ייפוי כוח כעיסקת מקרקעין

כמאל אחמד חניפס (להלן: "העורר מס' 2") היה הבעלים של מקרקעין בשפרעם (להלן: "המקרקעין"). העורר מס' 2 הגיש למנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") הצהרה על מכירת המקרקעין לחא'לד ג'מאל והאני יאסין (להלן: "הקונים"), וזאת באמצעות אדיב עיאס (להלן: "העורר מס' 1"), אשר לטובתו חתם העורר מס' 2 יפוי כוח (שכותרתו: "יפוי כוח כללי").

המשיב קבע, כי המדובר בשתי עסקאות מכר סיבוביות: האחת בין עורר מס' 2 לבין עורר מס' 1, שלא דווח עליה, והשנייה בין עורר מס' 1 לבין הקונים. המשיב הגיע להחלטה זו מלשון ייפוי הכוח, שלדבריו הוא ייפוי כוח בלתי חוזר ולא כללי, כפי שנטען.

על החלטה זו הגישו העוררים השגה, אשר נדחתה. בעקבות כך הגישו העוררים ערר לוועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בנצרת, שדן בו בהרכב השופט זועבי (יו"ר) והחברים עו"ד א. הללי וא. ענתבי.

בשלב הראשון דוחה הוועדה את טענת העוררים, לפיה אין לראות בייפוי הכוח כמקיים את דרישת הכתב לפי חוק המקרקעין, שכן טענה זו, קובעת הוועדה - רלבנטית לצדדים לעיסקה במקרקעין, כאשר צד זה או אחר מסתמך על טענה זו כדי לבטל את העיסקה או כדי לקיים אותה. בענייננו, אין מחלוקת בין העורר מס' 1 לבין העורר מס' 2 על פירוש מסמך בכתב, לכן לצורך חיוב מס בעיסקה במקרקעין בין עורר מס' 1 לבין עורר מס' 2, די בייפוי כוח בלתי חוזר כמשמעותו בחוק השליחות.

השאלה העומדת להכרעה, קובעת הוועדה, הינה האם יש לראות בייפוי הכוח הנדון מכר בלתי חוזר, שהופך את הפעולות הכלולות בו לעיסקת מכר בין נותן ייפוי הכוח לבין המורשה על-פי ייפוי הכוח, או שהוא ייפוי כוח כללי שאין לראות בו אלא שליחות לבצע עיסקה, שאיננה מקנה למורשה זכות או סמכות מעבר לכך.

סעיף 53 לחוק מס שבח מקרקעין קובע מתי ייפוי כוח אינו נחשב לעיסקה והוא יהיה פטור ממס. נזכיר חלק מהתנאים, שבמשך השנים נתגבשו ככללים המאפיינים ייפוי כוח כללי או מיוחד, ואלה הבולטים שבהם: המרשה יכול לבטל את ייפוי הכוח בכל עת; ייפוי הכוח פוקע מאליו כעבור הזמן הקבוע בחוק או שהוא פוקע במותו של מיפה הכוח; וכאשר אין למורשה טובת הנאה בממכר עצמו, למעט שכר טרחה סביר.

בעניין זה נפסק לא אחת, שאין חשיבות לכותרת של ייפוי הכוח, אלא חשוב מה תוכנו. בענייננו, קובעת הוועדה, ייפוי הכוח נחזה כייפוי כוח בלתי חוזר, הבא להבטיח את זכויות צד שלישי, שיכול להיות גם המורשה עצמו, בייחוד כאשר המורשה איננו עורך דין, אלא עיסוקו בקניה ובמכירת מקרקעין.

