עוד קיצוץ בכיכר אתרים: תוכנית המגדלים אושרה עקרונית

התוכנית להריסת כיכר אתרים בתל אביב ולהקמת מגדלים במקומה עברה היום (ד') משוכה נוספת, אך תידרש לצמצום נוסף של הבנייה ולשינויים שיבטיחו את השימוש הציבורי במתחם. ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עו״ד מיכל דגני הלברשטם, אישרה עקרונית את התוכנית, והורתה להפחית ממנה 4,000 מ"ר נוספים של שטחים עיקריים.

● אושרה תוכנית ההתחדשות בת"א: פוטנציאל לתוספת של 14 אלף דירות
● המימון נעצר, הקבלן לא קיבל כסף - מי ישלם על שיפוץ בית העצמאות?

הוועדה קיבלה את העיקרון התכנוני של הריסת הכיכר וחיבורן מחדש של שדרות בן גוריון לים, ודחתה את הטענה שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר את התוכנית. לצד זאת, היא קיבלה חלק מטענות המתנגדים בנוגע לנפחי הבנייה, למרחב הציבורי ולפגיעה במבנים הסמוכים, וקבעה שורה של הוראות מחייבות לתיקון המסמכים.

התוכנית שנדונה כוללת שני מגדלים בני עד 25 קומות ומבנה נוסף בן שש קומות וקומה חלקית, עם עד 220 דירות ולפחות 300 חדרי מלון, לצד שטחי מסחר ושטחי ציבור (שצ״פ).

השינוי אמור להגיע גם למפלס הרחוב: הכיכר המוגבהת ומלון מרינה ייהרסו, ושיקוע הכביש ברחוב אליעזר פרי יבוטל. בקצה שדרות בן גוריון מתוכננת כיכר עירונית, וממערב לה גן שיירד אל הטיילת. במקום העלייה לרחבת הבטון והירידה במדרגות לכיוון החוף, התכנון מבקש ליצור חיבור נגיש יותר, לצד חזיתות מסחריות פעילות וחניון ציבורי תת-קרקעי.

 כיכר אתרים החדשה / הדמיה: ישר אדריכלים

מאבק של שנים

הקיצוץ שקבעה ועדת הערר מצטרף להפחתה של 4,000 מ״ר שעליה החליטה הוועדה המקומית בנובמבר 2024. עם זאת, הוועדה הותירה ליזמים אפשרות לבקש לממש שטחי בנייה שייגרעו בשל צמצום שטח הקומות באמצעות תוספת קומות. מהלך כזה יחייב פרסום נוסף להתנגדויות ואישורים של הוועדה לשמירת הסביבה החופית והוועדה המחוזית.

הוועדה ביטלה את האפשרות לפזר את שטחי המגורים בין שני המגדלים, וקבעה כי אחד מהם יהיה למגורים והשני למלונאות. שום דירה בפרויקט לא תוכל לקבל אישור אכלוס לפני שיינתן אישור האכלוס הראשון למגדל המלון.

גם לאחר הבנייה מבקשת ההחלטה להבטיח שהמלון ימשיך לתפקד כמלון. יחידות האירוח ושטחי השירות והתפעול יישארו בבעלות אחת, ופיצול הבעלות בחדרים ייאסר לצמיתות באמצעות רישום בטאבו.

המאבק על כיכר אתרים נמשך שנים, וחורג בהרבה מהשאלה אם להרוס את המבנה הקיים. הכיכר, שהוקמה בשנות ה-70 כמתחם מסחרי ותיירותי, הידרדרה לאורך השנים. גם ועדת הערר מתארת בהחלטתה כשלים תפקודיים ותחבורתיים, שטחי מסחר נטושים וניתוק בין העיר לחוף.

בין המתנגדים לתוכנית נמצאים עמותת ״לא למגדלים בכיכר אתרים״, אדם טבע ודין, תושבים וחברי מועצת העיר. טענותיהם עסקו בין היתר בהיקף השטחים הפתוחים, בחסימת המבטים לים ובשילוב מגורים בקו החוף. בגלגולים קודמים של התכנון נשקלה האפשרות למגדלים בני 40 קומות, וב-2019 נקבעה מגבלת גובה של 25 קומות.

מחלוקת על חלוקות זכויות הבנייה

בהיבט הציבורי הורתה הוועדה להוסיף בתוכנית 900 מ״ר של שטח ציבורי פתוח בקרקע. היא דרשה גם מנגנון שיבטיח כי השטחים הפרטיים הפתוחים לציבור בפארק החופי יהיו צמודים מבחינה קניינית לשטח הציבורי העירוני. לפי התוכנית, הפארק אמור להיות פתוח לציבור בכל שעות היממה ולאורך כל השנה.

ההכרעה מתייחסת גם לשכנים: מלונות קרלטון והרודס. הוועדה הגדילה את המרחקים הנדרשים בין המגדלים למלונות, ודרשה תוכנית למניעת מפגעים בזמן העבודות ותיאום שיבטיח את המשך דרכי השירות והגישה אליהם.

לצד ההתנגדויות הציבוריות נמשכת מחלוקת בין בעלי הזכויות על חלוקת זכויות הבנייה. בין הצדדים נמצאים בעלי החניון, א.פ.צ השקעות ואיירפורט סיטי. טענותיהם העקרוניות נגד מנגנון האיחוד והחלוקה נדחו, אבל הדיון בשווי הנכסים ובחלוקת התמורות עדיין לא הסתיים.

החניון עצמו עמד בעבר במרכז מאבק משפטי נפרד, שהוביל לביטול מכירת חלקה של העירייה לקרן JTLV ולהוצאתו למכרז. ב-2021 זכה בו היזם ספי צביאלי, שהציע 341 מיליון שקל. בהמשך רכשה איירפורט סיטי מחצית מהזכויות בחניון. מאז, הוויכוח בין בעלי הזכויות עוסק גם בנתח שיקבל כל אחד מהם בפרויקט החדש.

האישור העקרוני אינו מסיים את ההליך. היזמים נדרשו להגיש בתוך 60 יום מסמכי תוכנית מתוקנים, ובהמשך יעודכנו טבלאות ההקצאה והאיזון וייערך דיון משלים בסוגיות השמאיות.

לדברי עו"ד נעם קולודני, מומחה לדיני תכנון ובנייה, אשר יצג את עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים" המאגדת את אלפי תושבי השכונות הסמוכות לכיכר, "החלטת ועדת הערר בעניין כיכר אתרים היא הישג לציבור ולשמירה על קו החוף של תל אביב. כמי שייצג את עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", אני סבור שההחלטה מבהירה: התחדשות עירונית חייבת להבטיח מרחב ציבורי נגיש ופתוח לים. הוועדה אישרה את עקרון הריסת הכיכר, אך התנתה את תוקף התכנית בתיקונים מהותיים. בין היתר, נקבע שיש להשלים גירעון של כשני דונם בשטחים הציבוריים, לצמצם את תכסית המגדלים ולהפחית את זכויות הבנייה ב־4,000 מ"ר. נדרשו בדיקות ופתרונות למיתון הרוחות, כדי להגן על בטיחות הולכי הרגל".