תיקון 55: הקלות בשחלוף דירה

סעיף 49ב(2) לחוק מעניק פטור ממס שבח למוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה. הפטור לבעל דירת מגורים יחידה ניתן אחת לשנה וחצי, ומכאן יתרונו על סעיף הפטור הכללי לדירת מגורים, הניתן אחת לארבע שנים.

במקרים בהם נישום בעל דירה יחידה מבקש למכור את דירתו ולרכוש במקומה דירה חלופית, עשויה לכאורה להתעורר בעיה: אם הנישום ירכוש את דירת המגורים החלופית בטרם מכר את דירת המגורים הישנה שבבעלותו, לא יוכל ליהנות מהפטור לדירת מגורים יחידה במכירת דירת המגורים הישנה, שכן במועד מכירתה הוא יהיה בעלים של שתי דירות. מאידך, אם ימכור את דירת המגורים הישנה בלא לרכוש דירה חלופית, הוא עשוי למצוא את עצמו בלא קורת גג לתקופה מסוימת.

סעיף 49ג(1) לחוק נועד לסייע לנישומים המבקשים למכור דירה יחידה שבבעלותם ולרכוש דירה חלופית. הסעיף קובע חזקה המאפשרת לנישומים אלו ליהנות מהפטור לדירת מגורים יחידה במכירת הדירה הישנה שבבעלותם, גם אם טרם המכירה רכשו דירה חלופית.

הסעיף קבע, כי יראו נישום המוכר דירה כבעל דירת מגורים יחידה, גם אם יש לו, בנוסף לדירה הנמכרת, דירת מגורים שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-12 החודשים לפני המכירה. נציין, כי מועד רכישת הדירה החלופית לעניין זה, יהיה מועד סיום בנייתה.

תיקון 55 לחוק מקל עוד יותר על מוכר דירת מגורים יחידה, ומאפשר לו לרכוש את הדירה החלופית תקופה ארוכה יותר, בטרם מכירת הדירה הישנה על ידו. במסגרת תיקון 55 לחוק נקבע, כי אדם שרכש דירת מגורים חלופית, בתקופה של 18 החודשים בטרם מכירת דירת המגורים היחידה, ייחשב כבעל דירת מגורים יחידה. התיקון מאפשר לאדם שמתכנן מעבר לדירה חלופית למצוא קונה לדירה הישנה, במשך 18 החודשים שלאחר סיום בניית הדירה החלופית, ועדיין ליהנות מפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק, במכירת הדירה הישנה.

הקלה נוספת במסגרת תיקון 55 לחוק לרוכשי דירת מגורים חלופית, נקבעה בסעיף 9 לחוק, העוסק במס רכישה. סעיף זה מעניק הקלה במס הרכישה לרוכש דירת מגורים יחידה, המתבטאת בשיעור מס רכישה נמוך יותר, בגין חלק משווי הדירה הנרכשת.

במקרה בו נישום הוא בעלים של דירת מגורים יחידה, ומעוניין להחליפה בדירת מגורים אחרת, הוא שוב נקלע לבעיה: אם ירכוש את הדירה החלופית בטרם ימכור את דירתו הישנה, הוא לא יוכל ליהנות, לכאורה, מהקלת המס לרכישת דירת מגורים יחידה בגין הדירה החלופית, שכן במועד רכישתה (ולעניין מס רכישה מועד הרכישה הוא מועד עריכת חוזה הרכישה), היו בבעלותו שתי דירות. מאידך, אם ימכור את הדירה הישנה לפני החתימה על החוזה לרכישת הדירה החלופית, הוא עשוי להיוותר ללא קורת גג עד לבניית הדירה החלופית.

על מנת לפתור בעיה זו, קבע סעיף 9 לחוק, כי כאשר אדם הוא בעלים של דירת מגורים יחידה ורוכש דירת מגורים חלופית, תיחשב דירת המגורים החלופית כדירה יחידה, אם ימכור את הדירה הישנה תוך שנה וחצי ממועד רכישת דירת המגורים החלופית (כאמור, מועד רכישת הדירה החלופית, לעניין זה, הוא מועד עריכת חוזה הרכישה). למעשה, מאפשר הסעיף לנישום לחתום על חוזה לרכישת דירת מגורים חדשה בעודו בעלים של דירה ישנה, וליהנות מהקלה במס רכישה בגין הדירה החלופית, אם רק ימכור את הדירה הישנה תוך שנה וחצי מרכישת הדירה החדשה.

ברם, נתברר שתקופה של שנה וחצי היא תקופה שאיננה מספקת תמיד למציאת קונה לדירה הישנה, בעיקר בתקופות שפל בשוק הנדל"ן. פעמים רבות נישומים שרכשו דירת מגורים חדשה לא יכלו ליהנות מן ההקלה במס הרכישה בגין הדירה, כיוון שלא מצאו קונה לדירה הישנה תוך תקופה של 18 חודשים ממועד החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה.

בעיה אחרת נתעוררה במקרים בהם נרכשה דירה מקבלן: הקבלן היה עשוי, מסיבות שונות (כגון קשיים כלכליים), לעכב את סיום בניית הדירה לתקופה העולה על שנה וחצי מתחימת חוזה הרכישה. במקרים אלו, נישום שהיה מוכר את דירתו הישנה היה נאלץ להישאר ללא קורת גג, ואם לא היה מוכר את הדירה הישנה היה מפסיד את ההקלה במס רכישה.

תיקון 55 לחוק נועד לפתור בעיות אלו באמצעות הארכת התקופה למכירת דירת המגורים הישנה לאחר רכישת דירה חדשה. התיקון קובע, כי כאשר נישום בעל דירת מגורים יחידה רוכש דירה חדשה, הוא יוכל ליהנות מהקלה במס רכישה ברכישת הדירה החדשה אם ימכור את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה.

כמו כן קובע התיקון, כי כאשר הדירה החדשה נרכשת מקבלן, יוכל הנישום ליהנות מן ההקלה אם ימכור את הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה (ולא ממועד חתימת החוזה לרכישתה). כאשר סיום הבנייה של הדירה החדשה מתעכב מסיבות שאינן תלויות בנישום, יוכל הנישום לקבל את ההקלה תוך 12 חודשים מקבלת החזקה בפועל בדירה החדשה.

הקלה נוספת שנקבעה בתיקון 55 לחוק היא ביטול התנאי להקלה במס רכישה לדירת מגורים יחידה, לפיו רוכש הדירה הוא "תושב ישראל". ביטול התנאי מאפשר גם לתושבי חוץ הרוכשים דירת מגורים יחידה בישראל, ליהנות מהקלה בשיעורי מס הרכישה לרכישת דירת מגורים יחידה.