שוק פרדס-כץ יהיה מרכז עסקים מודרני

הוועדה המחוזית מרכז אישרה ב-18 במארס את תוכנית שוק אבו-חצירא, הידוע גם כשוק פרדס-כץ. התוכנית מהווה תוכנית פינוי-בינוי, במסגרת התחדשות עירונית. מתחם אבו-חצירא הינו ייחודי בעיקר בשל הרכב בעליו המינימליסטי. 6 משפחות בלבד מחזיקות במרבית השטחים במתחם, דבר שעשוי להקל מאוד על הצלחת פרויקט פינוי-בינוי כלשהו, ובוודאי פרויקט מסחרי.

אילן נקש, אחד מבעלי העסקים במתחם, מצוי בקשר הדוק עם החברה הכלכלית של בני-ברק, ומייחל ליום בו יחלו עבודות הבנייה. נקש מחזיק בבעלותו כ-40% מהשטחים במתחם, דבר אשר עתיד להקל את מלאכת הפינוי. נקש: "למעשה, יש הסכמה עקרונית מבחינת הדיירים להקמת הפרויקט, אך לא ישבו איתנו במו"מ רשמי על כל נושא הפינויים והפיצוי".

התוכנית אושרה למתן תוקף ע"י המחוזית לאחר כ-4 שנים בלבד, והיא משתרעת על-פני שטח של 16.8 דונם, במתחם המצוי מצפון-מערב למפגש הרחובות ז'בוטינסקי ושלמה בן יוסף, בפרדס-כץ.

הרעיון לנצל את שטח המתחם המוזנח ולהפכו למרכז עסקים, הינו פרי יוזמתה של החברה הכלכלית של העיר בני-ברק בשיתוף הרב קרליץ, ראש העיר דאז.

שלום שמעון, מנכ"ל החברה: "השטח הינו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ומוחכר ברובו לשו"פ אזורים. כיום קיימים במתחם מבני מסחר שונים בבעלות חוכרי משנה, מרכזת בזק, הבנויה במספר מפלסים וכוללת מנהרת כבלים תת-קרקעית, וכן מספר מבנים ודוכנים המאוכלסים ע"י פולשים. בסה"כ בנויים כיום כ-6,000 מ"ר, מתוכם כ-4,000 מ"ר משמשים למסחר, והיתר משמשים כשטח למרכזת בזק".

גלובס: איך עלה הרעיון לפתח דווקא את מתחם אבו-חצירא?

שמעון: "הרעיון ליישום התוכנית רקם עור וגידים לפני כ-4 שנים. המתחם ממוקם בקרבת צירים ראשיים, ובעתיד, בטווח זמן של 6 שנים, עם הקמת מערכת הסעת המונים מטרופולינית, זה ייתן מענה לרבבות אנשים אשר ייסעו ברכבת מידי יום.

"אחת התחנות של הרכבת הקלה, אשר תנוע לאורך רחוב ז'בוטינסקי, תהיה, על-פי התוכנית, בסמוך לפרויקט שלנו. אני קורא לאיזור כולו 'אבן שואבת', שכן יש בו פוטנציאל רב למסחר.

"הגענו להסכם עם שו"פ אזורים, אשר עיקרו היה, כי במידה והתוכנית תאושר ותצא לפועל - החברה הכלכלית תקבל כשכר טרחה 50% מזכויות שו"פ אזורים במתחם".

גלובס: איתן סורוקה, מנכ"ל אזורים, ההסכם נראה נדיב מצדכם.

סורוקה: "אכן, קיים הסכם בין חברת אזורים והחברה הכלכלית של בני-ברק. בהתאם להסכם תקבל החברה הכלכלית כ-50% מכלל הזכויות של אזורים במתחם, בתמורה לטיפול השוטף של התוכנית מראשיתה ועד הקמת הפרויקט. כפי שאתה יודע, פרויקטים מסוג פינוי-בינוי הם מורכבים, ודורשים זמן ומשאבים רבים. חברת אזורים העדיפה שלא להיכנס לנושא זה".

