ערבות אוטונומית: כשמה כן היא

כמעט בכל עיסקת מקרקעין, הצדדים מבקשים למצוא לעצמם דרכי מילוט בטוחות, במקרה של הפרה של הצד שכנגד. דיני בטוחות מהווים את אחד מהתחומים הרגישים והחשובים ביותר בעולם המסחר ובעסקאות מקרקעין בכלל. אין לך חוזה שכירות הכי פשוט שאין לו ערב אחד או שניים, גם אם לעיתים לערבות שלהם אין ערך מעשי. לעיתים נראה, שעניין הבטוחה הינו יותר אקט פסיכולוגי מרגיע מאשר שיקול עסקי פרקטי.

בעסקאות בעלות אופי מסחרי מובהק, לבטוחות שצד ממציא בעיסקה יש חשיבות גדולה ולעיתים הן מהוות חלק עיקרי בשיקולי הצד השני להיכנס לעיסקה עם הצד שכנגד. הבטוחה הטובה ביותר כמובן הינה הפקדת כסף אצל ה"מוטב", כפיקדון אשר יוחזר בתום העיסקה. אך בטוחה זו פחות נהוגה, באשר היא דומה ל"השארת השמנת אצל החתול".

כיום הבטוחה הנוחה והרצינית הינה "ערבות בנקאית אוטונומית", שאף נקראת לעתים "ברת פירעון לפי דרישה ראשונה". זהו מעין שיק פתוח, אשר לפיו הבנק שהוציא את הערבות מתחייב, עם קבלת דרישה ראשונה ומבלי לשאול שאלות ולפנות לחייב, לפרוע את הערבות. כדי להגביר את הוודאות של עצמאות הערבות, בדרך כלל מצוין בערבות כי המוטב לא חייב להמציא כל הנמקה, ראיה, פס"ד או אסמכתא משפטית אחרת. כמו כן, לא חייבים לדרוש תחילה את קיום החיוב ו/או סילוק הסכום כאמור מאת החייב.

ברור כי ערבות בנקאית ניתנת בסמוך לחוזה ולהבטחת קיום חוזה, וברור כי יש קשר בינה לבין מה שמכונה עיסקת היסוד. מידת הקשר והתלות שבין שני מסמכים אלו (החוזה והערבות), נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים. העניין היה בפרשת ת.א 04/6049 (בש"א 04/4341) גאולת הכרך בע"מ ואח' נ' משרד הבינוי והשיכון, אשר נידון בפני השופטת אורית אפעל-גבאי.

בעניין גאולת הכרך, המבקשות זכו כחברות יזמות וקבלות במכרזים של המדינה לבנות מספר בניינים במתחם כלשהו ביישוב חריש הנמצא על קו התפר. לאחר הזכייה במכרז, נחתמו בין הצדדים הסכמים והמבקשות שלמו את החלק הארי של התשלומים בגין עבודות פיתוח. אך חלק התשלומים התעכבו והצדדים ניהלו משא ומתן, והסכימו על הארכת מועדי התשלומים. המשא ומתן נכשל, המבקשות ביטלו את השיקים ליתרת התשלום והמשיב פנה לבנק בדרישה למימוש הערבות. המבקשות פנו בדחיפות וקיבלו צו מניעה זמני. בתביעה העיקרית המבקשות עותרות לביטול הסכמי בנייה וקבלת כספים שהוציאו ותשלומים ששולמו לאנשי מקצוע כגון אדריכלים, מודדים וכן אובדן רווח.

