תקנון מוסכם: לא רק הכתוב

בעלי הדירות הראשונים בבניין לא דאגו לרשום את הבית המשותף בספרי המקרקעין. לימים חתמו על מסמך הנושא כותרת "תקנון מוסכם", ואליו מצורף תשריט. החתימה נועדה לקידום הרחבת הדירות, כאשר אחוזי הבנייה יתחלקו בחלקים שווים בין בעלי 4 הדירות ורישום הבית כבית משותף, כולל ההצמדות שהוסכם עליהן. הצדדים לתקנון פעלו עפ"י העיקרון, כי בתמורה להצמדה של שטח הקרקע לדירות בקומת הקרקע, יוצמדו הגגות לדירות בקומה השנייה. לבסוף לא נרשם הבית המשותף, ובכלל זה התקנון.

בעת החתימה על התקנון המוסכם והתשריט, הורחבו כבר הדירות בקומות הקרקע, ואילו בדירות העליונות לא התבצעו ההרחבות (למעט הרחבה חלקית באחת הדירות). לאחר מכן מכרו משפחת שנקר את דירתם שבקומת הקרקע למשפחת גרוסמן (להלן: "המשיבים").

משביקשה משפחת בן-יקר להרחיב את דירתה העליונה, אותה רכשה לאחר עריכת התקנון, התנגדו לכך המשיבים. בעלי הדירות בבניין, כולל משפחת שנקר, הגישו כנגד המשיבים המרצת פתיחה, ובה עתרו למתן סעד הצהרתי, ולפיו הצדדים החתומים על התקנון המוסכם והתשריט, הסכימו כי הקרקע תוצמד לדירות הקרקע - מחצית כל אחת, וכי לכל דירה עליונה יוצמד גג הדירה וכל גג חדש שיווצר מניצול מלוא זכויות הבנייה המגיעות לדירה. התובענה נדונה בפני השופטת רות שטרנברג-אליעז, מביהמ"ש המחוזי בת"א.

לטענת המבקשים, כמקובל בבניינים הכוללים 4 דירות, הוסכם כי שטחי הגגות שיתהוו מניצול כל אחוזי הבנייה בדירות בקומה העליונה יוצמד לדירות הללו, כשם שכל שטח הקרקע הוצמד לדירות בקומת הקרקע, כולל מבנה המקלט רחב הידיים.

מנגד, טוענים המשיבים, כי עפ"י הפרשנות הנכונה של התקנון, וכעולה מהטקסט כפשוטו, הגגות שיווצרו מהרחבת הדירות בקומה העליונה הינם רכוש משותף, ואינם צמודים לדירה כלשהי. עוד טוענים המשיבים, כי ההסכמה בעל פה בין בעלי הדירות, וכן הטענה כי התקנון המוסכם הוא בגדר "סקיצה" לא מחייבת, לא הובאו לידיעתם עובר לחתימתם על חוזה המכר עם שנקר.

המחלוקת המשפטית נסבה סביב פרשנות של התקנון שאינו בהיר די הצורך, וכן לגבי תוקפו כלפי המשיבים שרכשו את דירתם לאחר ניסוח המסמך המכונה "תקנון מוסכם". בית המשפט נדרש להכריע במחלוקת ולקבוע את מעמדם של הגגות החדשים. כתוצאה מכך ייקבעו זכות השימוש בגגות ואופן רישומם בספרי המקרקעין.

מהעדויות עולה, כי השכנים שחיו בהבנה ובהרמוניה מלאה, לא מיהרו למסד זכויותיהם במקרקעין ולא רשמו את הבית המשותף, עד שהבשילו התנאים להרחבת הדירות. ההסכמה שעל פיה התנהלו החיים בבית המשותף הייתה, כי כל דירה זכאית לגג שמעליה, ואילו הגג העליון שייווצר בתום הבנייה בקומה שנייה יהיה רכוש משותף, וישמש את כלל הדיירים.

המבקשים טוענים, כי מעמד התקנון המוסכם היה בבחינת טיוטה ראשונית -סקיצה. המסמך לא ביטא הסכמה מוגמרת, כפי שהייתה אמורה לבוא לידי ביטוי לפי רוח הדברים ואומד דעת הדיירים באותה עת.

