תמ"מ חיפה: המע"ר והחופים רחוקים מהכרעה

ונושאים נוספים שעדיין אינם פתורים בתוכנית המתאר החדשה למחוז חיפה: הבינוי העירוני החדש בקריות, היקף פארק הקישון והשימושים שיותרו בו, פינוי תשתיות ממפרץ חיפה לאיזור "קרקעות הצפון", הפיכת המפרץ למוקד התעסוקה והמסחר הראשי בין הקריות לחיפה, והיקף השטחים המיועדים לפיתוח ביישובים הערביים לאורך ואדי ערה

תמ"מ 6, תוכנית מתאר מחוזית חיפה, הוכנה על-ידי הפרופסורים אדם מזור ויגאל צמיר, שנבחרו לעשות במכרז. הוועדה המחוזית חיפה והוועדה המחוזית צפון דנו ב-1999-1998 במסמכי המטרופולין, ובספטמבר 1999 דנה המועצה הארצית בתוכנית האב למטרופולין חיפה. במאי השנה אימצה המועצה הארצית את עקרונות התוכנית, והנחתה את מינהל התכנון להגיש הצעות לתיקונים ועדכונים. דיון המועצה הארצית להפקדת התוכנית אמור להיערך באוקטובר 2002, ולאחר מכן תופקד התוכנית ל-60 ימי התנגדויות.

כעת, התוכנית מונחת על שולחן המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וזוכה ללא מעט ביקורת משני גורמים מרכזיים הקשורים אליה - עיריית חיפה והאירגונים הירוקים. גם מומחי תכנון חיצוניים מותחים ביקורת על התוכנית. יו"ר הוועדה המחוזית חיפה לתכנון ובנייה והממונה על המחוז במשרד הפנים, ד"ר חיים קופלמן, אמר ל"גלובס": "תמ"מ 6 נועדה לעשות סדר במחוז, ולהכפיף את תוכניות המתאר של המחוז - מעל 30 - למדיניות אחידה. תחת קורת גג זו תהיה גם פעילות הוועדות המקומיות והרשויות המקומיות".

התוכנית לא עושה חיים קלים למתכננים והמבצעים העתידיים של תוכניות הבנייה במחוז חיפה, המשתרע מגבול עכו בצפון ועד חדרה בדרום. התוכנית, למשל, אינה מתייחסת כלל לעתיד הבינוי המסיבי הצפוי בחופים בחיפה. נושא זה עבר להכרעת מתכנני תמ"א 13, הנמצאת בדיונים במועצה הארצית, במסגרת תוכנית החופים הכלל ארצית.

גורמים המעורבים בנושא אומרים עוד, כי אין פתרון מוחלט לבעיית הקונפליקטים בין הכוונה להרחיב את שדה התעופה בחיפה לבין תוכניות הפיתוח העתידיות של אתרים מרכזיים סמוכים, כמו נמל חיפה ובתי הזיקוק. לעומת זאת, התמ"מ מציעה לפנות את אחד ה"מוקשים" האחרים המונעים את הפיתוח במפרץ חיפה - פינוי חוות מיכלי הדלק הגדולה בקריית חיים לטובת הקמת אזור מגורים, חווה שעשויה היתה לפגוע בעתיד פיתוח נמל חיפה.

לדברי המתכננים, מזור וצמיר, המטרה המרכזית של תמ"מ 6 היא קביעת ההנחיות והתנאים הדרושים לפיתוח כלכלי, חברתי ופיסי מתואם של המחוז לשנת היעד 2020. כמו כן, התוכנית קובעת את ההנחיות, ההוראות והתנאים להכנתן ואישורן של תוכניות מקומיות בתחום המחוז. היא קובעת גם הוראות לעניין ייעודי הקרקע, תוך שמירה על ערכי טבע, נוף ומורשת, איכות הסביבה, והבטחה של פיתוח בר-קיימא.

לגבי אוכלוסיה, עקרונות התכנון הם הקצאת שטחים לגידול אוכלוסיית המחוז בכ-60% עד שנת 2020 (תוספת של כ-425 אלף תושבים); שמירה על דומיננטיות של הגלעין המטרופוליני (52% מאוכלוסיית המחוז בשנת 2020 לעומת 60% ב-1995); שמירה על אופיו הפתוח של אזור הכרמל והרי מנשה, אשר יקלוט רק 11% מאוכלוסיית המחוז; עידוד הצמיחה של יישובים עירוניים מגדלים שונים ובעיקר גלעין המטרופולין (חיפה והקריות) ובלימת תהליך הפרבור ליישובים כפריים.

