סוגיות בפירוק שיתוף במקרקעין

בפסק דין שנתן בית המשפט העליון נסקרו מספר סוגיות חשובות הקשורות לפירוק שיתוף במקרקעין. נערכה אבחנה בין פירוק במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבניין, כשלעניין זה רלבנטית שאלת רישומו כבית משותף. ביהמ"ש מדגיש את עליונותו של עיקרון החלוקה בעין - או רישום הבית כבית משותף - על פני עיקרון מכירת הנכס למרבה במחיר. הבית ברחוב מוהליבר 45 ת"א (להלן "הבית") הינו בן 3 קומות. יצחק רידלביץ ומנוחה חדיקל (להלן"רידלביץ") הינם הבעלים של 16/96 חלק בבניין. יצחק ומישל מודעי (להלן "מודעי") הינם הבעלים של 80/96 חלקים בבניין. רידלביץ מחזיקים בדירה אחת בבניין. מודעי מחזיקים בשאר הדירות, כשאחת מהן לשימושם האישי והשאר מושכרות לדיירים מוגנים. מצב הבניין אינו בכי טוב וטעון שיפוץ, העירייה דרשה שיפוצו.

מודעי הגיש לבימ"ש השלום תביעה לפירוק השיתוף בבניין, על דרך מכירתו למרבה במחיר וחלוקת התמורה בין הבעלים. לטענתם, היענות לדרישת העירייה תטיל עליהם מעמסה ממונית כבדה, שהם לא יוכלו להשיבה מתוך שכ"ד שגובים הם מהדיירים.

רידלביץ מתנגדים למכירת הבניין. הם אומנם מסכימים לפירוק השיתוף, אולם זאת בדרך של הפיכת הבית לבית משותף. לדבריהם, מתעתדים הם להמשיך ולהתגורר בדירה בה מחזיקה משפחתם שנים רבות.

בית משפט השלום קיבל את עמדת רידלביץ, וקבע שיש לפרק השותפות על דרך רישום הבניין כבית משותף.

מודעי ערערו לביהמ"ש המחוזי, וערעורם נתקבל. ביהמ"ש המחוזי קבע, כי חלוקתו של הבניין בעין - על דרך רישומו כבית משותף - תגרום הפסד ניכר לשותפים, ומכאן הסיק כי יש לעשות למכירתו למרבה במחיר.

על פס"ד זה הגישו רידלביץ בקשת רשות ערעור לביהמ"ש העליון. רשות זו ניתנה, והערעור נדון בפני הרכב השופטים: תיאודור אור, מישאל חשין ויוסף גולדברג. פסה"ד ניתן מפי השופט חשין.

ראשית, עומד השופט חשין על עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף. עיקרון העל - שכל שותף במקרקעין יכול להביא לפירוק השיתוף.

עיקרון שני - יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39 (א) לחוק המקרקעין) (להלן "החוק"). על פי העניין, רשאי ביהמ"ש לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקם בנכס המשותף קודם החלוקה.

עיקרון שלישי - ביהמ"ש לא יורה על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה. וכן לא יורה ביהמ"ש על חלוקה אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר (סעיף 40 (א) לחוק).

עיקרון רביעי - במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי ביהמ"ש לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית כבית משותף, והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם (סעיף 42 לחוק).

נשאלת השאלה מהו היחס בין הוראות הסעיפים 39 ו-40 לחוק לבין הוראת סעיף 42(א), בין בפירוק שיתוף במקרקעין סתם לבין פירוק שיתוף בבית.

קריאה תמה של החוק תוליכנו לכלל מסקנה, כי לא נוכל לסווג את הוראת סעיף 42 (א) - לעניין רישומו של בית משותף - כמקרה פרטיקולרי של חובת החלוקה בעין. בעוד אשר לעניינו של סתם פירוק שיתוף במקרקעין, ובכפיפות לכלל ה"הפסד הניכר", חייב ביהמ"ש להורות על חלוקה בעין ללא שיקול דעת, הרי שבפירוק השיתוף בבית, לביהמ"ש יש סמכות ושיקול דעת אם להורות על רישום הבית כבית משותף או על מכירתו.

השאלה החשובה היא, איפוא, כיצד אמור ביהמ"ש להפעיל סמכותו זה, ומהו היקף שיקול הדעת שיש לו.

