עלות האופציה כחלק מהרכישה

ביום 02.03.99 נחתם בין חברת קיבלה (ישראל) בע"מ (להלן: "המוכרת") לחברת ריאל בייסיק בע"מ (להלן: "ריאל") הסכם, במסגרתו העניקה המוכרת לריאל אופציה ל-45 ימים לרכישת נכס מקרקעין במחיר של מיליון דולר.

כחודש ימים לאחר פקיעת זכות האופציה, נחתם מסמך בין חברת דין וחשבון ניהול והשקעות (1991) בע"מ (להלן: "העוררת") לבין ריאל. כותרתו היתה "התחייבות לתשלום דמי יזום", ובמסגרתו הוסכם שהעוררת תשלם לריאל סך של 212,135 דולר בגין רכישת חלק מהאופציה שקיבלה ריאל מהמוכרת.

ביום 1.6.99 נחתם הסכם מכר בין המוכרת לבין העוררת וריאל - הקונות, ולפיו התחייבו הקונות לשלם למוכרת 1.01 מיליון דולר תמורת המקרקעין. העוררת, בהתאם לחוזה המכר בין הצדדים, התחייבה לשלם למוכרת סכום של 737,865 דולר, וריאל התחייבה לשלם למוכרת סכום של 272,135 דולר.

המוכרת הגישה למנהל מס שבח (להלן: "המשיב") הצהרה (מש"ח) על מכירת הזכות במקרקעין בתמורה של 1.01 מיליון דולר.

כחודש וחצי לאחר הגשת המש"ח הנ"ל, הגישו העוררת וריאל הצהרות למשיב (מש"חים), לפיהן הצהירה העוררת כי היא רכשה את חלקת המקרקעין בתמורה של 950 אלף דולר, וריאל הצהירה כי היא שילמה על חלקה בתמורת המכר הנ"ל, סכום של 272,135 דולר, ובסה"כ הגיעה התמורה בעיסקה זו (על-פי הצהרות שתי הקונות) לסכום כולל של 1,222,135 דולר.

המשיב לא הסכים עם הצהרות הקונות, הסתמך על חוזה המכר ביניהן למוכרת, וקבע את מחיר התמורה לסכום של 1,010,000 דולר.

על כך הגישה העוררת השגה, שנדחתה. בעקבות כך הגישה העוררת ערר לוועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א, בטענה כי היה על המשיב להכיר בתשלום הסך 212,000 דולר ששילמה העוררת לריאל כחלק מסכום רכישת המקרקעין.

ועדת הערר קבעה, כי לא נמצאה כל חריגה בסבירות שיקול דעתו של המשיב. בפני המשיב היתה הצהרה של המוכרת, וכן חוזה המכר, ועל פיהם היה ברור כי התמורה בגין עיסקת מכירת הזכות במקרקעין, עמדה על סך של 1,010,000 דולר. המשיב קיבל זאת כשווי המכירה, ולא היתה לו כל סיבה שלא לראות במחיר הנקוב את המחיר הנכון.

בהגדרה של "שווי של זכות פלונית", שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963, נאמר, כי השווי הוא "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות - (1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין... נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה..."

המשיב לא ראה כל סיבה לקבוע כי מחיר הממכר נקבע שלא בתום לב, או שהוא הושפע כאילו מיחסים מיוחדים שבין המוכרת לבין העוררת וריאל. בנסיבות העניין היתה למשיב סבירות נאותה לקבוע את מחיר העיסקה כפי שהוצהר עליו ע"י המוכרת, וכפי שהופיע בהסכם המכר.

העוררת העלתה טענה שכאילו היא שילמה, בנוסף על חלקה, את הסכום של 212,135 דולר כדמי אופציה לחב' ריאל, ולכן יש לראות בתשלום זה חלק מהתמורה בגין עיסקת המכר. ועדת הערר דוחה טענה זו, לאור העובדה שלא היה מדובר כאן כלל באופציה, וכי "התחייבות לתשלום דמי ייזום" (או תשלום דמי תיווך) אינה מהווה התחייבות הקשורה ברכישת אופציה למכר במקרקעין.

זאת וגם זאת: האופציה, גם אם נראה אותה בתור שכזאת, ניתנה לריאל ביום 2.3.99 והיתה לתקופה של 45 יום בלבד (עד ליום 18.4.99). אין כל מחלוקת כי ריאל לא מימשה את זכות האופציה שקיבלה מהמוכרת. רק ביום 18.5.99, חודש ימים לאחר שהזכות הנ"ל בוטלה, נערך המסמך "התחייבות לתשלום דמי ייזום", כאשר באותו יום אין עוד לחב' ריאל כל זכות, לא זכות אופציה ולא כל זכות אחרת הקשורה במקרקעין שנמכרו לאחר מכן לעוררת ולריאל. כאשר לא קיימת כל זכות, אין מקום לרכוש אותה כעיסקת מקרקעין.

לכן, קובעת ועדת הערר, לא היתה כל אופציה שניתן היה לקנות אותה, והמשיב נהג בסבירות ראויה כאשר קבע את מחיר העיסקה על-פי מה שדווח לו ע"י המוכרת ועל-פי המחיר שנכתב בהסכם המכר.

התוצאה הסופית: הערר נדחה.

ו"ע 1032/01.

ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א.

בהרכב: ע. זמיר - שופט בדימוס (יו"ר), מונד וגרינברג.

בשם העוררת: עו"ד גדעון סגל.