בתחום המגורים הכוונה היא להרחיב את שטחי הפיתוח של היישובים העירוניים בכ-73 אלף דונם, שהם תוספת של 67% לשטחים המפותחים היום בערי המחוז. כמו כן תינתן אפשרות להגדלת רווחת הדיור. תהיה גם הגברת צפיפות הבנייה הממוצעת ביישובים העירוניים לפי אופיים, על-ידי קביעת סולם צפיפויות מחייב, ועידוד תהליכי התחדשות של הרקמות העירוניות הוותיקות, אשר מיועדות לקלוט כ-7 מיליון מ"ר בנייה מעבר לקיים עלידי העלאת זכויות הבנייה.

תמ"מ 6 מייעדת שטחים בהיקף כולל של 25 אלף דונם לקליטת 550 אלף מקומות תעסוקה במחוז. היא מקצה שטחים לפיתוח איזורי תעסוקה בשלוש רמות: איזור עסקים ותעסוקה מטרופוליני ראשי במפרץ חיפה, המהווה מוקד משיכה לכלל צפון הארץ וירכז כ-80% ממקומות העבודה במחוז; אתרי תעסוקה אזוריים ראשיים כתשתית כלכלית מקומית; והקמת שטחי תעסוקה לצרכים מקומיים בתוך הרקמות העירוניות, תוך בקרה של היקפם ואופיים הסביבתי.

כמו כן, התוכנית מנסה לנצל באופן יעיל את הקרקע באזורי תעסוקה על-ידי העלאת צפיפויות הבנייה עד סף מינימלי של 200%, וכן לחדש איזורי התעסוקה במפרץ חיפה, על-ידי פינוי מפעלים ומתקנים מזהמים ומיחזור תפקודי ופיזי של השימושים הקיימים למשרדים, עסקים, מסחר ומפעלי היי-טק.

בתחום התיירות הנופש והפנאי והשטחים הפתוחים, הכוונה היא לשמור על כ-70% משטחי המחוז כשטחים פתוחים. תהיה גם שמירה על 370 קמ"ר כשטחים מוגנים להגנת משאבי הטבע ולפעילויות נופש ופנאי בחיק הטבע. התוכנית מייעדת שטח לשלושה פארקים מטרופוליניים ואיזוריים בהיקף כללי של 16 קמ"ר, לקידום פעילויות ספורט, נופש ופנאי הכרוכות במתקנים ובפיתוח אינטנסיבי. כן יפותחו חופי רחצה עירוניים באזור הקריות, בעתלית ובחדרה. אופן הפיתוח של חופי חיפה וטירת הכרמל יפורט במסגרת שינוי תמ"א 13, הנערך בימים אלה.

תמ"מ 6 מקדמת את הסדרת ההיררכיה התחבורתית באיזור הגלעין, תוך הדגשת דרכים פרבריות מהירות בצירים הבינעירוניים עוקף קריות, כביש 772 וכביש 75; תכנון מחדש של מערך התחבורה האיזורי של מרחב שומרון; תכנון מחדש של המערך התחבורתי האיזורי והמקומי בוואדי ערה; העתקה של התשתית המסילתית החוצה מיישובים.

התוכנית מתייחסת גם לעידוד הפיתוח המסילתי, על-ידי הגדרת תוואי מסילת רכבת העמק בין חיפה לירדן, ותוואי מסילת רכבת בין חדרה לעפולה, כחלק ממערך הרכבות הארצי.

בתחום התשתיות תהיה הקצאה של שטחים לפיתוח נמל חיפה מזרח והקצאה של שטחים לפיתוח שדה תעופה בינלאומי. יהיה גם ריכוז צנרות של חומרים מסוכנים לפרוזדורים מתואמים (לדוגמא, איזור הקישון). מתוכננת הסדרת מערכת צנרת של חומרים מסוכנים, תוך ביטול קווי צנרת העוברים בסביבות עירוניות צפופות (קו דלק באיזור הכרמל, קווים בחזית העיר חיפה), ומוצעת מנהרת צנרת של חומרים מסוכנים מתחת לכרמל.

