ספדיה נגד מזור

מוסדות תיכנון, רשויות ממשלתיות, יזמים ואנשי מקצוע בענף הנדל"ן אוהבים לעבוד עם האדריכל משה ספדיה. עד כה נהנה ספדיה ממוניטין בינלאומי של מתכנן ערים ומבנים מקצועי במיוחד. כל אלה, יחד עם נועם ההליכות המאפיין אותו, שמרו לו מקום של כבוד בביצת התיכנון המקומית - ביצה שמספר האינטריגות בה עולה בהרבה על מספר המתכננים הפעילים בתחומה.

המעמד הזה של ספדיה, כך נדמה, עומד להישחק. זאת, אחרי שספדיה נענה לבקשת חברת פי גלילות לבצע עבורה תוכנית חלופית למיתחם פי גלילות. את תוכנית מיתחם פי גלילות, 1,500 דונם מצפון לתל-אביב, כ-15 אלף דירות במגדלים גבוהים, מוביל האדריכל אדם מזור. מזור מבצע את התיכנון כבר חודשים רבים, ורק לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית לתיכנון ובנייה את עקרונות התוכנית.

ספדיה מציע להקטין בהרבה את מספר הדירות שייבנו במיתחם ולהוריד את גובה הבניינים. "מוליכים את הציבור באף", הוא אומר, כשהוא מותח ביקורת על שיטת העבודה בתיכנון המיתחם (תיכנון כתמים). מלבד זאת הוא משוכנע, שמימוש התוכנית של מזור יהפוך את המיתחם לאיזור שהכניסה אליו תהיה רק לעשירים שרוצים דירת שני חדרים עם נוף לים, אבל מתעקש שאין לו ויכוח עם מזור: "אני נותן את הדעת על פיתוח המיתחם הכי חשוב במטרופולין תל-אביב".

יותר מכל מזוהה ספדיה בציבור עם תיכנון העיר מודיעין, שנהנית מבחינה זו מקונצנזוס חיובי במיוחד. הציבור מזהה אותו גם עם תיכנון מיתחם ממילא, שעלה בחודשים האחרונים לכותרות בגלל הוויכוח שמנהל היזם איש העסקים אלפרד אקירוב עם הבעלים, חברת קרתא. בדרך כלל אין שומעים את דעתו על סוגיות שמעסיקות את ענף הנדל"ן, אבל הפעם הוא מותח ביקורת חריפה על תוכנית הסדר הקרקעות החדש: "הקרקע ניתנה לחקלאים כדי שיעבדו את הקרקע. הקבוצה הזו כבר נהנתה מהקרקע. לא ברור לי, מדוע הם צריכים לקבל רשות להפוך ליזמים? לא ברור לי, מדוע מחלקים להם את הקרקע של הציבור?"

לספדיה גם לא ברור מדוע יש הסכמה, לפיה חייבים לבנות צפוף צפוף וגבוה: "ההיסטריה איננה קשורה למציאות. הרזרבות במרכז מוגבלות, צריך להשקיע בתחבורה ולבנות גם בצפון ובדרום, במקום לבנות במרכז הארץ צפוף וגבוה ובכך לפגוע באיכות החיים".

"גלובס": פי גלילות מחזיקה ב-300 מתוך 1,500 דונם במיתחם; החברה היתה שותפה בתהליכי התיכנון מתוקף חברותה בוועדת ההיגוי; מדוע הסכמת להיכנס לנעליים בעייתיות כל כך?

ספדיה: "חברת פי גלילות חששה, שהתוכנית איננה ממצה את הפוטנציאל. הכוונה איננה להיקפי הבנייה אלא לקונספציה התיכנונית. הם ביקשו שאבחן מהו כיוון ההתפתחות הרצוי למיתחם".

- הם עדיין חברים בוועדת ההיגוי.

"לא הייתי ער לזאת. כשהם פנו אלי, הם הביעו הסתייגות מהתוכנית. אמרו לי, שמתפתחת תוכנית שלא נראית להם. התניתי את ביצוע התוכנית החלופית בכך, שאוכל לבסס אותה על איכות חיים, ולא לפעול מתוך מטרה להגדיל את הצפיפות. חששתי מכך שהם רוצים להגדיל את רווחיהם מהמיתחם, אבל זה אינו המצב".

- הצפיפות שאתה מציע לבנות בחטיבת הקרקע שלהם במיתחם אולי גבוהה יותר מהצפיפות בכל המיתחם? ואולי גבוהה יותר מצפיפות הבנייה שמאפשרת להם תוכניתו של מזור?

"התוכנית שאני מציע פחות צפופה אני מדבר על 10,000 דירות, והתוכנית שלהם על 15 אלף דירות. בחטיבת הקרקע של פי גלילות במיתחם אין צפיפות גבוהה מהצפיפות בחטיבות הקרקע האחרות במיתחם. הצפיפות בתוכנית שלי מאוד גבוהה בדופן של איילון. במרכז המיתחם יש פארק ליניארי".

- איזה אופי בנייה אתה מציע?

"הגעתי למסקנה, שכדאי לערבב בנייה לגובה עם 'בנייה צמודת עצים' בת 3 ו-4 קומות. %50 מטיפוסי הבנייה שפיתחתי הם בני 4 קומות (באופי הבנייה בכפר דוד בממילא). חלק מהבנייה המוצעת היא בגובה של 12 קומות, וחלק בגובה של 20 ו-30 קומות. אני מאמין, שחשוב לספק 'בנייה צמודת עצים' לאוכלוסיה שצריכה להיות חלק מהדמוגרפיה של המיתחם. אי אפשר לבנות את המיתחם הזה רק מטיפוסי בנייה לפנסיונרים עשירים, שרוצים דירה קטנה שפונה לים".