למעשה, החברה הכלכלית נכנסת בנעליה של שו"פ אזורים, כשותפה מלאה במתחם. החברה מתחייבת לדאוג לצד התכנוני, אשר יוביל לאישור התוכנית, ולאחר מכן להציע את הפרויקט, באמצעות החברה המנהלת, ליזמים/קבלנים, במכרז מסודר.

לדברי שמעון, "כבר בשלב הנוכחי של התוכנית יש מספר יזמים המביעים התעניינות רבה בכל הקשור לפרויקט".

חברת י.ג מתאר בע"מ, השייכת לקבוצת גדיש, נבחרה לנהל את הפרויקט. הקבוצה מנהלת פרויקטים בהיקפים של למעלה 1.25 מיליארד שקל בשנה.

צבי סומך, המנהל מטעם החברה את כל הקשור בנושא התחדשות עירונית: "פרויקט אבו-חצירא הינו פרויקט ייחודי, שכן 95% מהפרויקטים הקשורים לפינוי-בינוי עוסקים במגורים, ואילו פרויקט זה עוסק במסחר נטו. במתחם הנדון קיימים כ-100 בעלי עסקים, אשר עתידים להתפנות. כיום קיימת למעשה הסכמה של כ-80% מבעלי העסקים. הסכמה רחבה זו מאפשרת לנו לקדם את הפרויקט".

- מה הצעתם לבעלי העסקים במסגרת המשא ומתן?

סומך: "במשא ומתן עם בעלי העסקים הוצע להם שטח הזהה לזה שבבעלותם כיום, מלבד העובדה שהשטח החדש ייבנה כחלק מקומפלקס מסחרי גדול וממוזג, הנהנה מכל התנאים כגון אחסנה, שטח לפריקה וטעינה, חניה בכל קומה וקומה, וכן העובדה שיותר אנשים יגיעו לקומפלקס, ובכך בעלי החנויות ייהנו מקהל רחב יותר".

- מה בדבר פיצויים בגין סגירת העסקים בתקופת הבנייה?

"במהלך הבנייה לא יהיה צורך לפנות את כל העסקים, שכן המתחם כולל שטחים פנויים רבים, אשר בהם יתבצע שלב א' של הפרויקט. בגמר שלב א', ישוכנו העסקים במבנה החדש, ובכך יפנו שטח נוסף להמשך הבנייה".

- איך מתנהלים המגעים בין החברה המנהלת לבין הצדדים השונים?

"יש לנו פה עוגה, וצריך לדעת איך לחלק אותה. מחד, יש את מינהל מקרקעי ישראל, שהם הבעלים של הקרקע, ומאידך, יש את החוכרים שהם שו"פ אזורים, החברה הכלכלית של בני-ברק, חוכרי משנה למיניהם ובזק. בקרוב נתחיל במו"מ עם המינהל לגבי חלקו בעיסקה. יש לקחת בחשבון, כי המינהל אינו מתפקד רק כגוף כלכלי, אלא הוא רואה לנגד עיניו את טובת הציבור ורווחתו. פרויקט שכזה יתרום רבות לתושבי האיזור ולעיריית בני-ברק".

- מהי עמדת המינהל לגבי הפרויקט?

שמעון: "שוחחנו מספר פעמים עם המינהל, ולמעשה יש הבנה והסכמה עקרונית בכל הקשור לחלקו של המינהל בפרויקט. כמובן שהמינהל ידרוש ויקבל את דמי ההיתר בגין הבנייה".

- האם יש לכם הערכה לגבי גובה דמי ההיתר?

"לדעתנו, דמי ההיתר מוערכים בגבולות 2 מיליון דולר".

התוכנית כוללת כ-110,000 מ"ר בנויים, מתוכם 45,000 שטחים עיקריים ו-65,000 מ"ר שטחי שירות, המחולקים מחציתם מעל הקרקע ומחציתם מתחתיה. בסה"כ הפרויקט יכלול בניין בן 3 קומות, הבנוי מעל 3 מפלסי חניה תת-קרקעיים, ומעל כל זה ייבנה בניין משרדים בן 23 קומות. כמו כן, בצידו הדרומי של הפרויקט ייבנה בניין מסחרי נוסף בן 4 קומות, מעל קומת קרקע.

