הלהיטות לחייב במס רווחים ראויים לחלוקה (להלן: רר"ל) בעת מימוש עתידי של המקרקעין, שכרו יוצא בהפסדו, וקיימים סעיפי חיוב במס אחרים המביאים לאותה תוצאה, מבלי להיכנס לתחום האפור של חיוב רר"ל במס שבח. יותר מכך, לא תמיד יקבל בעל המניות המוכר את הגבוה מבין עלות הקרקע לאיגוד או עלות המניות באיגוד (השווה הילכת רות סלע).
לפי הצעת החוק בנוסחה היום, גם במקרה של מתנה לקרוב, העברה פטורה לאיגוד, מיזוג, רה-ארגון של בעל המניות, אין דחיית המס חלה על הרווח הנוסף, לפי ההצעה, למרות שבד"כ אין אלו "אירועי מס" המשמשים בסיס לגביית מס. זו תוצאה בעייתית מכמה טעמים. בעלי מקרקעין שקיבל מקרקעין בעיסקה פטורה, או המוכר קרקע שהגיעה אליו בפירוק פטור, נמצא במלכוד מס (המלכוד חל על "רווח נוסף", רר"ל, שאיננו מודע לו לרוב).
חיוב נוסף זה יהווה, ללא ספק, מקור נוסף לטענות רשלנות נגד עו"ד בעיסקה שלא יהיו מצוידים כלל במקור מידע לגבי "מטען מס נוסף" המלווה את המקרקעין ורובץ עליהם כמו "מוקש נעל" מיום רכישתם בפירוק פטור ועד למכירתם, ואלו הוראות מכשילות המציבות מכשול בפני עו"ד רבים באופן מיותר ולא הוגן, וגוררות תביעות רשלנות רבות. הדבר קורה במיוחד כאשר עו"ד של המכירה הוא חדש ולא מכיר את ההיסטוריה של הקרקע. אין גם כל רישום על החוב הזה במרשם כלשהו שניתן להתעדכן בו קודם למכירה.
קיימים מוקשי מס נוספים בפירוק איגודי מקרקעין מסוג זה (סעיפים 72א - 72ג), מוקשים שהיו חביבים על מנהלי מס שבח מקרקעין בשנות ה-90, אשר נטעו אותם לרוב בחוקי המס, וחבל. מוקשי מס אלו, המתפוצצים במכירה עתידית, מהווים מקור לתביעות נגד עו"ד ומקור למיסוי לא מוצדק על אזרחים נאיביים שאינם מודעים להם. אין גם מנגנון ביורוקרטי כיום שנותן מידע זמין לאזרח על חבות מס עתידית כזו. יתכן כי ראוי שמרשמי מס שבח - בדומה למס הדחוי לפי סעיף 5(ב) לחוק (שינוי ייעוד), או למס הנדחה לפי סעיף 50 (קבלנים), או סעיף 51 (העדר ייפוי כח), או מכח סעיף 19(4) (קומבינציה חדשה) - יכילו גם כאן מידע בצורת שומת מיסוי מוקצאת, שתחול על כל סעיפי "מוקשי המס" שהוחזרו בשנות ה-90 לפירוק איגודי מקרקעין (סעיף 72א - 72ג לחוק).
הצעת החוק ממשיכה וקובעת שורה של עסקאות שאינן גוררות מיסוי רר"ל.
מכירות, או עסקאות אלו, אשר אינן מפעילות את הוראת מיסוי הרווח הנוסף הרעיוני, הן מכירות פטורות, שהמחוקק נקב בהן במפורש. כל האחרות (מתנה לקרוב, פטור לדירת מגורים, העברה לתאגיד בפטור ממס) יפעילו את הדק חיוב המס על ה"רווח הנוסף" במכירה עתידית. הרשימות שלהלן אינן מפעילות את "הדק" המיסוי של הרר"ל, אך אינן סופיות ברשימה זו כיום. ניתן כבר כיום למנות בין אותן עסקאות "פטורות" רר"ל בין השאר: העברה בפטור למדינה (סעיף 60), או העברה למוסד ציבורי (סעיף 61), הפקעות (64), רפרצלציה (65), חלוקה בין בעלים משותפים (סעיף 67) ופירוק פטור נוסף (הוראות סעיף 71).
