הרחבה בסיגנון עמינדב

מאמצע העשור השתכללו מאוד מערכות החוקים, התקנות הממשלתיות והחלטות מועצת מקרקעי ישראל הקובעת את מדיניות ניהול קרקעות המדינה, שמטרתן למנוע חלוקת קרקעות מדינה במחירי חיסול לקבוצות לחץ. אבל כל החוקים והתקנות לא מנעו מחברי מושב עמינדב לקדם תוכנית בנייה להפשרת קרקעות חקלאיות, שמבטיחה בונוס כספי גדול לחבריו.

הכל בניגוד להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, שמעמדן המשפטי מקביל לחקיקת משנה; בניגוד לתוכנית המתאר המחוזית של ירושלים, שהיא התוכנית לפיה צריכים לפעול בתיכנון של מיתחמי קרקע הכלולים בתחומה; וללא אישור הוועדה לשמירה על שטחים חקלאיים. השיטה - שימוש בהרבה מאוד ועדות: ועדות עם סמכות, ועדות בלי סמכות, ועדות של המדינה וועדות שהוקמו במיוחד לצורך העניין.

מתוך כל הוועדות, את הבונוס אישרה בפועל הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה של ירושלים - 25 מגרשים בשטח של חצי דונם כל אחד. השווי - מיליונים. מגרשים דומים במושב אורה הסמוך נמכרו במחירים הנעים בין 200 ל-300 אלף דולר.

חלק מהמגרשים, כדאי לדעת, נמצאים בתוך יער בו אסורה בנייה. ככה מנסים לקבל חלקות אלוהים קטנות על חשבון המדינה:

1. פרשת עמינדב החלה לפני שנים אחדות. עמינדב, מושב שקט על יד ירושלים ובו 67 נחלות, החליט לצמוח ולקבל ממינהל מקרקעי ישראל אישור לתכנן בנייה במגרשים עבור בני המושב. צמיחה אינה דבר מגונה, נהפוך הוא, ולכאורה גם לא מדובר בתופעה יוצאת דופן.

2. במרבית המושבים, בכל רחבי הארץ, מקדמים או מבצעים תוכניות בנייה מסוג זה. בז'רגון המקצועי קוראים להן תוכניות הרחבה. מועצת מקרקעי ישראל אף קיבלה החלטה המאפשרת את ההרחבות במושבים - החלטה 737. על פי ההחלטה יכולים המושבים לקבל את המגרשים במחיר מוזל ממינהל מקרקעי ישראל, שהוא הבעלים של הקרקעות.

3. החלטת המועצה הגבילה את מספר המגרשים שמושבים יכולים לקבל בזול, ביחס כמעט ישר למספר בעלי הנחלות (בדרך כלל ותיקי המושב). בבסיס הרעיון עמד הרצון להגדיל את האופציות שיש לבנים של המשפחות הוותיקות במושבים להמשיך להתגורר במושב. עד קבלת ההחלטה יכלו רק הבנים הממשיכים (בן ממשיך - זה שאליו עוברות הזכויות בנחלה) לבנות בית במגרש של ההורים (בחלקה א'), או להמתין עד כניסה לבית ההורים.

4. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיטיבה עם המושבים באופן מיוחד. בשום ישוב מסוג אחר בארץ לא החליטה המועצה לחלק קרקעות מדינה בזול, כדי לאפשר לבנים להתגורר במחוזות ילדותם. אף בן בתל אביב או ביישוב קהילתי איננו נהנה מהטבה דומה.

5. מועצת מקרקעי ישראל אף נהגה ביד רחבה במיוחד כלפי מושבי ההר, בהם כלול מושב עמינדב. היא איפשרה להם לקבל באופן אוטומטי אישור לקבלת 80 מגרשים במחיר מוזל.