כנגד גרסת המבקשים בדבר ההסכמה שלא קיבלה ביטוי נאמן במסמך הנושא כותרת "התקנון המוסכם", טוענים המשיבים, כי האמור בתקנון מחייב את המבקשים לכל דבר ועניין, וכי הם מנועים לנהוג עפ"י ההסכמה, אם אין היא עולה בקנה אחד עם האמור במסמך.

מכאן נדרש בית המשפט להכריע בשאלת פרשנותו של המסמך הנושא כותרת "התקנון המוסכם". הכרעה פרשנית תאזן בין תכלית המסמך המשקפת את עמדת המבקשים לבין לשון המסמך כפשוטו, המבטאת את עמדת המשיבים. על-פי ההלכה, התקנון הוא בגדר הסכם שנערך בין בעלי הדירות, וככל הסכם יש לפרשו על פי אומד דעת הצדדים.

בע"א 453/80 בן נתן נ' נגבי, פ"ד לה(1) 141, 146 נקבע: "יש להתיר את מוסרותיהן של המילים הכתובות להגיע לחקר הכוונה האמיתית, שהייתה לנגד עיניהם של המתקשרים".

הצדדים החתומים על המסמך העידו במפורש, כי התוכנית אשר בקשו להגשים והיעד אליו שאפו להגיע, היו חלוקה שוויונית והוגנת של הרכוש המשותף. כלומר, הקרקע תוצמד לדירות בקומה הראשונה ואילו הגגות (כולל גגות חדשים שהתהוו לאחר הרחבת הקומה הראשונה, למעט הגג העליון) יוצמדו לדירות בקומה השנייה.

פרשנות זו - קובעת השופטת שטרנברג-אליעז - תואמת את השכל הישר ומביאה לתוצאה הוגנת לכלל הדיירים מבחינת השטחים המוצמדים לדירותיהם, ואילו הפרשנות שמציעים המשיבים תביא לתוצאה לא שוויונית, המקפחת את דיירי הקומה השנייה.

מכאן, כי הפרשנות הראויה שיהיה בה כדי לשקף את אומד דעת הצדדים החתומים על המסמך הידוע כ"תקנון מוסכם" ותעלה בקנה אחד עם הקרונות של הגינות ושוויון, היא זו המייצגת את עמדת המבקשים, והיא דעת רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

יצוין, כי פרשנות זו תואמת את הסדר המקובל בבניינים של 4 דירות שלא נרשמו בזמנו כבתים משותפים, ונוהגים על פיו ביתר הבניינים ברחוב רננים, שאף הם אינם רשומים כבתים משותפים. בבואנו לקבוע הפרשנות הראויה לאור אומד דעת הצדדים - קובעת השופטת שטרנברג-אליעז - ראוי לתת הדעת אף לעקרון תום הלב (סעיף 39 לחוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג 1973). יודגש, כי שנקר טרחו ליידע את המשיבים לפני השלמת העיסקה על ההסדר שהתקבל ע"י כל הדיירים בבניין.

המשיבים מנסים להיאחז במחדל של המבקשים לרישום הבית המשותף, בכלל זה השטחים המשותפים, על מנת לזכות בשטחים שאינם כלל רכוש משותף. זאת ועוד, המשיבים מסכימים כי הדירה בעלת השטח המבונה הגדול ביותר בבית המשותף היא דירתם, והם מחזיקים אף בשטח נרחב של הגינה והמקלט. לעומתם, בן-יקר טרם ביצעו כל הרחבה. עוד טוענים המשיבים, כי אף אם התקנון המוסכם אינו משקף נאמנה את כוונת הצדדים, אין בכך כדי לפגוע בזכויות שרכש צד ג' בהסתמכו על הכתוב.

כידוע, ה"תקנון המוסכם" לא נרשם, ולכן הוא תקף רק כלפי הצדדים החתומים עליו (המשיבים אינם נמנים עליהם), ולא כלפי כולי עלמא. מתוקף היותם צד ג' לתקנון, אין המשיבים רשאים להסתמך עליו ולטעון כעת, כי התקנון אינו מחייב אותם.

התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה. ניתן צו הצהרתי בדבר הצמדת כל הגגות החדשים שיתהוו אל דירת בן-יקר, למעט הגג העליון שיתקבל כתוצאה מההרחבות. גג זה יהווה רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין.

ה"פ 999/00.

ביהמ"ש המחוזי בת"א.

השופטת: רות שטרנברג-אליעז.

בשם המבקשים: עו"ד מנשה ששון.

בשם המשיבים: עו"ד שטריקר.