על דרך הכלל, יש לבכר פירוק שיתוף בבית על דרך הפיכתו לבית משותף, והטוען לדרך אחרת עליו הראיה. אשר לשיקול הדעת המוקנה לביהמ"ש, זה יפעיל סמכותו ולא יורה על הפיכת הבית לבית משותף, אם בכל נסיבות העניין אין הדבר צודק לגבי מי מן הבעלים המשותפים.

אשר לתוכנו של אותו "צדק", הדוגמא הקלאסית בו לא יורה ביהמ"ש על רישום הבית כבית משותף הוא מקום שהשותפים מסוכסכים קשות בינם לבין עצמם.

נשאלת השאלה, האם החריג של "הפסד ניכר" - בהתקיימו יבכר ביהמ"ש מכירת מקרקעין על פני חלוקתו בעין - חל אף לגבי פירוקו של בית; האם חריג זה כלל רלבנטי להפעלת הסמכות על פי סעיף 42 (א).

שאלה זו אינה קלה לפיתרון - קובע השופט חשין - ויש בה פנים לכאן ולכאן. והוא משאירה בצריך עיון.

השאלה הבאה אליה נצרך השופט חשין היא: מהו אותו הפסד - או הפסד ניכר - שהמחוקק מדבר בו. ראשית, שאלת ההפסד לא תיגזר לעולם מעצם פירוקה של השותפות. הנחת המוצא, כי נגזר על השותפות להתפרק והשאלה אינה אלא אם דרך הפירוק - דרך החלוקה בעין - תגרום הפסד למי מן השותפים.

דוגמא מובהקת לחלוקה בעין הגורמת הפסד תימצא בקרקע שניתן לבנות עליה בניין מסויים, וחלוקתה תותיר בידי כל אחד מהשותפים בדל קרקע שלא ניתן לעשות בו שימוש. או מקום שצירוף כל החלקים לא ישווה לשלם: במקרה זה ייגרם הפסד ואולי הפסד ניכר. דוגמא נוספת - קרקע עליה בנוי בניין שבו אולם שמחות שקנה לו מוניטין. חלוקת האולם לפרוסות תגרום להפסד המוניטין.

השאלה היא, האם ניתן להרחיק מעבר לכך. לדוגמא - האם במקרה בו הריסת הדירות שעל הקרקע ובניית אולם שמחות תחתיהן, שאז יעלה ערכו של הבניין, יכול אחד השותפים לטעון שראוי שהבניין יימכר לצורך בניית אולם השמחות, אחרת תגרום החלוקה בעין להפסד ניכר.

השופט חשין קובע, כי עיקרון החלוקה בעין הוא עיקרון "חזק", ולא נסטה ממנו אלא במקרים מיוחדים ויוצאי דופן.

כתוצאה מכך, יש לבחון את שאלת הנזק הישיר שייגרם מן החלוקה, קרי הנזק שהחלוקה תביא בעקבותיה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר.

בענייננו, קובע השופט חשין, הבית ראוי, לכאורה, להירשם כבית משותף ועל כן הנטל על מודעי להוכיח כי יש למכור את הבית למרבה במחיר, תוך בחינת שאלת ההפסד שמודעי עלולים לשאת באם לא יימכר הבית. רידלביץ נכונים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, ולכן לא ניתן לדבר כלל על הפסד שייגרם למודעי. רצונם של מודעי להיפטר מרידלביץ - רצון זה ולא חלוקת הנכס בעין - הוא המסכל אפשרות (לטענת מודעי) להפיק את מלוא הפוטנציאל הטמון בנכס.

השופט חשין לא רואה מדוע רישומו של הבית כבית משותף לא יהיה צודק למי מן השותפים.

התוצאה הסופית: הערעור מתקבל. פסק הדין של ביהמ"ש המחוזי מבוטל. הדיון הוחזר לבימ"ש השלום, להשלמת תהליכים שהוחל בהם לפירוק השיתוף על דרך רישום הבית כבית משותף.

רע"א 1017/97 בית המשפט העליון.

השופטים: תיאודור אור, מישאל חשין, יוסף גולדברג.

בשם המבקשים: עוה"ד י. גולדשטיין, ע. לוזון. בשם המשיבים: עו"ד א. גביש