6. מועצת מקרקעי ישראל לא רצתה לחלק בלי הגבלה קרקעות במחירים נמוכים. לפניה עמדו שני נימוקים. הנימוק הראשון הוא צדק חברתי. המועצה לא ראתה לנכון לחלק יותר מדי נכסי מדינה בזול לקבוצה מוגבלת של בני מושבים. הנימוק השני הוא פרקטי. חברי המועצה יודעים, שבמקרים רבים הבנים מספסרים במגרשים ובעצם לא בונים את ביתם על המגרשים המוזלים. הם מתייחסים למגרש כאל 'סיפתח' לחיים מחוץ למושב, נהנים מהמחיר המוזל בו הם קונים את המגרשים ומוכרים אותם בשוק החופשי.

7. במושב עמינדב לא התרגשו מהחלטת מועצת מקרקעי ישראל. הם רוצים 105 מגרשים ולא 80. הנימוק: יש במושב בנים שקיבלו נחלות (27 דונם) ובנים שלא קיבלו כלום. צריך לעשות צדק. במסגרת הצדק הזה הם אמורים לשלם למינהל כ-70 אלף דולר על כל מגרש (מחיר הטבלה הוא 2,130 שקל למ"ר עיקרי ו-1,170 שקל למ"ר שטחי שירות, ללא מע"מ). מחירי המכירה של המגרשים בשוק החופשי במושב סמוך, כאמור, בין 200 ל-300 אלף דולר למגרש.

8. כאן נכנסת לתמונה הוועדה הראשונה. ועדת שלושה לבחינת דרישת המושב, שהקימה המועצה האזורית מטה יהודה בתחומה ממוקם המושב. למועצה האזורית אין סמכות לאשר את ההפשרה. מסיבה זו לא מוקמות ועדות מסוג זה, ולמעשה זו הוועדה היחידה הנושאת אופן דומה המוכרת בענף הנדל"ן.

9. לעמדת המועצה האזורית יש חשיבות. עמדתה קובעת, במידה רבה, את התייחסות ועדות התיכנון לתוכנית הפשרת המגרשים, כשזו מגיעה לדיון התיכנוני. במיוחד קובעת עמדת המועצה את התייחסות הוועדה המקומית לתוכנית הפשרת המגרשים.

10. בוועדת השלושה היו חבר הכנסת שלום שמחון, המזוהה עם הלובי החקלאי-מושבי, וראש המועצה מאיר ויזל. ועדת השלושה קיבלה את הדרישה של מושב עמינדב.

11. כאן נכנסת לתמונה ועדה מספר שתיים - ועדת הפרוגרמות של משרד החקלאות. ועדה זו היא גוף ממליץ למינהל מקרקעי ישראל. בלי המלצתה אין המינהל יכול לאשר אף תוכנית הרחבה, אפילו לא תוכנית לבנייה על מגרש אחד. גם בוועדת הפרוגרמות נפרש סיפור הצדק החברתי בין חברי המושב. הוצגה כמובן החלטת הוועדה הראשונה (ועדת השלושה של המועצה האזורית). משרד החקלאות מינה צוות של שני אנשים, שהמליצו לאשר את הבונוס.

12. משרד החקלאות (באמצעות ועדה מספר שתיים - ועדת הפרוגרמות), העביר המלצה חיובית למינהל מקרקעי ישראל. עם זאת, היא דרשה מחברי המושב להעביר לה התחייבות של אסיפת המושב, בה יהיה כתוב בבירור, שאנשי המושב - אשר בשם מצוקתם עלתה בקשת הבונוס - יהיו אלה שיקבלו את המגרשים. לימים יתברר, כי אסיפת המושב אישרה הקצאת מגרשים שונה מהסיפור המקורי.

13. הנהלת מינהל מקרקעי ישראל סירבה בכל תוקף לאשר בונוס של 25 מגרשים. היא לא השתכנעה, שבשם הצדק החברתי בין חברי המושב, המדינה צריכה לחלק מתנות. מלבד זאת, החלטת מועצת מקרקעי ישראל היא החלטה ברורה ומחייבת את המינהל לפעול לפיה. כאן היה הסיפור צריך להסתיים.

