נזהרים מלהגדיל את ההצע, סופרים ניצני ביקוש

מחלוקת עסקית בין חברת מבני תעשיה לבין אקרשטיין תעשיות, שככל הנראה יושבה לאחרונה, נחשפה בשבוע שעבר, והדגימה את השפל בשוק המשרדים בהרצליה פיתוח, אחת מבירות המשרדים וההיי-טק של ישראל: תשקיף החברה הכלכלית לירושלים גילה, כי החברה-הבת מבני תעשיה (שתי החברות בשליטת אליעזר פישמן, בעל השליטה ב"גלובס"), התחיבה לאקרשטיין לבנות 24,000 מ"ר משרדים במקום, אך החליטה להקפיא את הבנייה בשל השפל בשוק, אף כי בכך היא לכאורה בבעיה חוזית מול אקרשטיין. מבני תעשיה מעריכה, שכיום יש הצע של כ-60,000 מ"ר משרדים בעיר, ולכן אין הצדקה לבנות בניינים נוספים.

בדצמבר 1995 רכשה מבני תעשיה את מגרשי אקרשטיין, 14 דונם, בעיסקת קומבינציה לפי 42%. היא התחיבה לבנות 4 מגדלים, 49,000 מ"ר, בשני שלבים, ולתת לאקרשטיין את חלקה, 42%, בכל מגדל. מבני תעשיה בנתה עד 2001 שני מגדלים ראשונים, 25,000 מ"ר, והשכירה כמעט הכל, 24,000 מ"ר, ב-17-16 דולר למ"ר לחודש. היו ימים.

עתה היה על מבני תעשיה, על פי החוזה, לבנות את שני המגדלים הנותרים, 24,000 מ"ר, ולתת לאקרשטיין את חלקה בשניהם. הבנייה היתה אמורה להיות כיום בעיצומה, ולהסתיים עד פברואר 2005. בפועל, החליטה מבני תעשיה להקפיא את הפרויקט ולא לבנותו. התשקיף , ומידע נוסף שהגיע לידיעת "גלובס", מאפשר לשחזר בערך את חילופי הדברים שהיו בענין זה בין מנכ"לי שתי החברות:

גיורא אקרשטיין: אני דורש להתחיל בבנייה, כי חוזה זה חוזה ויש לקיימו.

משה מורג (מבני תעשיה): נכון, יש חוזה, אבל עלינו להיות מציאותיים. הביקוש לשטחי משרדים בהרצליה פיתוח נחלש, ומולו עומד הצע גדול של משרדים באיזור. אין הצדקה כלכלית לבנות כיום את המגדלים.

אקרשטיין: אני חוזר ודורש לקיים את ההסכם בינינו ככתבו וכלשונו. יש לי איתותים שהשוק מתחיל להתאושש, ואפשר יהיה להשכיר את השטחים, אמנם לא במחירים של שנת 2000.

מורג: יש לי הצעה. נבנה תחילה בנין אחד בלבד, 12,000 מ"ר, ומתוכו תקבלו את חלקכם בפרויקט, כ-10,000 מ"ר.

אקרשטיין: אני מוכן לשקול את ההצעה, אך עלי להזהירכם, כי אנו שומרים לעצמנו את הזכות להגיש נגדכם תביעה בגין הפרת חוזה.

מורג: אנא שקלו היטב את צעדיכם, לפני שתגישו תביעה כזו. ראשית, אנו נגיש כתב הגנה ובו נטען שחל שינוי קיצוני בנסיבות, ואתם מגלים חוסר תום לב בכך שאתם עומדים על פירוש דווקני של החוזה, ללא שים לב לשינוי במצב השוק. שנית, למה לכם את כל זה? אתם עלולים להשאר עם משרדים ריקים, ויהיה עליכם לשלם סכומים גדולים לארנונה, ביטוח, ניהול ואחזקה של הבנין.

ל"גלובס" נודע, כי אקרשטיין החליט בימים אלו לקבל את הצעת מבני תעשיה, שתבנה בעבורו את הבנין הראשון מתוך השניים. שתי החברות מנהלות מו"מ על חוזה, שיסיים את המחלוקת ביניהן (ראה פרטים במדור עסקאות נדל"ן, עמוד 4). אך משמעות ההסכם היא, שהצע המשרדים הפנוייים בהרצליה פיתוח יגדל ב-12,000 מ"ר נוספים, ויעמוד על יותר מ-70,000 מ"ר.

ההצע בהרצליה פיתוח נובע, כמו בערים מרכזיות אחרות בארץ, מתנופת הבנייה של שנת 2000, מתחזיות אופטימיות של צמיחה וגידול בפעילות הכלכלית, ומולן המשבר הכלכלי של שלוש השנים האחרונות, עם דגש מיוחד על המשבר בענף ההיי-טק.