יודגש, כי בד בבד עם הסכמים אלו, בוטלו הסכמים בין המשיב לבין מספר חברות אחרות, אשר זכו במכרזים לבניית בניינים אחרים באותו מתחם. המבקשות ביססו את עילת התביעה שלהן כנגד המשיב בין היתר על כך, שלפי לשון פסק הדין לא ניתן לחייב את המבקשות לבנות שני מתחמים בודדים מתוך שכונה שלמה; אי הצגת עובדות מהותיות על-ידי המשיב העולה כדי הטעיה בכל הנוגע לישובה של חמולת קראג'ה בישוב חריש; אי פינויה של חמולת קראג'ה מהישוב חריש מונע את האפשרות לשווק את יחידות הדיור שהיו עתידות להיבנות, בין היתר, על ידי המבקשות; מהומות אוקטובר 2000 יצרו מצב חדש בישוב חריש, אשר הצדדים לא יכולים היו לצפותו. המבקשות טוענות, כי המשיב היה מודע לקשיים שעמדו בפני הזוכים במכרז, ובהם המבקשות, להתחיל בביצוע הפרויקט, ולכן נדחו בהסכמה המועדים שנקבעו בהסכמי הבנייה לביצוע העבודות.

בסופו של דבר בוטלו בהסכמה הסכמי הבנייה עם הקבלנים שזכו במכרז בנוגע לחמשת מתחמי הבנייה הנותרים. המבקשות טוענות, כי עמידתו של המשיב על מימוש הערבויות הבנקאיות בעניינן נעשתה בחוסר תום לב, לאחר שהמבקשות סרבו לתנאי הביטול שהציע המשיב, היינו, השבה חלקית של הסכומים ששולמו וחתימה של כתב העדר תביעות.

לטענת המבקשות, עצם העובדה כי בכותרת הערבות כתוב "מהווה מסמך משני לחוזה הנ"ל", העניין מוכיח, כי הערבות אינה עצמאית אלא קשורה ומותנית בתנאי עיסקת היסוד ואין להתייחס אליה כאל מסמך נפרד.

השופטת אפעל-גבאי, דחתה את טענות המבקשות וקבעה, כי טענות המבקשות למעשה פוגעות בעצמאותו של המוסד "ערבות בנקאית אוטונומית". באמצה את הלכת מליבו (ע.א. 99/5717) השופטת אפעל גבאי קובעת, כי ההנחה הבסיסית חייבת להיות, שכוונת הצדדים המשמשים בערבות הבנקאית היא לתת ערבות אוטונומית, וכי אין להפוך את הערבות לערבות רגילה אלא אם נאמר באופן מפורש.

במקרה הנדון, לדעת השופטת אפעל-גבאי, המדובר ב"שטר ללא שובר". גוף הערבות מוכיח, כי הערבות הינה אוטונומית ולמעשה גוברת על הכותרת, אשר אולי משתמע ממנה קשר ותלות כשלהם בין הערבות לבין תנאי החוזה. לפי קביעת השפוט אפעל-גבאי, עצמאותן של ערבויות בנקאיות נועדו להבטיח חיי מסחר תקינים וכל פגיעה בהן חייבת להיות במשורה ובשני תנאים חריגים ואלו הם: "חריג המרמה" ו"חריג של נסיבות מיוחדות".

השופטת אפעל-גבאי, בצטטה מפסק דין השופט זילברטל מבית המשפט המחוזי בירושלים בעניין (ת.א. 02/4322), קובעת: "וגם אם לא ניתן לשלול את סיכויי המבקשת לזכות בתביעה העיקרית, הרי שכאמור, 'אין די במחלקות חוזית, כשלעצמה, כדי להצדיק סטייה מעקרון העצמאות'. ודוק, גם אם ייפסק בסופו של דבר... כי עמידתה של המשיבה על מימוש הערבות הבנקאית האוטונומית, למרות קיומה של המחלקות, גם היא פעולה שנעשית שלא בתום לב".

לפסק דין ממצה זה של השופטת אפעל-גבאי חשיבות בחיי מסחר התקינים, באשר נקבע כאן, כי דרוש חוסר תום לב מיוחד במינו מצד המוטב בכדי למנוע את מימוש הערבות, וכל זה כדי לתת עצמאות מלאה של למוסד ערבות בנקאית.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.