14. אלא שבינתיים, בלי לחכות לאישור מינהל מקרקעי ישראל (שהוא הגוף המוסמך לקבל את ההחלטה), כבר הגישו אנשי עמינדב לוועדות התיכנון, תוכנית בנייה התואמת את שאיפותיהם.

15. תוכנית הפשרת הקרקע כוללת הפשרת 105 מגרשים במקום 80 מגרשים. משמע - 25 מגרשים יותר ממה שמותר. את התוכנית ביצע משרד האדריכלים עדן בר (אליו נחזור בהמשך).

16. כאן נכנסת לתמונה הוועדה השלישית - הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה של המועצה האזורית, שאישרה את תוכנית ההפשרה. חתימת מינהל מקרקעי ישראל, הבעלים בקרקע, לא הופיעה על התוכנית, אבל זה לא הפריע לאף אחד.

17. השלב הבא הוא אישור התוכנית בוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה של מחוז ירושלים - הוועדה הרביעית. אישור של ועדה מחוזית בא לידי ביטוי בהחלטה של ועדה מחוזית להפקיד את התוכנית. אז מופיעות המודעות הקטנות בעיתונים.

אישור כזה הוא בדרך כלל גלגל, שקשה מאוד להחזיר אחורנית.

18. ועדות מחוזיות אמורות לבדוק את התאמת התוכנית למדיניות התיכנון הכוללת. כלומר, את התאמת התוכנית לתוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות מתאר ארציות. הסיבה - כל תיכנון מקומי חייב לעלות בקנה אחד עם התיכנון הכולל. כמו כן יש לוודא את עמדת רשויות המדינה (מע"צ, המשרד לאיכות הסביבה, משרד הביטחון וכיו"ב..). המטרה - למנוע מצב בו תוכנית נקודתית תעלה, למשל, על כביש שמתכננת לסלול מע"צ.

19. מסיבה זו, חברים במליאת הוועדה המחוזית גם נציגי הרשויות. כשתוכנית עמינדב הגיעה לדיון בוועדה המחוזית, היה ברור שיש איתה בעייה תיכנונית גדולה: 40 מגרשים סומנו בתוכנית בתוך בית עלמין שנמצא מדרום למושב. בית העלמין המסומן בתוכנית הוא כיום שטח יער. כדי לחרוג מהתיכנון הכולל יש לבקש את אישור המועצה הארצית לתיכנון ובנייה, ואת אישור הוועדה הארצית לשמירה על שטחים חקלאיים.

20. עמדתם של משרדי הממשלה בנוגע לתוכנית, ובכלל זה עמדת מינהל מקרקעי ישראל, היתה אמורה להגיע לשולחן הדיונים, מתוקף חברותם בוועדה המחוזית. אלא שבמקרה זה, התנגדות של מינהל מקרקעי ישראל ושל המשרד לאיכות הסביבה לתוכנית, לא היתה יכולה כלל לבוא לידי ביטוי.

21. כאן נכנסת לתמונה הוועדה החמישית בסיפור - ועדת המשנה של הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה בירושלים. בפורום זה נהוג לדון בתוכניות בנייה קטנות, שאין להן השלכות מרחביות. מסיבה זו לא מיוצגים בה כל משרדי הממשלה.

22. תוכנית עמינדב היא בהחלט תוכנית חשובה ואף מהווה תקדים בשל המספר המוגדל של המגרשים. למרות זאת, היא לא נדונה בוועדה המחוזית ממש (הוועדה הרביעית) אלא בוועדת המשנה (הוועדה החמישית).

23. לאנשי משרדי הממשלה לא היה סיכוי לדעת, שוועדת המשנה מתכוונת לדון בתוכנית: סדר היום של ועדות המשנה של ועדות מחוזיות המופץ בדרך כלל ב'תפוצת נאטו', לא כלל דיון בתוכנית עמינדב. הדיון בתוכנית בוצע מחוץ לסדר היום.

