מתן ייפוי כוח למכירת מקרקעין עשוי להיחשב כמכירת זכות במקרקעין

מתן ייפוי כוח על-ידי בעל מקרקעין לאדם אחר למכור את המקרקעין לצד ג', עשוי להיחשב כ"מכירה" של הזכות במקרקעין, מבעל המקרקעין למקבל ייפוי הכוח. זאת, לפי הגדרת "מכירה" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הקובעת כי הענקת זכות להורות על העברת זכות במקרקעין מהווה "מכירה" של אותה זכות במקרקעין. מטרת הוראה זו, בין השאר, היא למנוע עקיפה של הוראות חוק מיסוי מקרקעין: אלמלא ההוראה, ניתן היה למכור זכות במקרקעין לקונה, באמצעות מתן "ייפוי כוח" בלתי חוזר, המאפשר לקונה למכור את המקרקעין לצד ג' לפי רצונו, ולמעשה מקנה לקונה (מקבל ייפוי הכוח) זכויות כלכליות בנכס.

יחד עם זאת, המחוקק הכיר בכך כי עשויים להיות מקרים מסוימים בהם מקבל ייפוי הכוח נועד לשמש כשליח של בעל הקרקע לצורך מכירת המקרקעין לצד ג', כאשר למקבל ייפוי הכוח עצמו אין אינטרס כלכלי בנכס. המחוקק ביקש להביא לתוצאה לפיה במקרים אלו לא יהיה חיוב במס במועד מתן ייפוי הכוח, אלא רק במועד מכירת המקרקעין לצד ג'.

לפיכך, קבע את הוראת סעיף 53 לחוק, הקובעת כי במקרים מסוימים, בהם למקבל ייפוי הכוח אין אינטרס כלכלי כלשהו בנכס המקרקעין, מתן ייפוי הכוח פטור ממס. הסעיף קובע, כי פטור ממס יינתן באחד המקרים הבאים: 1. נותן ייפוי הכוח יכול לבטל אותו בכל עת (כלומר ייפוי הכוח איננו "בלתי חוזר"). 2. ייפוי הכוח תקף לתקופה שאינה עולה על 6 חודשים. 3. מקבל ייפוי הכוח חייב לפעול לטובת בעל הזכות במקרקעין ולא לטובת רוכשים (קיימים או פוטנציאליים) של המקרקעין, והוא איננו רשאי ליהנות מתמורת המכירה, למעט הוצאות שהוציא ושכר סביר, וייפוי הכוח איננו ניתן להעברה. 4. ייפוי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דינו.

מסעיף 53 לחוק עולה, כי כאשר ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר למכירת מקרקעין, מתן ייפוי הכוח עשוי להיחשב כ"מכירה" של זכות במקרקעין, אלא אם מתקיימים תנאי סעיף 53(3) לחוק, היינו שמקבל ייפוי הכוח חייב לפעול לטובת בעל הזכות במקרקעין בלבד, ואינו נהנה מתמורת המכירה.

חשיבות ניסוח ייפוי הכוח בצורה התואמת את תנאי סעיף 53 לחוק באה לידי ביטוי בפסק דין שניתן לאחרונה על-ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בנצרת (עמ"ש 157/02 עיאס). במקרה שנדון בפסק הדין, נתן בעל המקרקעין לאדם אחר, שעיסוקו בקניית ומכירת מקרקעין (להלן: "המורשה"), ייפוי כוח שאיפשר למורשה למכור את המקרקעין לצד ג'.

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי בוצעו למעשה שתי עסקאות: מכירת המקרקעין מבעל המקרקעין למורשה, ולאחר מכן מכירת המקרקעין מן המורשה לצד ג'. לעומתו טענו העוררים, כי מדובר בעיסקה אחת של מכירת המקרקעין מבעל המקרקעין לצד ג', באמצעות המורשה.

מנהל מיסוי מקרקעין הסתמך על נוסחו של ייפוי הכוח וטען, כי על-פי לשונו מעניק ייפוי הכוח למורשה זכות להקנות לעצמו את המקרקעין, ובכך הוא הופך מכשיר למכירת המקרקעין מן הבעלים למורשה, שכן הוא מבטיח את זכויות צד ג' במקרקעין, אולם גם את זכויות המורשה עצמו. כמו כן, בייפוי הכוח נכלל סעיף אשר שינה את מהותו של ייפוי הכוח, והפך אותו מיפוי כוח מיוחד או כללי לייפוי כוח בלתי חוזר, בקבעו כי ייפוי הכוח יישאר בתוקף אף לאחר מותו של בעל הקרקע, ויחייב גם את יורשיו.

העוררים טענו, כי הסעיף שהופך את ייפוי הכוח לבלתי חוזר נכלל בייפוי הכוח בטעות. לטענתם, נוסח ייפוי הכוח הוא נוסח סטנדרטי ש"נשלף" מן המחשב על ידי עורך הדין שערך את ייפוי הכוח, והתאים אותו לעיסקה הנדונה. הסעיף שהפך את ייפוי הכוח לייפוי כוח בלתי חוזר מהווה חלק מהנוסח הסטנדרטי של ייפוי הכוח שהיה במחשב, והוא נשתרבב לייפוי הכוח מתוך טעות.

ועדת הערר דחתה את טענת העוררים וקבעה, כי על פניו נראה ייפוי הכוח כייפוי כוח בלתי חוזר, הבא להבטיח את זכויות צד שלישי שיכול להיות אף המורשה עצמו. הוועדה דחתה את טענת העוררים, לפיה הסעיף הקובע כי ייפוי הכוח הוא בלתי חוזר נשתרבב לייפוי הכוח בטעות, וקבעה כי שומה היה על העוררים להקפיד על ניסוח מסמכי העיסקה, באופן שלא ישאירו מקום לספק בשאלה כה מהותית מבחינת המיסוי.

הוועדה קבעה, כי מדרך התנהלות העיסקה התרשמה, כי בייפוי הכוח טמונה כוונה לעשיית עיסקה במקרקעין, וכי הצדדים דאגו להבטיח את זכויותיהם. הוועדה נתנה משקל לכך, שעיסוקו של המורשה הוא ברכישת ומכירת מקרקעין, ושעורך הדין שערך את ייפוי הכוח ביצע עבורו עשרות עסקאות, ולכך שעסקאות מקרקעין אינן זרות אף לעוררים. הוועדה קבעה, כי לפי התרשמותה כוונת הצדדים הייתה שהמורשה ימכור את המקרקעין לצד ג', באופן עצמאי. הוועדה הצביעה על כך, שבייפוי הכוח שהוענק ל"מורשה" לא נקבע מחיר הקרקע אותו מבקש בעל הקרקע לקבל מן הקונים הסופיים של הקרקע (צד ג'), וקבעה כי הדבר בלתי סביר, ומצביע על כך שבעל הקרקע נתן ל"מורשה" יד חופשית למכירת המקרקעין במחיר כלשהו שיראה לו נכון, שכן התמורה מיועדת למעשה ל"מורשה" עצמו כבעל הקרקע.

לאור החשיבות של נוסח ייפוי הכוח, כפי שבאה לידי ביטוי בפסק הדין, ניתן לומר, בפאראפרזה על אמרת חז"ל: "חכמים היזהרו בדבריכם", ועורכי דין - בניסוחיכם.