בהקשר זה צומח תכנון מס מעניין ביותר. פירוק כפול הינו תכנון מס פוטנציאלי לאור העובדה, כי החוק פוטר את המס החל על רווח נוסף בעת פירוק נוסף, לאחר פירוק ראשון של איגוד מקרקעין. במקרה זה, אצל בעל המניות השני יחולו אמנם אותן הגדרות של "רווח נוסף" מכח הוראות השרשור (סעיפים 31, הילכת סלע, אברהם וכיו"ב), אך הרעיון של רווחים ראויים לחלוקה לא קיים יותר, ולכן ניתן יהיה להגן על טענה, כי אין תחולה להוראות מיסוי הרווח הנוסף בידי בעל מניות בשרשור.
יותר מכך: המחוקק גם דאג לכלול הוראות מעבר בסעיף העלות של המקרקעין (סעיף 31 לחוק). זאת, כתוצאה מלחץ חברי ועדות מיסים של הארגונים המקצועיים. ההוראה קובעת, כי למרות ביטול העלות הרעיונית של מניות (לפי שווי מקרקעין באיגוד, ולא לפי עלות המניות בפועל, בעת רכישת מניות באיגוד קודם לפירוק), תיוותר עלות רעיונית זו, לפיה יחשב מחיר העלות של קרקע שהתקבלה בפירוק, שוויה ולא עלותה בפועל, כך שבסיס המס למכירה העתידית יהיה שווי שוק.
מכבסת מס זו ראויה לתשומת לב מיוחדת, בהיותה פוטנציאל לחסכון מס גדול. מכבסת מס זו תהיה קיימת רק עד לחקיקת החוק, שכן לפי הוראת המעבר הותנתה הוראת העלות לפי ערך השוק של הקרקע (ללא התחשבות בקיום התחייבויות לאיגוד). אם ערב הפירוק היה מדובר באיגוד מקרקעין, ואם הזכות באיגוד נרכשה עד ליום פרסום תיקון 54, האמור לעבור בימים או בשבועות הקרובים בכנסת, עצתנו למי שלא חושש מתכנון מס מהיר: להקצות מניות (שאינן אירוע מס) באיגוד עתיר חובות לחברה-בת או חברה חדשה בשליטתו, בערך ריאלי שיהיה אפסי כתוצאה מחובות האיגוד, וע"י כך לנצל הוראת מעבר של מכבסת מס, שנפתחה למספר ימים בתיקון 54 לחוק מיסוי מקרקעין. בדרך זו, בעת מכירה עתידית של קרקעות שימכור באיגוד, ייהנה מפטור ממס על רווח נוסף ומעלות לפי שווי שוק למקרקעין שיקבל בפירוק.
אמנם הקצאה כזו, שהינה הקצאה מיטיבה, תדחה את הפירוק ב-4 שנים, אך ממילא זה הזמן הסביר לפתרון בעיות חובות האיגוד לבנקים והבראתו הכלכלית של האיגוד.
מעבר לכך ניתן לטעון, כי עקב ההגדרה הרחבה של הקצאה מיטיבה הכוללת הקצאה במישרין או בעקיפין, הרי אם כתוצאה מהקצאת 100% לחברה ג' של מניות איגוד בבעלות חברה ב', כאשר ב' ו-ג' שתיהן 100% בבעלות א', אין כאן כל שינוי (בעקיפין), ולכן אין הקצאה מיטיבה. לפי שנאמר, בדרכו של למוד (זילברג) "יכה יוסי את יוסי...", המחוקק מתחכם, בדרכים עקלקלות, לא פלא שזו התוצאה.
* עורך המדור: אבי אלתר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