יש בהרצליה פיתוח בנין משרדים אחד, בן 15,000 מ"ר, שבנייתו הסתימה לא מכבר, וכולו ריק - בית המשרדים של ס.ג'י.ס ברחוב שנקר. החברה רכשה בימים טובים יותר את המגרש מחברת אי.טי.ם, בעיסקת אחוזים, לפי 40% לערך. קומת המסחר הושכרה, אך קומות המשרדים ריקות.

עיקר ההצע מורכב מקומות וחצאי קומות משרדים בשורה ארוכה של בניינים. אחד הבולטים בהם, המהווה גם דוגמא טובה למצב השוק, הוא פרויקט לייף פארק, בן 14,000 מ"ר, ובו שני בניינים בני 7,000 מ"ר כל אחד, ברחוב שנקר פינת החושלים. הבעלות על הבנין היא 70% טרזליט (חברה של אליעזר פישמן) ו-30% ליאון קופלר, בעליה של רשת סופרפארם. בעבר, השכיר קופלר את חלקו להנהלה המרכזית של הרשת. פישמן השכיר זה עתה, בעיסקה ראשונה על חלקו, 3,500 מ"ר בגימור מלא, לחברת ההיי-טק קומפיוטרס אסוסיאייטס, ב-13 דולר למ"ר לחודש, צמוד למדד, בחוזה ל-5 שנים עם אופציה לעוד 5.

לייף פארק הוא דוגמא טובה למצב השוק: הצע של 6,300 מ"ר שלא הושכרו עד היום, בבנין גמור. עיסקה בודדת שנעשתה, כאמור, בבנין זה, נסגרה במחיר הנמוך בכ-30% מדמי השכירות שלפני שנה-שנתיים, וזאת כאשר מדובר בבנין עם גימור ברמה גבוהה, כולל פארק ופיתוח סביבתי. היקף העיסקה, שבימים טובים היתה נחשבת לבינונית, מתואר כ"גדול מאוד" במונחים של היום.

שטחים ריקים ניכרים, כ-3,000 מ"ר, ואולי יותר, לפי אחת ההערכות, יש בפרויקט הרצליה ביזנס פארק, של דוד עזריאלי, בכניסה להרצליה פיתוח. יש גם אלפי מ"ר פנוייים בבנין מרכזים 2000, וכן שטחים ריקים ניכרים בבית קורקס, בית הנפלד, בית גראף ובניינים אחרים.

האומדן של 60,000 מ"ר ריקים מביא בחשבון גם "שאריות", כמו 1,000 מ"ר בשלב א' של פרויקט מבני תעשיה-אקרשטיין, כ-500 מ"ר בבנייני גב-ים ברחוב משכית, עוד כמה מאות מטרים רבועים בבניינים שונים ברחוב שנקר, וכן הלאה.

החברה האופטימית היחידה היא גב-ים, שהצליחה להגיע ולשמור על תפוסה של כמעט 100% בשני הפרויקטים הגדולים שלה באיזור - 40,000 מ"ר בחמישה בניינים על כביש ת"א-חיפה, ו-22,000 מ"ר בבניינים ברחוב משכית. חלק מסוד ההצלחה הוא, שהחברה החתמה לפני שנתיים-שלוש על חוזי השכרה לטווח ארוך יחסית, גבתה דמי שכירות מאופקים (אז) של 16 דולר למ"ר לחודש, והצליחה בדרך זו להבטיח לעצמה חוזים גם לתקופת השפל. המנכ"ל חנן ניצן אמר ל"גלובס", שסיבה נוספת להצלחה היא השירות הטוב שגב-ים נותנת לשוכריה.

ההצע הגדול הביא, באופן טבעי, להוזלת דמי השכירות בשיעור של 30 עד 50 אחוז. טווח ההוזלה תלוי במיקום הבנין, ברמת הגימור, בפיתוח הסביבתי, במצבו של המשכיר ובכושר המיקוח של השוכר. למרות ההוזלה החדה, נעשו בחדשים האחרונים רק עסקאות השכרה מעטות, ועל עסקאות קניה בכלל אין מה לדבר.

איש העסקים לני רקנאטי, לשעבר מבעלי קבוצת אי.די.בי, שכר 220 מ"ר בגימור מלא ברמה גבוהה בהרצליה ביזנס פארק ב-14 דולר למ"ר לחודש. חברת אי-טייפ שכרה מפרטיים 220 מ"ר בגימור מלא ברחוב גלגלי הפלדה, ב-9 דולר למ"ר לחודש. מצב השוק כה גרוע, שיש ענין רב בידיעה, שלפיה מנהלת חברת היי-טק מו"מ לשכור "שטח אדיר" של 1,000 מ"ר באחד הבניינים באיזור, ב-8.5 דולר למ"ר לחודש - מחצית מדמי השכירות בימים הטובים של פעם.

