בעל דירת גג שהרחיב את דירתו אינו חייב לוותר על השימוש בגינה

בעל דירה יוכל להרחיב את דירתו על הגג, מבלי לוותר על השימוש בחצר הבניין, כך קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט קיבל בחלקו ערעור של בעל דירה על פסק דינו של המפקח על המקרקעין שהתנה את מימוש הזכויות על הגג במתן זכות שימוש בלעדית לשכניו מקומת הקרקע בחצר.

● יותר מ־80 אלף שקל לחודש: כמה עולה השומר בלובי, ועל מה משלמים?

עובדות המקרה: מדובר בבניין משותף ברחוב ויצמן בבת ים הכולל שתי קומות וארבע דירות. בעל הדירה בקומה העליונה ביקש להרחיב אותה על הגג ולבנות ממ"ד. יתר בעלי הדירות הסכימו להוצאת היתר. לפי תוכנית המתאר במקום, כל דירה יכולה להתרחב עד ל־160 מ"ר. בהמשך חזרו בהם בעלי דירת הקרקע, אח ואחות. האחרונים טענו כי בעל דירת הגג חסם את הגישה לחצר האחורית. בעל דירת הגג טען כי מדובר בעבודות תחזוקה וגם שכניו עושים שימוש בחצר ללא היתר.

אין פגיעה מהותית

החלטת המפקח: בעלי דירת הקרקע פנו למפקח על המקרקעין בחולון וביקשו להצהיר שבעל דירת הגג לא יוכל להרחיב את דירתו בגג כל עוד לא יאפשר להם שימוש בלעדי בחצר הצמודה לדירתם. המפקח מינה מומחה שקבע כי לאחר הבנייה, שווי הזכויות של בעלי הדירה בגג יעלה על שווי החצר שבידי שכניו, גם אם יקבלו את כולה.

המפקח הציב בפני בעל דירת הגג שתי אפשרויות - לבנות על הגג או להמשיך להחזיק בחצר.

בעל דירת הגג הגיש ערר על החלטת המפקח.

החלטת המחוזי: השופטת לימור ביבי קבעה כי החוק מחייב הסכמה של כל בעלי הדירות להצמדת רכוש, ובהיעדר הסכמה אין למפקח סמכות לחלק את החצר או את הגג בין השכנים. עוד ציינה כי ממילא לא ניתן להורות על חלוקה כזו כשרק שניים מארבעת בעלי הדירות היו צד להליך.

במקביל ציינה השופטת כי לפי החוק בעל דירה יכול להרחיב דירה על חשבון הרכוש המשותף בהחלטה של שלושה רבעים מבעלי הדירות, ו־60% כשמדובר בממ"ד. כל ארבעת הבעלים חתמו על הבקשה להיתר, ולכן גם אחרי שבעלי דירת הקרקע חזרו בהם, נותרו 75% שנתנו היתר, והבנייה אינה חורגת מ־160 מ"ר.

נקבע כי השכנים לא הצביעו על פגיעה מהותית, ובעל דירת הגג לא מנצל יותר מרבע מהרכוש המשותף לו הוא זכאי, זאת לאור היקף החצר והגג.

עוד קבעה השופטת כי בעלי דירת הקרקע לא זכאים לעשות שימוש בחלק זהה בחצר.

ההטבה בחוק מתמצית בכך שבעל הדירה שהרחיב דירתו לא יוכל להתנגד לבנייה דומה, אשר תתבקש בעתיד. אם ירצו בעלי דירת הקרקע להרחיב את דירתם, הם יהיו צריכים לעמוד בשני תנאים: הסכמת 75% מבעלי הדירות ולהוציא היתר בנייה.

אין זכות בלעדית

נקבע גם שהחצר והחלקים בגג שאינם נדרשים לבנייה נשארים רכוש משותף של כולם, ואין לבעל דירת הגג זכות לשימוש בלעדי בחלקים מהגג שלא נדרשים לשם בניית התוספת. הוא לא יוכל להציב מחסן בגג או לתחום אותו. מנגד, לבעלי דירת הקרקע אין זכות לשימוש ייחודי בחצר והם אינם רשאים לחסום אותה בפני האחרים. בעלי דירת הקרקע חויבו לשל 4,000 שקל הוצאות.

עו"ד נועם קולודני, המתמחה במקרקעין ותכנון ובנייה, מסביר כי השכנים יהיו זכאים להרחבה דומה, ומי שבנה לא יוכל להתנגד לה. לדבריו, "פסק הדין אינו מכשיר השתלטות. מי שרוצה לעגן חלוקה של החצר או הגג צריך לעשות זאת בהסכמת כל בעלי הדירות ובתיקון התקנון.

"חתימה על בקשה להיתר אינה עניין טכני. חזרה ממנה בדיעבד לא תעצור את הבנייה אם למבקש נותר הרוב הנדרש בחוק. מי שמבקש לקשור את הסכמתו לבנייה של שכן בתמורה כלשהי, צריך לעגן זאת בהסכם כתוב מראש, לפני החתימה".

69383-01-26