24. הוועדה החמישית בסיפור - ועדת המשנה של הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה בירושלים - דנה בתוכנית בפעם הראשונה בדצמבר 97'. אז הוחלט להפקיד את התוכנית (לאשרה) בכפוף למילוי 14 תנאים. באופן אבסורדי, אף אחד מהתנאים אינו קובע כי יש לקבל את עמדת המינהל לתוכנית. המינהל, כאמור, הוא הבעלים של הקרקע. התוכנית, כאמור, לא נחתמה על ידו.

25. רשימת התנאים מכניסה לתמונה את הוועדה השישית בסיפור. התנאים כללו תנאי, לפיו צריך לקבל את אישור הוועדה לשמירה על שטחים חקלאיים (ולק"ח). הבעייתיות של הסתירה בין תוכנית עמינדב לתוכנית המתאר המחוזית של ירושלים, הוכפפה לבדיקה של הממונה על המחוז, מתי חותא, ומתכנן המחוז פסקואל ברויד, ולא למועצה הארצית לתיכנון ובנייה.

26. כשהגיעה התוכנית אל סדר היום של הוועדה השישית - הולק"ח, גילו נציגי משרדי הממשלה השונים, מה קורה בתוכנית עמינדב. ראש הוועדה דוד בריל, הוציא את חברי הוועדה לסיור קטן ביער בו מתוכננת ההפשרה. היה ברור שחברי הוועדה מסתייגים מהתוכנית. בשלב זה הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית לא אישרה את התוכנית. עם זאת, לא התקבלה החלטה רישמית בנושא.

27. אחרי הסיור כבר היה ברור, שיש אופוזיציה רחבה לתוכנית. המינהל מתנגד בשל הגדלת מספר המגרשים ומיקומם, והמשרד לאיכות הסביבה מסיבות דומות. גם חברים בוועדה לשמירה על קרקע חקלאית מסתייגים מהתוכנית.

28. חודשים רבים לא נרשמה שום התקדמות בתוכנית, ואז התרחשו שלושה דברים. הוועדה המחוזית התכנסה ביולי השנה שוב לדון בתוכנית. גם הפעם בהרכב של ועדת המשנה (שאינה כוללת את מינהל מקרקעי ישראל והמשרד לאיכות הסביבה). גם הפעם בדיון מחוץ לסדר היום. גם הפעם לא היה לנציגי משרדי הממשלה שום סיכוי לדעת שהוועדה דנה בתוכנית עמינדב.

29. הפעם החליטה ועדת המשנה של הוועדה המחוזית להיות לארג'ית עוד יותר, וחישקה את המתנגדים לתוכנית. היא עקפה את ההתנגדות של חברי הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית. היא קבעה, שאישור הוועדה החקלאית איננו תנאי להפקדת התוכנית, אלא תנאי למתן תוקף.

30. המשמעות היא אישור כמעט סופי של התוכנית. אישור בו לא נוהגים גופי תיכנון גבוהים יותר להתערב. בפועל פורסמה התוכנית בעיתונים, וכעת מוזמנים מתנגדים לתוכנית להציג את התנגדויותיהם. המשמעות - הורידו את מינהל מקרקעי ישראל (הבעלים בקרקע) לדרגה של אחד השכנים המתגוררים בסביבה, לו מתירים להסביר מדוע התוכנית עשויה לפגוע בביתו.

31. אחרי השלב הזה תוכל הוועדה המחוזית לדחות את ההתנגדויות בטענה, שהמתנגדים העיקריים הם מינהל מקרקעי ישראל והמשרד לאיכות הסביבה. הוועדה המחוזית תוכל לומר, שהתנגדות מינהל מקרקעי ישראל נובעת משיקולים של בעלות על מגרשים, שאינם מענינה של ועדת תיכנון (טיעון נכון מהבחינה הטכנית, שלא יכול היה להתקיים אילו התוכנית היתה נדונה בפורום הטבעי - הוועדה המחוזית ולא ועדת המשנה שלה). את ההתנגדות של המשרד לאיכות הסביבה תוכל הוועדה לדחות בנימוק, שבתוך שטחי המושב קשה לסמן מגרשים לבנייה בגלל קו מתח וטופוגרפיה קשה. זו בעייה שכמעט ולא היתה מתקיימת, אילו המושב היה מגיש תוכנית ל-80 מגרשים כפי שמותר לו.