- התוכנית של מזור היא תוכנית כתמים ואיננה דנה בגודל הדירות. מנין אתה יודע, שהבניינים שהוא מציע גבוהים יותר? מנין אתה יודע ,שטיפוסי הדירות שהוא מציע חייבים להיות שני חדרים עם נוף לים?

"כדי להגיע לצפיפות שהוא מציע, כמעט כל הבניינים חייבים להיות בני 20 עד 30 קומות. מבחינה חברתית וכלכלית, תוכנית כזו אינה מספקת תשובה. אני לא מאמין בתוכניות כתמים. בתוכניות כאלה מרביצים מספרים ולא בודקים אותם".

- מזור אינו היחיד שמבצע בארץ תוכניות כתמים. זו השיטה הנהוגה פה.

"זו שיטה קלה ומהירה. יזמים לא רוצים להשקיע את המשאבים הדרושים בהכנת תוכניות בינוי הולמות ותלת-מימדיות. רוצים להפשיר קרקעות בלי להשקיע בעבודת התיכנון הדרושה. זהו קיצור דרך. כאשר עושים תוכנית כתמים, הציבור לא מבין במה מדובר. הוא מתנגד פחות. אם הציבור היה רואה תמונות, היה מבין במה מדובר. תוכניות כתמים קשה להבין וקשה להתווכח איתן".

- מוליכים אותנו באף בשיטתיות?

"מתקיים פה שילוב של רצון לחסוך בהוצאות תיכנון, מצד אחד, ומצד שני - באמת סוחבים אותנו באף. הציבור הרחב לא מבין במה מדובר, ולכן קשה לו להתייחס".

- מדוע אתה צריך להיכנס למאבק עם אדם מזור? אתה הרי לא אדריכל שמזוהה עם מאבקים.

"מהן 30 שנה של תיכנון מיתחם ממילא אם לא מאבק? התוכנית הזו היא אינטרפרטציה של נושא. מאבק מנהלים אם מאמינים במשהו. אני לא יוצא במאבק מול אדם מזור. אין לי ויכוח איתו. אני נותן את הדעת על פיתוח המיתחם הכי חשוב במטרופולין תל-אביב. המגבלה של התוכנית שהציעו נובעת מכך שמדובר בתוכנית כתמים. אני ראיתי את תרומתי ביכולת שלי להכין תוכנית שצומחת מהשיקול הנכון. אני מקווה, שכל מי שבתמונה (המינהל ובעלי קרקע אחרים), ירוויחו מהתרגיל הזה".

- שאלת את עצמך מה פתאום לחברת פי גלילות איכפת מהדמוגרפיה של המיתחם?

"אני לא מנסה לרדת לעומק המוטיבציה של חברת פי גלילות. עצם העובדה שהם לא לחצו עלי להגדיל את הצפיפות מלמדת, שלא רצו להגדיל את זכויות הבנייה. אני מניח, שהאינטרס שלהם שונה מהאינטרס של יזם קונבנציונלי".

- אתה מתנגד לתוכניות כתמים וידוע כמי שמוביל בארץ את התיכנון במודלים. זה יקר יותר. מדוע שיזמים ייענו?

"התחלנו עם זה במודיעין. גם מהיזמים דרשנו לבצע מודלים. יכולנו לצרף מודלים ולקבל את התמונה הכוללת. למדנו שכאשר הטופוגרפיה מסובכת, אי אפשר לדעת מה קורה בלי מודלים. נכון שהמחיר יקר יותר, אבל חייבים מודלים כדי לבצע תיכנון נכון".

- בתוכנית שאתה מבצע ל-15 אלף דונם במערב ירושלים עבור המינהל והרשות לפיתוח ירושלים, התעקשת לפעול עם מודלים. מדוע?

"היו להם כבר עשרות תוכניות כתמים שלא הצליחו להגיע איתן לשום מקום, בעיקר בגלל ויכוח עם הירוקים. הם הגיעו בעצמם למסקנה, שאמינות התוכנית מחייבת מודלים".

- אנחנו שומעים על התוכנית שלך כבר כמה שנים, וגם היא לא הגיעה בינתיים לשום מקום. רק 2,000 מתוך למעלה מ-20 אלף דירות הגיעו לשלב בקשת אישור.

"בקרוב נגיש את התוכניות. בחודש-חודשיים הקרובים נתרגם את התיכנון למונחים סטטוטוריים. עד היום עבדנו ושינינו".

- לא מפריעה לך התנגדות יישובי מערב ירושלים לתוכנית עיריית ירושלים לספח שטחים לתחומה?

"אני לא רואה שום קשר בין התיכנון לסיפוח. מה זה משנה לי אם עיריית ירושלים שולטת או מטה יהודה? השאלה היא מינהלית ואין לי דעה עליה".

- הזכרת קודם את ממילא. חברת קרתא טוענת, שהבנייה איננה תואמת את התוכניות המאושרות.

ספדיה: "חברת קרתא איננה טוענת זאת. הם טוענים, שהתוכניות שהוגשו להם לחתימה לא תואמות תוכניות קודמות. הגשנו בקשה לשינוי. כל המחלוקת היא פוליטית"