נטוע בקרקע

לפני כ-35 שנים נחקק חוק המקרקעין. הוא מכיל את מגוון הזכויות במקרקעין; "הרישיון" במקרקעין (מעמד "בר הרשות" הזכור, לטובה או לרעה, תלוי את מי שואלים) לא נכלל בו. מזה 35 שנים מתקשה הפסיקה לקבוע את מעמדם של הרישיון ושל בר הרשות. האם לאחר חוק המקרקעין חלף מוסד הרישיון במקרקעין מן העולם?

בשנים הראשונות שלאחר החוק התבטאה הפסיקה באופנים שביקשו בעליל לגמד את מעמדם של ברי הרשות, במגמה ברורה לנפותם משדה הזכויות במקרקעין. המגמה נתחלפה ונשתנתה לאורך השנים. להלן פס"ד נוסף משל בית המשפט העליון, שניתן בסוף השבוע האחרון. שלושה שופטים בהרכב ושלוש דעות שונות בהתייחס לרישיון במקרקעין, בכלל, ולמול זכויות של צד שלישי בפרט.

המדובר היה בהורים בעלי זכויות בנחלה במושב בית זית, הרשום כאגודה שיתופית, שהעניקו לבנם ולרעייתו רשות להקים יחידת מגורים נוספת בנחלה. הרשות ניתנה בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה, והיא ניתנה כרשות בלתי הדירה. לימים הוטל עיקול על הזכויות בנחלה. השאלה שנדונה היא, האם לבן ולרעייתו, הם בעלי זכויות הרשות, יש עדיפות למול זכויות המעקל, הוא הנושה של ההורים בעלי הזכויות בנחלה?

שלושת שופטי בית המשפט העליון נחלקו הן בשאלה הבסיסית, של מעמד הבנים וטיב הזכויות שהוקנו להם, והן בתוצאה הסופית אליה מגיע כל אחד מהם. נדון להלן בגישות השונות של כל אחד מהם.

השופטת דליה דורנר עודה מכירה במוסד הרישיון הבלתי הדיר. זאת, במסגרת דיני ההשתק, המחייבים לא רק במערכת היחסים שבין נותן הרישיון לבין מקבלו. השופטת דורנר מסתמכת על ההלכה החדשנית שבפרשת בנק אוצר החייל, שהכירה בזכות שביושר "תוצרת ישראל", המקנה מכח סעיף 9 לחוק המקרקעין למי שהתקשר בעיסקה לרכישת זכויות במקרקעין עדיפות על פני מי שרכש זכויות אחריו, גם כשהזכויות לא נרשמו בספרי המקרקעין (זולת כלפי מי שרכש בתמורה ובתום לב ורשם את זכויותיו כדין).

"נראה לי", קבעה השופטת, "על יסוד היקש, כי סעיף 9 מעניק אף לבעל הרישיון הבלתי הדיר - שעוצמת האינטרס שלו שווה, למצער, לאינטרס של מי שהתקשר בעיסקה לרכישת מקרקעין - עדיפות על פני עיקול, שהוטל על ידי נושהו של בעל הזכות במקרקעין". לגישתה, אפוא, העיקול של הנושה נסוג מפני זכויות הרישיון (הבלתי הדיר) שניתנו לבן ולרעייתו.

הנשיא אהרן ברק הסתייג מההכרה בזכויות ה"רישיון" או "הרשות" לאחר חקיקת חוק המקרקעין. לגישתו, זכויות הבנים בנחלה ראוי כי יסווגו תחת הזכויות המנויות בחוק המקרקעין או בחוק השכירות והשאילה (כגון, "שכירות", "שאילה" או שאילת-משנה בלתי הדירה, "זיקת הנאה", או "זכות שימוש"). "לטעמי, נוכח ההתפתחויות החקיקתיות", כתב, "יש לנסות ולאפיין את מערך היחסים מתוך הזכויות המנויות בחוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה".

דרך אחרת לאפיין את ההתקשרות שבין ההורים לבנים היא "המחאת זכויות". לגישת השופט ברק, רק לאחר איפיון נכון, לשיטתו, של הזכויות במקרה הנדון היה מקום לעמת בין הזכות שהוקנתה לבנים בנחלה לבין העיקול שהטיל הנושה. משלא נעשה כן, היה מקום להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי, שיקדים ויסווג כראוי את הזכות שניתנה לבנים, ולאחר מכן יכריע בעימות שבינה לבין העיקול שהוטל.

השופט אליעזר ריבלין מסכים עם השופטת דורנר לעניין התוצאה הסופית, לפיה בנסיבות הקונקרטיות יש לתת עדיפות לזכויות הבנים על העיקול של הנושה. את שאלת המוצא - מעמדו של הרישיון לאחר חקיקת חוק המקרקעין - מותיר השופט ריבלין בצריך עיון - "כפי שבתי המשפט נמנעו בעבר מלקבוע כי זכות זו פסה מהעולם, אף אני איני משוכנע כי יש צורך לקבוע, כאן ועכשיו, כי זכותו החוזית של בן הרישיון, אשר נמסרה לידיו עוד בטרם הוחקו חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה, הוחלפה בזכות קניינית זו או אחרת".

בד בבד, מסתייג השופט ריבלין מ"השידוך" ששידכה השופטת דורנר בין הלכת בנק אוצר החייל לבין המקרה הנדון, הווה אומר, מהחלת ההלכה החדשנית הנ"ל גם על זכויות של בעל רישיון. לטעמו, ההיקש שערכה השופטת דורנר הינו מוקשה.

אלא שבכל זאת הגיע השופט ריבלין לתוצאה סופית זהה לזו שאליה הגיעה השופטת דורנר, הגם שבדרך משפטית שונה. "אין חולק", כתב הוא, "כי זכות רישיון בלתי הדירה יכולה להישמר כנגד רוכש מאוחר של המקרקעין, אם הלה הסכים לכך".

"לשם כך, אין צורך, כמובן, בקונסטרוקציה המשפטית של השתק (או של זכות 'מעין קניינית'). ניתן לראות ברוכש כזה, כמי שהעניק בעצמו את הרישיון". במקרה הנדון, מטיל העיקול השלים מראש עם קיומו של הרישיון. הוא עצמו תושב המושב, ואף כיהן בעבר כראש המועצה המקומית. טיב הזכויות שנתנו ההורים בנחלה לבנם היה, אפוא, ידוע לו.

(ע"א 7139/99 אלוני נ. ארד ואח', פס"ד מיום 1.4.04. הנשיא אהרן ברק והשופטים דליה דורנר ואליעזר ריבלין)