הכוונה היא לרכז תעשיות בעלות השפעה סביבתית בשטח קרקעות הצפון (השייכות לחברת תשתיות נפט ואנרגיה, והממוקמות בסמוך לבתי הזיקוק במפרץ חיפה), המאפשר בקרת סיכונים ופינוי שטחים לשימושים חלופיים, דוגמת חוות המכלים בקרית חיים ואתר אלרואי. תוקם מערכת תשתית חדשה לקליטת גז טבעי, ויובטח מגוון רחב של אפשרויות להקמת מתקני התפלה בסמוך לחוף הים, בכל ייעודי הקרקע לרבות שטחים פתוחים.

בתחום איכות הסביבה יהיה שימור משאבי מים בכל המחוז, תוך דגש יתר באיזורי רגישות גבוהה כמו איזור מפעלי מנשה. כן תהיה הגדרת שטחים בעלי רגישות לתופעת זיהום אוויר במפרץ חיפה, והוראות להוצאת מוקדי חומרים מסוכנים מאזורים צפופי אוכלוסין.

ראש עיריית חיפה, עמרם מצנע אומר, כי התוכנית נותנת אמירה ברורה לגבי מרכזיות העיר והיותה המטרופולין של האזור. התוכנית, לדבריו, מרחיבה את כוח ההשפעה של חיפה עד לעכו בצפון ועד לחדרה בדרום. "ההערות המרכזיות שלנו", אומר מצנע, "קשורות להמשך פיתוח חוף הים, וחבל מאוד שהנושא הזה לא הוכנס אל תוך התמ"מ עקב היותו נושא קריטי. אין ספק שהתוכנית עושה סדר משמעותי במחוז, למרות ההערות השונות שיש לנו".

מהנדס העיר חיפה, ד"ר יעקב רוט, מונה את הבעיות העיקריות מבחינת העירייה. לדבריו, ההחלטה להגביר את זכויות הבנייה במפרץ חיפה ל-200% בניגוד ל-150% כיום, חושפת את הוועדה המקומית לתביעות, משום שבלתי אפשרי לממש זאת. לדבריו, ישנה מגבלה לבנייה לגובה בשל שדה התעופה הקרוב, וכן מגבלה בכל הקשור לבנייה תת קרקעית בשל בעיית מי התהום באזור.

רוט אומר, כי המתכננים היו גם צריכים לשים דגש על סימון פרויקטים מרכזיים בתוך העיר, כמו קריית הספורט במיקומה החדש ושטח המגורים שאמור לקום ליד האוניברסיטה, ומשום מה מסומן כשטח ירוק. לדבריו, גם עניין זה עשוי לחשוף את הוועדה המקומית לתביעות עתידיות.

המתכננת באגף שמירת הטבע של החברה להגנת הטבע, איריס האן, אומרת, כי בעיקרון החברה מתייחסת בחיוב לתמ"מ 6, אך יש בה דברים משמעותיים שיש לתקן ולשפר, וההערות בנושא הועברו למועצה הארצית. האן מברכת על כך, שכל תחום חופי חיפה הוצא מתמ"מ 6, והוא נדון רק במסגרת תמ"א 13 וזוכה שם לדיון מעמיק, כולל ההערות של האירגונים הירוקים, המתנגדים לבינוי המסיבי המתוכנן בחופי חיפה. מבחינת החברה להגנת הטבע, היה זה אחד המוקשים התכנוניים המשמעותיים ביותר באיזור. החברה להגנת הטבע מציעה, בין היתר, לשמר כשטח פתוח את חולות מפרץ חיפה מצפון לקרית ים, לצמצם את תחום הבינוי בדרום טירת כרמל עד לקו המחבר את הבינוי של קיבוץ החותרים, ולבטל את המוקד התיירותי המתוכנן בעתלית. בשאלת מרינה חיפה ומיקומה הסופי, עדיין צפויים עימותים גדולים בין הירוקים לבין הממסד העירוני של חיפה.

המתכנן תמיר בן-שחר אומר, כי מאחורי התמ"מ אין שום חזון: "אבל לפחות אפשר להתנחם בכך, שהתוכנית לא מפריעה לפיתוח העתידי. היא אינה נתמכת במספרים ריאליים, וכן אין התאמה בין מספר יחידות הדיור המתוכנן לבין היקפי האוכלוסיה המתוכננים עד 2020". בן-שחר אומר, כי סביר להניח, שלמרות התוכנית הפיתוח באזור יימשך, אך כאמור - לא בזכות התוכנית. לדבריו, על עיריית חיפה להכריז בפה מלא, כי המע"ר חייב לעבור למבואות הדרומיים של חיפה, שם ממוקמים מרכז הקונגרסים הבינלאומי, פארק התעשיות מת"ם ופארק העסקים הגדול שאמורה להקים קבוצת משקיעים בראשות אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס"). כמו כן אמור להיות מועתק לשם איצטדיון הכדורגל של קרית אליעזר.

