ריגה מפנה גבה לעבר הקומוניסטי, עם מבט לעתיד אירופי

אין מדובר בסתם מהלך דמוקרטי רגיל. יש הרואים בכך מפתח קריטי לשיורה הפוליטי ולעתידה הכלכלי. ממש כך.

לטביה היתה מדינה עצמאית מאז 1918, עד שאיבדה את עצמאותה ב-1940, בעקבות הכיבוש הנאצי. אלא שלאחר מיגור הכובש הנאצי לא שבה המדינה הבלטית להיות מדינה עצמאית, אלא נפלה קורבן ל"משחרר" הסובייטי.

עד 1990 היתה לטביה, כמו שאר אחיותיה הבלטיות, חלק אינטגרלי מברה"מ לשעבר. נשיאה האחרון של ברה"מ, מיכאיל גורבאצ'וב, לא ממש אהב, בלשון המעטה, את רעיון מתן העצמאות למדינות הבלטיות.

אלא שלאחר עימות בין לטבים לחיילים סובייטים הפכה המדינה הבלטית, שאוכלוסייתה מונה כ-2.4 מיליון תושבים בלבד, למדינה עצמאית.

עצמאות זו קצרה מדי ושברירית. הראיה, הפרלמנט של רוסיה לא אישר עד היום את גבולות רוסיה-לטביה. בריגה יש מי שרואים בכך סכנה, והם פועלים בכל המרץ להבטיח שהמדינה הקטנה לא תאבד שוב את עצמאותה. אחת הדרכים לכך היא הידוק הקשרים עם ארה"ב, ובה בעת השתלבות מלאה באיחוד האירופי ובגופים בינלאומיים אחרים כמו נאט"ו. במשך תריסר השנים מאז הכריזה על עצמאותה, רשמה לטביה הישגים רבים בתחום הכלכלי. כמי שרואה עצמה חברה מלאה באיחוד האירופי, מבקשת לטביה להפוך לגשר בין מזרח למערב, תוך ניצול יתרונה היחסי הבולט - קשריה עם רוסיה, ידיעת השפה הרוסית על ידי מרבית האוכלוסיה, והיכרותה עם המנטליות הרוסית.

ריגה הבירה היא האיזור המפותח ביותר מבחינה כלכלית, והיא עושה את כל המאמצים, המורגשים כבר בשטח, להפוך לעיר מערבית לכל דבר. עובדה זו אינה נעלמת מעיני המשקיעים הזרים, אירופים ואחרים, כולל קומץ ישראלים. בינתיים.

40% מאוכלוסיית לטביה מרוכזים בעיר הבירה, ריגה. העיר מהווה מרכז עסקי, לא רק לרפובליקה של לטביה, אלא גם לשאר המדינות הבלטיות, אסטוניה וליטא.

עקב כך, שוק הנדל"ן בעיר מתפתח במהירות, מה גם שלטביה עומדת להצטרף לאיחוד האירופי במאי 2004, בנוסף לשתי המדינות הבלטיות האחרות.

פי שעה, הביקוש לנדל"ן בעיר נמצא במגמת עלייה מתמדת, כשבמיוחד מורגש הדבר בביקוש לנדל"ן משרדי מודרני, ולבתים חדשים או בתים שעברו שיפוץ כללי.

במרוצת העשור האחרון נרשמה ירידה חדה במחירי הקרקעות, המשקפת את פערי המחירים בין העיר לפריפרייה בתחום קרקעות ומבנים.

מספר גדול של בתי דירות השייך לעידן הארכיטקטוני, שוקם ומאכלס עתה דירות מודרניות ומרווחות. עלייה במספר המשפחות המעדיפות לחיות בבתים משל עצמן מורגשת בשנים האחרונות.

למרות שמחירי הנדל"ן בבירה עלו בחודשים האחרונים, הם עדיין אינם מתקרבים לרמות המחירים של נדל"ן במדינות המפותחות באירופה ובצפון אמריקה.

הן שלטונות המדינה והן עיריית ריגה מחזיקים בחלק ניכר מהקרקעות בבירה, והם משפיעים על פיתוח שוק הנדל"ן בריגה.

על מנת לשלוט בפיתוח העיר כך שיעלה בקנה אחד עם האינטרסים האסטרטגיים של העיר, העירייה מעדיפה לנקוט במדיניות של החכרה (ליסינג), על פני מכירת הקרקע.

בריגה, בדומה לשאר האזורים בלטביה, ההתפתחויות של שוק הנדל"ן ומספר העסקאות בשוק מושפעים ישרות מההפרטה של נכסים ממלכתיים ועירוניים.

מחירי הרכישה או דמי השכירות מושפעים מהדפוסים השונים של בעלות. בדרך כלל, המחיר הממוצע של דירה למגורים הנמצאת בבעלות העירייה או המדינה, נמוך פי כמה ממחירי השכירות של נדל"ן הנמצא בבעלות פרטית.