לרועץ עמד לעוררים סעיף 6 לייפוי הכוח, שנוסחו מאפיין ייפוי כוח בלתי חוזר. אומנם, המערערים טענו, שסעיף זה השתרבב בטעות ובהיסח הדעת לנוסח ייפוי הכח. ברם, הוועדה קובעת, שטענה זו הינה בלתי אמינה. יתרה מכך, הצדדים לייפוי הכוח מנוסים בעסקאות מקרקעין והן אינן זרות להם. אם רצו שהמשיב יקבל את גירסתם, דהיינו שיראה בעורר מס' 1 שליחו של עורר מס' 2 לעיסקת מכר, שומה היה עליהם להקפיד על ניסוח המסמכים של העיסקה, באופן שלא ישאירו מקום לספק בשאלה כה מהותית מבחינת המיסוי.

הוועדה קובעת, כי מדרך התנהלות עשיית העיסקה יש לקבוע, שבייפוי הכוח טמונה כוונה לעשיית עיסקה במקרקעין: הצדדים דאגו לכך מראש, שזכויות הצדדים ישמרו היטב, כך שעורר מס' 1 יקבל את החזקה וזכות הבעלות במקרקעין, בלי שירשמו על שמו מצד אחד, ושעורר מס' 2 יקבל התמורה של המקרקעין מצד שני. ייפוי הכוח כפי שהוכן ונחתם, מבטיח את זכויות שני הצדדים כאמור, בהיותו ייפוי כוח בלתי חוזר לפי תוכנו.

ברם, ייפוי כוח בלתי חוזר, העושה את המורשה גם כצד שלישי הרוכש ומעביר את הבעלות במקרקעין לעצמו ועל שמו, צריך שיכלול בו אמירה מפורשת או משתמעת, שהמורשה רשאי גם להיות הקונה - כצד שלישי. מעיון בייפוי הכוח האמור לא נמצאה הוראה מפורשת לפיה ניתן לראות בייפוי כוח הוראה מפורשת כזאת, אך יש ויש הוראה משתמעת ממנו, כי כך כוונת הצדדים.

כפי שהדברים הובאו בפני הוועדה, עיסקת המכר בין עורר מס' 2 לעורר מס' 1 תוכננה מלכתחילה להיות מבוצעת על-ידי עורר מס' 1, וכפי הנראה בקשו העוררים לתכנן את אופן הדיווח לשלטונות המס, לכן הם לא נקבו בשמות הקונים, כי למעשה לא היו קונים בעת שנחתם לראשונה ייפוי הכוח הבלתי חוזר.

נראה הדבר בלתי סביר, שנותן ייפוי הכוח - עורר מס' 2 - יתן הסכמתו לאדם שאיננו עורך דין (ולא ברור מה הוא הקשר האישי ביניהם), מבלי שיבטיח את קבלת מחיר המקרקעין שהוא מצפה לקבל במכירתם. לכן - נוכח עיסוקו של עורר מס' 1 במכירה ובקנית מקרקעין - החתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר מהווה בטוחה מספקת לתשלום מחיר המקרקעין המוסכמים לעורר מס' 2, ומשום כך נתן עורר מס' 2 יד חופשית לעורר מס' 1 למכור את המקרקעין במחיר שימצא אותו ראוי, כי התשלום יהיה מיועד לו כבעל הקרקע. אומנם הקרקע טרם נרשמה על שם העורר מס' 1, אך היא מובטחת לו בייפוי כוח בלתי חוזר.

כפי שעולה מן העדויות, אכן מכר עורר מס' 1 חלק ניכר מהמקרקעין לקונים. אמנם הסכמי המכר היו, לפי הכותרת שלהם, בין עורר מס' 2 לבין הקונים, אך עורר מס' 1 הוא שחתם כמוכר בשם עורר מס' 2. למעשה, בתאריך זה לא היה עורר מס' 1 מוסמך לחתום בשם עורר 2, אלא אם ביסוד העיסקה עומדת עיסקת מכר לעורר מס' 1, שהובטחה בייפוי הכוח הבלתי חוזר. זה הדבר הדרוש כדי לקשר את עורר מס' 1 לרכישת הקרקע מעורר מס' 2 ומכירתה לקונים.

התוצאה הסופית: הערר נדחה.

עמ"ש 157/02, ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בהרכב: השופט זועבי (יו"ר) והחברים עו"ד הללי וענתבי.