בזכות הגידול בעסקאות יד שנייה

עלייה חדה זו הביאה לראשונה מזה כעשור לעלייה במשקלם של מיסי הנדל"ן, ל-0.7 אחוזי תמ"ג, לאחר ירידה רצופה מ-1.5 אחוזי תמ"ג בשנת 1994 לשיעור של 0.5 אחוזי תמ"ג בלבד בשנת 2003.

לדברי עו"ד אבי אלתר, לשעבר סגן נציב מס הכנסה, הנתונים מטעים ומוקדם מדי לחגוג. לדבריו, יש לקחת בחשבון את העלייה החדה בכינוסי נכסים בשנת 2004, אשר הגדילו את מספר העסקאות וכתוצאה מכך את נתוני גביית המיסים. הבנקים הקשיחו אשתקד את מדיניות מימוש הבטחונות, והדבר מעיד לדבריו על צניחת המשק ולא על עלייה. אומנם, יש לדבריו גידול מסוים במספר העסקאות, אך הצמיחה במשק אינה מסבירה את הזינוק הדרמטי בגבייה.

עוד אמר עו"ד אלתר, כי שוק המשרדים מצוי ברוויה, המחירים אינם עולים ומחירי ההשכרה מתייצבים או יורדים. גם בשוק הדירות טרם מוצו הירידות, והביקוש נותר כבוש. לדברי אלתר, נתוני הגבייה מצביעים על מגמה של מימוש הפסדים רחב היקף, שהעלה מלאכותית את מספר העסקאות.

מניתוח מרכיבי ההכנסות ממיסים עולה, כי מרבית ה"קרדיט" מגיע למס הרכישה: ב-2004 גבתה המדינה 2.356 מיליארד שקל ממס זה, עלייה של 63% - כמעט מיליארד שקל יותר מאשר בשנת 2003. ההכנסות ממס שבח עלו ב-54%, תוספת הכנסות של 400 מיליון שקל בהשוואה לשנת 2003.

באגף הכנסות המדינה נוקבים בשלושה גורמים המסבירים את התוספת החדה בהכנסות ממס רכישה ומס שבח:

גידול במספר עסקאות רכישת דירות - בשנת 2004 נרשם גידול של 12% ברכישת דירות בהשוואה ל-2003, כאשר במקביל עלה המחיר הממוצע לדירה ב-7%. עיקר הגידול התרכז בירושלים, ת"א ונתניה, ותרומתן של העסקאות באזורים אלו לתוספת ההכנסות ממס רכישה נאמדת ב-250 מיליון שקל.

הפרשי עיתוי - בחודש האחרון של שנת 2003 נרשם גידול חד בעסקאות בקרקעות ובניינים. ניתן להעריך שהרקע לגידול היתה העובדה, שהיה זה החודש האחרון לפני תום תקופת ההטבות מכוח הוראות השעה בתיקון 50 (המלצות ועדת רבינוביץ). מניתוח הממצאים עולה, כי חלק הארי של תקבולי המס בגין עסקאות אלו התקבל רק בשנת 2004, ותרומתן להכנסות ממס רכישה נאמדת בכ-150 מיליון שקל בשנת 2004.

מאמצי גבייה - יתרת הגידול בגביית מיסי רכישה נובעת מהליכי שומה וגבייה מאומצים, שננקטו במהלך 2004 (ואשר נמשכים בימים אלה עם דגש על מיסי המקרקעין). אינדיקציה לכך ניתן למצוא בין היתר בירידה משמעותית במשקלם של התיקים הפתוחים (תיקים שלא נערכו להם שומות סופיות) בפרק זמן של עד שנה מתאריך העיסקה. בינואר 2004, ל-26% מהתיקים שנפתחו בגין עסקאות שנערכו ב-2003 טרם נערכו שומות סופיות. בינואר 2005 עמד שיעור התיקים הפתוחים על 13% בלבד מסך התיקים שנפתחו בגין עסקאות שנערכו ב-2004. ניתן להניח, כי חלק מסוים מהשומות נסגרו בהסכמי פשרה.

מנתוני ההכנסות עולה עוד, כי בשנים 2003-2004 חלה עלייה במספר עסקאות הרכישה של דירה מגורים נוספת, המהווה בדרך כלל נכס השקעה. אחד הגורמים האפשריים לכך היא הרפורמה במס הכנסה, כאשר בעקבות המעבר משיטת מיסוי גיאוגרפית לאישית, התבטלה אפליית המס בגין הכנסות פסיביות, בין שהתקבלו בארץ ובים שהתקבלו בחו"ל. כן חלה בשנים האלה עלייה ברכישת דירות יד שנייה, אחרי מספר שנים של ירידה בסעיף זה.

לעלייה במספר העסקאות לרכישת דירת מגורים נוספת יש השפעה מכרעת על גביית מס הרכישה, משום שמדרגות מס הרכישה מעניקות הנחות לדירת המגורים הראשונה, ואילו החל מהדירה השנייה חלות המדרגות הגבוהות. מה גם, שמחירן של הדירות השניות גבוה מממוצע מחיר דירה ראשונה. כל זאת הביא לכך, ש-54% מסך הגבייה של מס הרכישה מקורו בדירות שניות ומעלה, ששיעורן המספרי מתוך כלל העסקאות עמד על 32%.

מערכת המס הפרוגרסיבית בולטת גם בנתוני מס הרכישה: דירות היוקרה, שמחירן 2 מיליון שקל ומעלה, מהוות 2% בלבד מסך הדירות שנרכשו בישראל ב-2004, אך הן הניבו 16% מסך תקבולי מס הרכישה. מאידך, דירות זולות של עד 400 אלף שקל, היוו 33% מסך הדירות שנרכשו, אך הניבו רק 6% מההכנסות ממס רכישה.

שני המיסים הנותרים, מס רכוש ומס מכירה, המשיכו לתרום אחוזים בודדים מעוגת הכנסות המדינה ממיסוי נדל"ן (3.7% ו-3.1% בהתאמה). בעוד שגביית מס רכוש ב-2004 היתה זהה לזו שב-2003 (138 מיליון שקל), במס המכירה נרשמה ירידה של 37% בגבייה, ל-118 מיליון שקל בלבד.

מס רכוש הורד ב-1.1.2000 ל-0%, ומאז נגבים חובות עבר עבור מס רכוש. לאותם חייבים נגלה מה שרשויות המס מעדיפות להסתיר: הסכם שנחתם בשבוע שעבר בין רה"מ אריאל שרון לבין סיעת רע"מ, עליו חתום גם שר האוצר, בנימין נתניהו, הבטיח את הימנעות הסיעה בהצבעה על תקציב המדינה בתמורה לשורת הטבות למגזר הערבי, וכן הסכם מיוחד לגבי חובות מס רכוש. לפי ההסכם, במסגרת מבצע "מס וחלילה ב'" (מיסוי מקרקעין), הנישומים יוכלו לפרוס את תשלום הקרן ל-24 תשלומים ולקבל פטור מתשלומי קנסות, ריבית והצמדה, אם התשלום הראשון יבוצע עד אוקטובר 2005. לדברי יו"ר עמותת נ.מ.ר שהביאה לביטול מס רכוש, שבתאי עזריאל, גם לאחר השגת הסכם זה ישנם מקרים בהם הרשויות לא העמידו את החייבים על עובדת קיום הטבה זו, והם ממשיכים באכיפה "כרגיל".