שוק המשכנתאות משפיע אף הוא על התפתחויות שוק הנדל"ן בריגה. ב-1998 אימצה ממשלת לטביה מדיניות העונה לשם "פיקוח על מערכת המשכנתאות במדינה", אשר הובילה להתפתחויות חדשות משמעותיות בשוק הנדל"ן בריגה.

הביקוש לנדל"ן למגורים נמצא במגמה מתמדת של עלייה (שטח של 125-70 מ"ר), בעיקר הכוונה לנדל"ן הממוקם בעיר העתיקה של ריגה, בשדרות רינג, במרכז העיר, באזורים סביב השגרירויות הזרות ובטייקה, צפונית מערבית למרכז.

מחירי דירות קטנות במרכז העיר (שטח של פחות מ-90 מ"ר), נמצאים אף הם במגמת עלייה, כאשר הרמות הנוכחיות נעות סביב 500-400 דולר אמריקני למ"ר.

מחירים אלה יקרים כיום ב-10% לעומת רמות המחירים ששררו ב-99'. דירות גדולות יותר - חלק ניכר מהדירות במרכז ריגה מתפרס על פני שטח של 250-200 מ"ר או יותר - עדיין אינן בהישג יד של מרבית האזרחים, הן במונחים של קניה והן במונחים של דמי שכירות חודשית.

הביקוש הנמוך הביא להקפאת מחירים של אותם נכסים בטווח המחירים של 450-300 דולר למ"ר.

החל מ-1997, התפתחות מתמדת נרשמה בשוק המשני של דיור סטנדרטי באזורי המגורים הגדולים של ריגה.

מספר העסקאות במרכיב זה של שוק הנדל"ן של העיר הוכפל ב-2001 בהשוואה לשנת 2000. המרכיב של דיור סטנדרטי ריכז את הנתח העיקרי של גידול בעסקאות, וכמעט 65% מאותן עסקאות בוצעו בעזרת משכנתאות.

הדבר הראשון שמוזכר בד"כ כאשר מדברים על בום בשוק הנדל"ן של ריגה, הוא המרכיב של שטחי מסחר. השטח של אותם בניינים גדל בקצב גיאומטרי, במיוחד אודות לבנייה של מרכזי מסחר חדשים וסופרמרקטים.

השטח הכולל של מרכזי מסחר פעילים בריגה עומד עתה על 142 אלף מ"ר (למעט חנויות קטנות), ומספר נוסף של 156 אלף מ"ר הנמצאים עתה בשלב של בנייה. לפחות 120 אלף מ"ר נמצאים בשלב של פיתוח ותיאום פרויקט, בעוד שמקורות פיננסיים כבר הוסדרו עבור אותם פרויקטים.

במרכז העיר, שטח קמעונאי שלא עבר שיפוץ, אך מחייב שיפוץ, ניתן להשכרה תמורת דמי שכירות חודשיים של 25-15 דולר למ"ר, בעוד שבאזורי הפריפרייה יורדים דמי השכירות החודשית של 20-8 דולר למ"ר.

באזורים אחרים, שטח באיכות טובה לצרכים קמעונאיים מושכר תמורת דמי שכירות חודשית של 15-10 דולר למ"ר, בעוד שנכסים שלא עברו שיפוץ ניתנים להשגה תמורת דמי שכירות חודשית של 7-5 דולר למ"ר.

הצפיפות בריגה נחשבת לגבוהה יחסית, בעוד שקומץ שטחים פנוי לפיתוח, בצד שפע של בניינים מרכזיים, הנחשבים למונומנטים ארכיטקטוניים.

הדבר גרם למצב שבו עיקר ההשקעה מופנה לשיפוץ של בניינים קיימים בסטנדרטים מערביים מדרגה B של שטח משרדי עם דמי שכירות חודשיים הנעים סביב 20-12 דולר למ"ר. ילם של בניינים אלה נע בד"כ בין 60 ל-100 שנה, מרביתם אינם כוללים מיזוג אוויר מרכזי וחנייה. נדל"ן משרדי מפותח מדרגה A, כמו זה הניתן למצוא במרכז ולדמרה, נכנס לשוק בסתיו 99' על ידי חברת הבנייה השבדית סקנסקה. הבניין החדש מציע את כל האמצעים המודרניים המקובלים במשרד מערבי, בכלל זה מיזוג אוויר מלא וחניה תת-קרקעית. מרכז ולדמרה מציע את השטח המשרדי הטוב ביותר שניתן למצוא כיום בריגה, אך מחירי השכירות במקום יקרים מאוד - דמי השכירות של נדל"ן משרדי במקום עומדים על 30 דולר למ"ר, בתוספת מיסים והיטלים אחרים.

