שנה של הקלה לרוכשי דירה יחידה

מס הרכישה, המוטל על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") על רוכש נכס מקרקעין, לרבות דירת מגורים, מהווה חלק משמעותי ממחירה של דירת המגורים, שכן הוא נגבה באחוזים ממחיר הנכס, ועשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים. כפועל יוצא נקבעו הקלות שונות במס הרכישה ברכישת דירת מגורים. הקלות המס הקבועות כיום בחוק מתבטאות בשיעור מס רכישה מדורג: בעוד שברכישת כל נכס מקרקעין, חל מס רכישה בשיעור 5% משווי העיסקה, הרי שברכישת דירת מגורים מס הרכישה יהיה בשיעור 3.5% בגין חלק משווי הדירה, ובגין יתרת שווי הדירה יהיה מס הרכישה בשיעור 5%.

ברכישת דירת מגורים יחידה ניתנת הקלה נרחבת יותר, ושיעור מס הרכישה בגין חלק משווי הדירה, עד לסכום 440,000 שקל, הוא 0.5%. שיעור מס הרכישה על יתרת שווי הדירה, עד לסכום של 682,000 שקל, היא בשיעור 3.5%, ובגין יתרת שווי הדירה חל מס רכישה בשיעור 5%. נציין, כי במסגרת תיקון מס' 55 בוטלה המגבלה לפיה ההטבה לדירה יחידה היא רק ליחיד תושב ישראל, כך שמיום 1.1.04 ואילך ההקלה לדירה יחידה תינתן גם ליחידים שהם תושבי חוץ.

במסגרת המלצות ועדת קפוטא ומצא, בראשות הממונה על הכנסות המדינה עו"ד מאיר קפוטא ורו"ח ג'קי מצא, סמנכ"ל למנהל רשות המיסים, היושבת בימים אלו על המדוכה לקראת רפורמה נוספת במיסוי מקרקעין, נכללת הוראת שעה המרחיבה את ההקלות ברכישת דירת מגורים יחידה. על-פי ההמלצות, ברכישת דירת מגורים יחידה יינתן פטור ממס רכישה בגין סכום של 550,000 שקל משווי הדירה. הפטור יחול גם לגבי דירת מגורים יחידה ששווייה עולה על 550,000 שקל, עד תקרת הסכום של 550,000 שקל (אם כי מסתמנת מגמה של הימים האחרונים להעניק את הפטור רק לדירות ששוויין אינו עולה על תקרה מסוימת שתיקבע). על-פי המלצות הוועדה, ההקלות יינתנו במסגרת הוראת שעה, ויחולו על מי שירכוש דירת מגורים יחידה החל ב-1 ביולי 2005 ועד 30 ביוני 2006.

הכללים לפיהם תוגדר דירה כ"דירת מגורים יחידה" ייקבעו בהתאם לכללים החלים לעניין זה לפי החוק הקיים, לצורך החלת שיעור מס רכישה מופחת. על פי כללים אלו, נישום ייחשב כרוכש דירת מגורים יחידה, אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הנישום והתא המשפחתי שלו (הכולל בן זוג וילדים קטינים) בישראל ובאיזור. לצורך מניין דירותיו של הנישום, לא תילקחנה בחשבון דירות שהושכרו על ידו בשכירות מוגנת לפני שנת 97', או חלק מדירה שהוא קטן מ-25% בדירה.

מטרת המלצות הוועדה היא לעודד ביקושים בענף הנדל"ן, ולסייע לרוכשי דירות, עם דגש על דירות זולות יחסית. הוועדה מציינת, כי הטבת המס תגיע עד לסכום של 6,000 שקל לדירה, בהשוואה למצב הקיים.

הוועדה קבעה, כי ההטבה במס רכישה לרכישת דירת מגורים יחידה, תוענק בתנאים מסוימים גם לבעל דירת מגורים יחידה, הרוכש דירה חדשה בתקופה שבין 1.7.2005 ל-30.6.2006, על מנת להחליף את הדירה הישנה שבבעלותו. גם אם במועד הרכישה של הדירה החדשה הנישום טרם מכר את דירתו הישנה, ולפיכך הדירה החדשה איננה, לכאורה, דירה יחידה, יוכל הנישום ליהנות מהטבת המס הניתנת לרכישת דירה יחידה, אם ימכור את דירתו הישנה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה.

במידה והדירה החדשה נרכשת מקבלן, יוכל הנישום ליהנות מן ההטבה גם אם הדירה הישנה נמכרה תוך תקופה העולה על 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, ובלבד שתקופה זו אינה עולה על 12 חודשים מן המועד שבו הייתה החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לקונה על פי הסכם המכירה עם הקבלן (או תוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל אם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש).

הוועדה מציינת, כי בשנת 2004 נערכו בישראל 50,662 עסקאות רכישה של דירות, שהינן דירות יחידות בידי בעליהן. עסקאות אלו היוו 2/3 מן העסקאות בדירות מגורים. בהנחה שהתפלגות העסקאות בשנים 2005-2006 תהיה זהה להתפלגות העסקאות בשנת 2004, הרי ש-2/3 מן העסקאות יוכלו ליהנות מן ההקלה במס הרכישה. מתוך העסקאות בהן נרכשה דירת מגורים יחידה, מחצית מן העסקאות היו בדירת מגורים ששווייה אינו עולה על 550,000 שקל. קבלת המלצות ועדת קפוטא-מצא תביא לביטול מלא של מס הרכישה בעסקאות אלו. בנוסף, כאמור, יופחת מס הרכישה בצורה משמעותית לגבי המחצית השנייה של העסקאות בדירה יחידה, בהן מחיר הדירה גבוה מ-550,000 שקל.

כאמור, מס הרכישה מהווה נטל מכביד מאוד על רוכשי דירת מגורים. לאור האמור, ועדות שונות שעסקו ברפורמה במיסוי מקרקעין, כגון ועדת רבינוביץ', מצאו לנכון להקל מעולו של מס הרכישה ברכישת דירת מגורים, ובמיוחד במקרים בהם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה. זאת, הן על מנת להעניק הטבה סוציאלית לזוגות הרוכשים דירה יחידה, המהווה קורת גג לראשם, והן על מנת לסייע להתעוררות שוק הנדל"ן. המלצות ועדת קפוטא-מצא מהוות נדבך נוסף העשוי להקל על רוכשי דירה יחידה ולסייע לשוק הנדל"ן, ועל כך יש לברך (מבין חברי הועדה לרפורמה במיסוי הנדל"ן נזכיר את משה אשר, ורד אולפינר, אביבה לוי, מאיר אסולין, פזית קליימן ואלי ארגמן). כמו כן, ניתן לקוות, כי לאחר תום תוקפה של הוראת השעה, בשנת 2006, תיקבענה ההוראות המעניקות הקלות אלו לרוכשי דירת מגורים יחידה, כהוראות קבע בחוק.