עסקת מכר במקרקעין לקטין

ביום 26.10.94 העביר אב (העורר מס' 1) לשתי בנותיו (העוררות מס' 2 ומס' 3) זכות במקרקעין שהינה דירת גג בת חדר וחצי ברח' בוגרשוב 3 בתל-אביב, אליה היה צמוד הגג עצמו, בשטח של 225 מ"ר.

לאחר שהעוררות 2 ו-3 קיבלו את הזכויות הנ"ל, הוגדל שטח דירת הגג לדירה בגודל של 128 מ"ר, וכן נבנו על הגג עוד שלוש דירות, וכל המקרקעין הנ"ל היוו, לאחר הבנייה, שתי דירות גדולות ושתי דירות קטנות.

בחודש יוני 1998, לאחר סיום הבנייה הנ"ל, ערכו שתי האחיות הסכם ביניהן, ולפיו חולקו ביניהן 4 הדירות הנ"ל, כאשר כל אחת מהאחיות מקבלת שתי דירות, אחת גדולה ואחת קטנה.

מיד לאחר החלוקה הנ"ל, מכרה העוררת מס' 2 את הדירה - לאחד בשם אלן אטרטון, בסכום של 750,000 דולר, וזאת בהתאם להסכם מיום 18.6.98. מכירה זו חויבה בתשלום מס שבח.

בנובמבר 1994 הוגש מש"ח למשיב בגין מכירת הזכויות במקרקעין מהאב ל-2 הבנות, במחיר של 180,000 דולר. באותה תקופה היו שתי הבנות (העוררות 2 ו-3) קטינות.

ביום 31.10.96 הוציא מנהל מס שבח ת"א (להלן: "המשיב"), לבקשת העוררים, אישורים מתאימים להעברת המקרקעין ע"ש הבנות, אולם 3 ימים בלבד לאחר מכן הודיע המשיב כי האישורים הוצאו בטעות.

ביום 22.7.97 הוציא המשיב שומות חדשות (מתוקנות), ביטל את השומות הראשונות, קבע את יום המכירה ל-28.10.96, תיקן את שווי העיסקה והעמידה על 250,000 דולר, ובהתאם לכך קבע את המיסוי על העיסקה.

המשיב קבע, כי הבנות לא שילמו כל תמורה בגין המקרקעין וכי קיבלו אותה במתנה, ולאור זה גם חייב את העוררת מס' 2 בתשלום מס שבח על העיסקה של מכר הדירה שלה לאטרטון.

העוררים הגישו השגות על חיובם, והשגותיהם נדחו. על כן הגישו העוררים לוועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א - שני עררים: בערר הראשון מעררים העוררים על החלטת המשיב על החיוב במס שבח ורכישה בעיסקה בין האב לבנות. בערר השני ערערה העוררת 2 על חיובה במס שבח במכירת הדירה לאטרטון.

לעניין קביעת יום המכירה קובעת ועדת הערר, כי הכלל הוא שהסכם לטובת קטין בעניין זכות במקרקעין דורש את אישור ביהמ"ש, וכל עוד הסכם כזה אינו מאושר ע"י ביהמ"ש המוסמך אין תוקף להסכם.

הפסיקה קבעה, כי הסכם עם קטין בעניין מכירת זכות במקרקעין נחשב כאילו נערך ונעשה רק ביום שבו אישר ביהמ"ש את ההסכם על-פי האמור בסעיף 20 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. אם ביהמ"ש לא אישר את ההסכם (ותהיה הסיבה לכך אשר תהיה) וההסכם לא בוטל, הרי הסכם כזה ייחשב שנכנס לתוקפו ביום שבו הגיע הקטין לגיל בגרות.

אם כן, היום הקובע לאישור העיסקה, וכפועל יוצא מכך יום המכירה, הוא יום הגיע כל אחת מהבנות לגיל 18, ובעניין זה יש לחלק את העיסקה לשניים, כך שכל אחת מהעוררות רכשו מחצית מהזכויות, ולגבי כל אחת מהן יום המכירה יחשב ביום הגיעה לגיל 18.

ועתה למחלוקת לעניין דרך רכישת הזכות במקרקעין ע"י שתי הבנות הקטינות: האם הן רכשו את המקרקעין באמצעים ומשאבים שלהן, או שהן קיבלו את המקרקעין במתנה? לתשובה לשאלה זו חשיבות רבה. אם אכן קיבלו הבנות את המקרקעין במתנה, הן חייבות לעבור את תקופת "הצינון" של שלוש שנים האמורה בסעיף 49ו(א) לחוק מיסוי מקרקעין. תקופת "צינון" זו היא חשובה ביותר, מאחר ותקופה זו תהיה מכרעת לעניין מתן פטור ממס. עברו שלוש שנים מיום מתן המתנה, כי אז יינתן הפטור; לא עברו שלוש שנים - הפטור לא יינתן. אם הבנות לא קיבלו את המקרקעין במתנה אלא רכשו אותם בתמורה מלאה, כי אז אין כל שאלה של תקופת "צינון", ומכירה עתידית של דירת מגורים ע"י מי מהן תהיה פטורה ממס, אם תוך תקופה של 4 שנים קודם לכן לא מכרה היא כל דירה אחרת.

כשאנו דנים בשאלת תקופת "הצינון" ובמחלוקת אם המקרקעין נתקבלו במתנה אם לאו, נטל הראיה הראשון לקביעה כי המקרקעין אכן ניתנו במתנה ולא נרכשו בתמורה חל דווקא על המשיב.

יחד עם זאת, העובדות האמיתיות לעניין קיום המתנה או לרכישה בתמורה נמצאות דווקא בידי העוררים. מהו, אם כן, נטל הראיה המוטל על המשיב? ביהמ"ש העליון קבע, שמספיקה ראיה ראשונית שיהיה בה כדי להעביר את נטל ההוכחה למוכר הטוען שלא קיבל את המקרקעין במתנה אלא רכש אותם בתמורה.

האם הביא המשיב "ראשית ראיה" כנדרש ממנו כדי שנטל הראיה יעבור לעוררות, בדבר רכישת המקרקעין בתמורה ולא קבלתן במתנה? התשובה לכך היא שלילית.

ועדת הערר קובעת, כי קביעת המשיב כי לא הוכח שלעוררות מקורות עצמאיים לרכישת הנכס אינה מהווה ואינה יכולה להוות כל ראיה או "ראשית ראיה" לעניין קיום התנאים שבסעיף 49ו(א). המדובר בהתרשמותו של המשיב, שאין לה כל אחיזה בראיות.

הפסיקה קובעת במפורש, שנטל ההוכחה מוטל על המשיב, ואפילו נטל הוכחה זה הינו זעיר וקל משקל, בכל אופן הוא עדיין עניין של הוכחה ולא של דעה והתרשמות בלבד. אין בעובדה שאדם הינו קטין כדי להוכיח שאין לו משאבים משלו.

התוצאה הסופית: נפסק כי רכישת המקרקעין ע"י העוררות 2 ו-3 מאביהן נעשתה ב-2 מועדים: לפי הגיע כל אחת מהן לגיל 18, ובהתאם יש לחייב במס שבח/רכישה.

ומאחר ולא נסתרה עובדת רכישת המקרקעין בתמורה ע"י הבנות, זכאית העוררת מס' 2 לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת אחת מדירותיה, היות ובתקופה של 4 שנים לפני כן היא לא מכרה כל דירת מגורים אחרת.

ע"ש 3427/98.

ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בת"א.

בהרכב: ע. זמיר - שופט בדימוס (יו"ר) ורוה"ח גרינברג ומונד.