אלי פירשט, אדריכל התוכנית, אומר כי "גודל המתחם מאפשר את מיקום המגדל הגבוה במרחק העולה על 50 מטרים ממרקמי המגורים הקיימים, בצורה שאינה פוגעת באיכויות הסביבתיות שלהם".

- שמעון, האם אתה מזהה כיום דרישה לשטחי משרדים בשוק הנדל"ן בכלל ובפרדס כץ בפרט?

שמעון: "לאור השפל הפוקד כיום את שוק המשרדים, ערכנו בדיקות כדאיות כלכלית והגענו למסקנה, כי הפרויקט יהיה כדאי כלכלית גם אם לא ייבנה, בשלב זה, בניין המשרדים. במידה ובעוד מספר שנים שוק זה יתאושש, תמיד תעמוד לנו האופציה לבנותו".

סומך: "כאשר התחלנו לתכנן את הפרויקט, תקופת ההיי-טק היתה בשיאה, והיה ביקוש רב לשטחי משרדים באיזור. כיום, לאחר 4 שנים, מצב השוק השתנה, אך כבר ניתן להרגיש בהתעוררות מסוימת בשוק, ומי יודע, אולי בעוד 4-3 שנים השוק שוב יתעורר, והביקושים לשטחי משרדים יגדלו".

- סומך, מהי ההערכה לגבי עלויות הפרויקט?

סומך: "ערכנו תחשיב עלויות על פי 2 מפתחות, בנייה עילית של המשרדים ברמת מעטפת המוערכת בסכום של 550 דולר/מ"ר ובנייה תת-קרקעית של החניה והמרתפים המוערכת בסכום של 275 דולר/מ"ר. בסה"כ עלות הפרויקט מוערכת על-ידנו בגבולות 60-58 מיליון דולר".

בתכנונו, אדריכל פירשט מציע לשמר את פונקצית השוק בפרויקט החדש, תוך כדי שידרוגו, במטרה לעודד משיכת מגזרי אוכלוסיה נוספים, ובכך לעודד את שיפור ההיצע. שילוב השוק נעשה בצורה שתאפשר את המשך שילובו הישיר במרקם וברחוב, אולם תוך מניעת המטרדים החזותיים והתפקודיים הקיימים במצב הנוכחי.

פירשט: "תוכנית זו הינה ייחודית בכך שהיא מאופיינת בשילוב בין הישן לחדש. התוכנית כוללת שטחי מסחר, שלמעשה יהוו שוק מודרני בקומת הקרקע, ושטחי מסחר המהווים קניון, ובו חנויות יוקרתיות, בקומות העליונות. באי המקום יוכלו לנוע בין הקומות, הן בעזרת דרגנועים והן בעזרת מעליות. כמו כן, בכל קומה וקומה יוקצו שטחי חניה מקורים. מקדם החניה בתוכנית הינו אחיד ועומד על 40 מ"ר שטח רצפה לחניה, ובסה"כ מתוכננות להיבנות 1,100 חנויות.

"הקצינו כ-5,000 מ"ר, אשר ישמשו כשטחים פתוחים עם זיקת הנאה לציבור, במפלס הרחובות ועל גגות הבניין, וכן כ-3,500 מ"ר משטחי השירות, המיועדים לשמש כדרכי מעבר לציבור. למעשה, גג הבניין ישמש כרחבה ציבורית, ובה פיתוח גנני, נטיעות, מתקני ישיבה, ריהוט גן, שירותים ומתקני משחקים.

"אני צופה כי תוך 6-5 שנים תופעל מערכת הסעת המונים מטרופולינית, אשר תנוע לאורך רחוב ז'בוטינסקי, כאשר אחת התחנות של הרכבת הקלה תהיה, על-פי התוכנית, בסמוך לפרויקט שלנו. לפיכך, תקן החניה ישתנה בעתיד, ויעמוד על 250 מ"ר שטח רצפה לחניה. במקרה כזה, יתפנו לנו שטחים רבים אשר נוכל לנצל, באמצעות שימוש חורג, לתכליות נוספות".

לעיריית בני-ברק, אשר עודדה ותמכה בפרויקט באמצעות החברה הכלכלית, יוקצה שטח של כ-2,500 מ"ר מהשטח העיקרי, אשר ישמש למוסדות ציבור וירשם בבעלות העירייה.