32. השלב הבא יהיה הוועדה לשמירה על שטחים חקלאיים (הולק"ח). זו מתערבת ב'תוכניות שאושרו להפקדה' רק במקרים נדירים. אם הולק"ח תחליט לא להתערב גם במקרה זה, אין סיכוי גדול שתוכנית הפשרת 105 המגרשים תגיע לדיון במועצה הארצית לתיכנון ובנייה.

33. אחת הפעמים הבודדות בהן המועצה הארצית לתיכנון ובנייה החליטה להתערב קשורה בתוכנית בה מעורבים גורמים הבולטים בפרשייה זו. הכוונה לתוכנית הבנייה של דירות נופש בלטרון. גם תוכנית זו שייכת לתחום המוניציפלי של המועצה האזורית מטה יהודה. גם תוכנית זו נדונה בוועדות התיכנון שאישרו את תוכנית עמינדב. גם את תוכנית לטרון תיכנן משרד האדריכלים עדן בר. המועצה הארצית החליטה להתערב לאחר שנודע לה, שבמקום נבנות דירות מגורים ולא דירות נופש. היא חייבה את כל המעורבים בדבר להחזיר את הגלגל אחרונית, ולשווק במקום רק דירות נופש.

34. השלב בו נמצאת התוכנית כרגע הוא, כאמור, שלב ההתנגדויות. המשרד לאיכות הסביבה מתכוון להתנגד לתוכנית. מינהל מקרקעי ישראל מתכוון להתנגד, וכמוהם גם החברה להגנת הטבע.

35. אלא שכאן נכנסת לתמונה עוד ועדה - הוועדה השביעית במספר ובינתיים גם האחרונה. אנשי הלובי החקלאי פנו למינהל מקרקעי ישראל שוב בעניין ההתנגדות של המינהל לתוכנית. מינהל מקרקעי ישראל החליט להקים ועדה נוספת.

בוועדה חברים: האחראי על האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל דרור קריספין, ראש ועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות מנחם כהן (קדמון), וחבר הכנסת שלום שמחון.

36. עד כה לא התכנסה הוועדה. אילו היתה מתכנסת היו תוצאותיה ידועות מראש - שניים נגד אחד. שמחון היה שותף בוועדה הראשונה (ועדת השלושה של המועצה האזורית מטה יהודה) שהמליצה לאשר את הבונוס. ועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות, בראשה עומד קדמון, העבירה להנהלת המינהל המלצה לאשר את 105 המגרשים. היחיד שצפוי היה להתנגד לתוכנית הוא דרור קריספין, האחראי על האגף החקלאי במינהל.

37. עד להפקדת התוכנית הצפי היה, שיד אחת של מינהל מקרקעי ישראל אכן תגיש את ההתנגדות לתוכנית, אולם יד שנייה שלה תהיה חברה ב'וועדת על' שתאשר את הבונוס.

38. מנהל המינהל אבי דרכסלר אמר ל"גלובס": "כשפנה אלי ח"כ שלום שמחון וביקש לבדוק את הסוגייה, נאמר לי שאצלנו לא מכירים את העובדות. לכן הסכמתי. אולם משהתברר שהם כבר קידמו תוכנית בלי ידיעתנו, זו שבירת כל הכלים.

אין יותר ועדה. המינהל יפעל לפי מה שקריספין טוען כל הזמן, 80 מגרשים. לא נאשר הקצאת מגרש אחד מעבר לתקן".

39. עורך הדין משה באדר, בא כוח המושב בתוכנית ההרחבה, מסרב להתייחס לתוכנית לגופה או למקרה עמינדב, אבל אומר: "בהחלטה 737 כתוב שוועדת הפרוגרמות תמליץ. בכל מקרה של הרחבת מושב לפי החלטה 737 אם נעשה מעשה שאינו עולה בקנה אחד עם החלטות המינהל, המינהל במילא לא מקצה את המגרשים"