות.

 עו''ד דקלה מוסרי טל / צילום: דקלה שי

"לטעמנו, קביעת מדיניות היא מהלך חיובי המייצר ודאות תכנונית ליזמים ולבעלי הדירות כאחד, שכן ידוע מראש מהו היקף הזכויות המרבי שהוועדה המקומית תסכים לקדם ונמנעים מצבים של הבטחות ריקות שיזמים אינם מסוגלים לקיים.

"עם זאת, לדעתנו מסמך מדיניות אינו יכול לקבוע מי יקבל את דירות התמורה. מדובר בסוגיה קניינית, שאין להסדירה גם בותכנית מפורטת שאינה תוכנית איחוד וחלוקה. המגבלה קובעת אפוא סל זכויות מרבי, שממנו תיגזר התמורה לבעלי הדירות במשא ומתן מול היזם. היזם רשאי, בכפוף לכלכליות הפרויקט, לשנות את התמורות או להוסיף עליהן".

לבסוף היא מדגישה כי "בהקשר זה ראוי להזכיר גם את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (42823-03-24), שעסק בפרויקט פינוי בינוי ברמת גן. פסק הדין לא עסק בסמכות להגביל תמורות, אך נדרש לתוספת אחידה של 12 מ"ר לכל דירה. בית המשפט קבע כי במקרים מסוימים תוספת זהה לדירות בגדלים שונים אינה שוויונית, ויש מקום לתמורה יחסית לשטח הדירה הקיימת ולחלקה ברכוש המשותף. פסק הדין ממחיש כי גם כאשר היקף התמורות הכולל נקבע בתוכנית, חלוקתו בין הדירות נותרת גמישה.

"על פסק הדין תלוי ועומד ערעור לפני בית המשפט העליון".