מצנע אומר בתגובה, כי אין שום כוונה להפוך איזור זה למע"ר, משום שהמע"ר של העיר מפוזר כיום במספר מוקדים, כמו העיר התחתית והדר הכרמל. לדברי מצנע, מה שברור כיום זה שלא יהיה שם איזור מגורים, כפי שרצו תחילה חלק מהאירגונים הירוקים, והדבר גם מופיע בתמ"מ המעודכנת.

בן-שחר, מנכ"ל ושותף בחברת צ'מנסקי-בן-שחר, אומר עוד: "אם מסתכלים על כל התמ"מים האחרים, רואים בדיוק את אותו הדבר, רק האיזור משתנה. אותן מטרות מופיעות בכל התמ"מים ובוודאי שתמ"מ חיפה לא מפתיעה איש".

בן-שחר זכה באחרונה במכרז לביצוע תוכנית המיתאר של העיר חיפה עבור משרד הפנים: "מרבית הדברים בתמ"מ מבצעים את הרצוי ולא את האפשרי, ואין ניתוח כלכלי שמסביר כיצד המטרות יושגו". בן-שחר אומר, כי חשוב שהמע"ר יהיה בדרום חיפה בגלל הקרבה לתל-אביב. לדבריו, יש ברוב אזורי הארץ עודף היצע באזורי התעשייה, ועל כן מוזר שהתמ"מ מציעה להקים יותר מדי אזורי תעשייה חדשים.

מתכנן הוועדה המחוזית חיפה, אדם קולמן, דוחה את כל הטענות המושמעות נגד התמ"מ. לדבריו, התמ"מ מבוססת על תוכנית האב של ישראל לשנת 2020, ואולי בשל כך יש הטועים לחשוב, כי תוכניות המתאר המחוזיות העתיקו האחת את השנייה. לגבי טענותיה של עיריית חיפה אומר קולמן: "אנחנו מסתכלים על המחוז מהיבט אחד כולל, כאשר כל רשות מקומית מנסה למשוך ימינה או שמאלה לאינטרסים שלה. יש לנו תשובות לכל הטענות, משום שהתמ"מ נעשתה שלא בחטף אלא מתוך שיקול דעת וראיה בלתי אינטרסנטית".

לדבריו, לא רק שהתוכנית היא ריאלית, אלא אף חלק ממטרותיה הגשימו את עצמן עוד במהלך הכנתה, כמו פינוי חוות המכלים מקריית חיים או הקמת הפארק המטרופוליני בנחל הקישון.

לגבי טענותיו של בן-שחר, אומר קולמן: "אני מאוד מתפלא על הטענות, מפני שהיועץ הכלכלי לתוכנית האב 2020, עזרא סדן, קבע במפורש, כי על מנת להגיע לביקושים גבוהים, יש גם להציע היצעים גבוהים בתחום פארקי התעסוקה. משונה בעיני שבן-שחר טוען, כי אין פיתוח במסגרת התוכנית.

"צריך להזכיר לו, שתוכנית סטטוטורית היא לא תוכנית פיתוח והיא מייעדת ייעודי קרקע. תוכנית האב 2020 הכריזה בשעתו על ארבעה מטרופולינים - באר שבע, חיפה, ירושלים ות"א - ובעקבות כך נוצרו ארבע תוכניות מתאר מחוזיות, ועל כן בן-שחר מגיע משום מה למסקנה שכל התוכניות דומות. הוא פספס את העיקר".

קולמן מציין, כי יש חשיבות לכך, שהתוכנית מכירה בשטחי מפרץ חיפה העצומים כפארק תעסוקה מטרופוליני אחד. לדבריו, אזור התעסוקה של הגליל המטרופוליני, שנחצה על-ידי נחל הקישון, ימשוך אליו 80% ממקורות התעסוקה העתידיים. לדבריו, הבנייה במפרץ חיפה אכן תהיה בהיקף של 200%, ויש חשיבות בהגדלת הבנייה באזור זה עקב הקירבה לשדה התעופה הבינלאומי שיוקם על השדה הקיים, וכן עקב מערכת הדרכים החדשה והמתקדמת שתוקם באזור זה, כולל רכבת קלה.