למה בכלל לשכור כאן שטחים, אפילו בזול, כאשר ניתן להשיג כמעט כל שטח סביר, בין 100 ל-3,000 מ"ר, במקומות מרכזים וקרובים יותר, כמו מגדלי עזריאלי, מתחם הבורסה, רמת החי"ל וקרית עתידים. בכל המקומות הללו, כפי שמלמדות עשרות עסקאות שפורסמו באחרונה במדור העיסקאות ב"גלובס", ניתן לשכור משרדים חדשים, ברמה גבוהה, ב-10-9 דולר למ"ר לחודש, ולעתים אף פחות.

מי שמסתפק בבנין פחות מודרני, יכול למצוא משרדים טובים, מרווחים ונוחים, ברחובות יגאל אלון והשלום בת"א, ברחוב הבנים בר"ג וברחובות דומים אחרים, ב-8-7 דולר למ"ר לחודש. אז למה ללכת להרצליה פיתוח? ובאמת, כמעט ולא הולכים.

אין מה שימשוך כיום יזמים להרצליה פיתוח. הארנונה עומדת על כ-2 דולר למ"ר לחודש במשרדים, ועד 4 דולר למ"ר לחודש בבנייני היי-טק - לא יותר זול מערים אחרות. אין להרצליה פיתוח יתרונות מבחינת נגישות, כבישים מהירים או רכבת, על פני בנייני עזריאלי או מתחם הבורסה.

אבל ארז סנפיר, מנהל מחלקת המשרדים של אנגלו-סכסון בהרצליה פיתוח, אופטימי: "באחרונה יש סימנים ברורים להתאוששות בשוק, אם כי הביקוש הוא בעיקר לשטחים קטנים של עד 300 מ"ר, לקניה או לשכירות. נכון, המחירים נמוכים בהרבה ממה שהיה בעבר. בין השוכרים בכח נמצאות שוב, לאחר הפסקה ממושכת, חברות סטארט-אפ, שגילו כי כיום ניתן לשכור שטחים לפעילותן בדמי שכירות נמוכים בהרבה לעומת העבר, דבר שחוסך הוצאות ומגדיל את כדאיות הכניסה לפעילות. יש גם ביקוש רב לשטחי מסחר. למעשה, הושכרו כמעט כל החנויות בהרצליה פיתוח, כאשר סוחרים ויזמים ניצלו את הירידה החדה בדמי השכירות, מ-40 דולר למ"ר בעבר ל-25-20 דולר למ"ר כיום".

אך עם כל ניצני האופטימיות הללו יש לזכור, שהצע המשרדים בהרצליה פיתוח לא רק שלא יקטן בתקופה הקרובה, אלא הוא גם עתיד לגדול: בסוף 2002 אמורה סלקום להעביר את ההנהלה המרכזית שלה לבנין החדש שלה, בן 32,000 מ"ר, ההולך ונבנה על ידי מבני תעשיה בדרום נתניה. כתוצאה מכך, היא תפנה כ-25,000 מ"ר בהרצליה פיתוח , מזה כ-20,000 מ"ר בבנין מרכזים 2001 של האחים עופר, וכ-5,000 מ"ר בבנייני גב-ים (סלקום שוכרת גם כמה אלפי מ"ר, למרכז שירות, בבנין של מבני תעשיה, אך משם אין היא יוצאת לפי שעה). הדבר יגדיל בכ-40% את הצע המשרדים בעיר, ל-85,000 מ"ר, ועלול להביא לנפילה נוספת בדמי השכירות, לשמחתם של השוכרים-בכח.

עיסקת סלקום מצביעה, אולי יותר מעסקאות אחרות, על מצב השוק: סלקום שילמה במשך שנים, בהרצליה פיתוח, 19 דולר למ"ר לחודש. לפני כחודש הוזילו חלק מהבעלים את דמי השכירות לכ-16 דולר למ"ר לחודש, רק שתשאר. זה לא כדאי לסלקום: היא תשלם בנתניה דרום 11.7 דולר למ"ר לחודש, כשדמי שכירות אלו כוללים גם את החניון המקורה הצמוד, בן 26,000 מ"ר. אם לנכות את דמי החניה המשוערים של החניון, משלמת סלקום בעד שטחי המשרדים רק כ-9.5 דולר למ"ר לחודש - מחצית ממה ששילמה בשנות הגאות בהרצליה פיתוח!

קומפיוטרס אסוסיטייאס שילמה, כאמור, 13 דולר למ"ר לחודש ברחוב שנקר. גיורא אקרשטיין מעריך, שיוכל למצוא שוכרים בדמי שכירות דומים, ומדווח על מגעים שיש לו בענין זה עם כמה חברות.

אבל מה יקרה למחירים בראשית 2005, כאשר ההצע של 25,000 מ"ר של סלקום ייזרק לשוק? ומה יקרה בסוף 2005, כאשר ההצע יגדל מ-85,000 ל-97,000 מ"ר, יחד עם הבנין החדש של אקרשטיין, שאז תגמר בנייתו?

יתכן מאוד שמבני תעשיה צודקת בזהירותה, ובכך שאינה מוכנה לבנות לפי שעה 12,000 מ"ר נוספים בעיר, שהפכה מסמל הגאות לסמל השפל בענף המשרדים.