ההיקף של בנייה חדשה ושיקום בניינים קיימים נתפס בד"כ כאינדיקטור, הן לפעילות הכלכלית והן לסביבה הכלכלית הכוללת.

נתונים שמספקת מחלקת הפיתוח העירונית של ריגה מראים, שהמספר של פרויקטים של פיתוח שאושרו על ידי הוועדה העירונית גדל באופן עקבי מאז 1993.

הרפורמות בשוק הדיור שננקטו במרוצת תקופת המעבר מכלכלה קומוניסטית לכלכלת שוק, באו לידי ביטוי בהפרטה של הדיור העירוני והממשלתי, הפרטה והבראה של ענף הדיור, צמצום הסובסידיות בצד הביקוש וההיצע, ודה-רגולציה של שוקי הדיור.

מחירי קרקעות, חומרי גלם ושכר עבודה עברו ליברליזציה. שוקי הדיור הפכו למציאות חדשה, שהביאה לשינוי עמוק בסביבה העירונית הקיימת.

היצע של דיור חדש בלטביה ובריגה רשם ירידה דרמטית יותר מאשר בשאר המשקים הנמצאים בשלב מעבר מכלכלה קומוניסטית לכלכלת שוק. ההשקעות בדיור ב-98' ירדו ל-45 מיליון לאט- כ-12% מסך ההשקעה ב-1990.

התוצר של ענף הדיור ב-1998, הנמדד על פי אלפי מטרים רבועים של נדל"ן מגורים, הגיע לרבע מהתוצר ב-1990. אף שמשקיעים פרטיים שלטו בפעילות בשוק הדיור החדש בסוף 1990, הם לא הצליחו לשמור על רמת ההשקעה הקודמת שבוצעה על ידי חברות ציבוריות.

על פי נתוני 2001, היצע הדיור בריגה הגיע ל-16.2 מיליון מ"ר, נתון הנמוך משמעותית מהאומדן של 1990 שעמד על 16.4 מיליון מ"ר. שיעורים נמוכים של תוצר בענף הדיור, בנוסף להריסה האחרונה של יחידות דיור באיכות נמוכה מסיבות בטיחות, מסבירים תופעה זו.

עם זאת, השטח למגורים לנפש גדל מ-18 מ"ר ל-21.4 מ"ר בתקופה המקבילה. מגמה חיובית זו בתחום הצריכה של דיור היא בעיקר תוצאה של תהליך דמוגרפי, שהחל לאחר שלטביה הפכה ב-1991 למדינה עצמאית.

יחידות הדיור בריגה הן בד"כ קטנות. שטח המגורים הממוצע בכל סוגי הדיור מגיע ב-2001 ל-51 מ"ר, החל מ-34 מ"ר של מגורים בחדר אחד, וכלה ב-86 מ"ר של יחידת מגורים בעלת 4 חדרים או יותר.

פרט זה ניתן להסבר בגין המורשת הסובייטית של מערכת הקצאת דיור, שלא איפשרה הרבה גמישות. מאחר שלא היה שינוי של ממש במדיניות ההקצאה של יחידות דיור, הדבר הוביל לצפיפות במהלך השלבים הראשונים של מחזור חיי משפחה, ולצריכת יתר, כאשר הילדים עזבו את בית ההורים.

לפיכך, אין זה מפתיע שחלק גדול ממצאי הדירות בריגה הוא יחסית חדש. כ-50% מיחידות הדיור בעיר נבנו ב-30 השנים האחרונות, רק 22% נבנו לפני 1918, ו-8% נוספים ניבנו בין 1918 ל-1940 - שנת הכיבוש הנאצי של לטביה. כ-40% מהיצע הדירות מקורם בתקופה שבין 1971 ל-1989, שנים שבהם היתה לטביה חלק אינטגרלי מברית המועצות לשעבר. לפיכך, נתונים אלה הם תוצאה של השקעה מסיבית בבנייה של דיור חדש במהלך העידן הסובייטי, העולה בקנה אחד עם השיא בהגירה מהרפובליקות האחרות של ברית המועצות לתחומי לטביה.

איכות הדיור בריגה נחשבת לגבוהה יחסית. יותר מ-85% מהדירות בעיר כוללות מערכת חימום מרכזית וחיבור למערכת גז לאומית. כ-90% מהדירות מצוידות באמבטיה או דוש, ולמעלה מ-99% מהדירות מחוברות לצנרת מים.

כך המצב בריגה, במונחים של דירות פנויות, תוך יתרון בולט על פני בירות אחרות של משקים בשלב מעבר לכלכלת שוק. בו זמנית, בריגה יש 997 בניינים הנמצאים עתה בשלב חירום של שיקום, המהווים כ-12.5% מהדיור שהיה בבעלות עירונית בשנת 2000.

הכותב היה אורח מטעם ממשלת לטביה.