הלוואת בלון: איך משקיעים מגשרים בין עסקאות, ומה צריך להיות מוכן ליום הפירעון?

הכתבה מטעם פמה משכנתאות

מה עושים כשנכס טוב להשקעה עולה למכירה, והכסף לרכישה יגיע רק בעוד כמה חודשים, ממכירה של דירה אחרת או מחיסכון שמשתחרר? לא מעט משקיעים מגשרים על הפער בהלוואת בלון, שבה משלמים בכל חודש מעט או כלום, והקרן נפרעת רק בסוף התקופה. את הסוף הזה מתכננים כבר כשחותמים.

מה זה הלוואת בלון, ובמה היא שונה מגרייס?

המפקח על הבנקים מגדיר את שני המבנים בסעיף 1 של הוראת ניהול בנקאי תקין 329. ההגדרה של הלוואת בולט ובלון היא "הלוואות שיתרת הקרן מוחזרת במלואה בתום תקופת ההלוואה, בין אם הריבית משולמת לאורך חיי ההלוואה ובין אם לאו". ההגדרה של הלוואת גרייס היא "הלוואות עם תקופת דחייה של החזר הלוואה, אשר בתום תקופת הדחייה ההלוואה נפרעת לפי לוח שפיצר". ההוראה מוסיפה: "תיתכן דחייה של החזרי קרן בלבד ('גרייס חלקי') או דחייה של החזרי קרן וריבית ('גרייס מלא')".

גם בבדיקת יכולת ההחזר ההוראה מבחינה ביניהן. נספח א' להוראה, שמגדיר את שיעור ההחזר מהכנסה, קובע ש"בהלוואות בולט ובלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי", ואילו "בהלוואות גרייס יש להביא בחשבון את התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס". מי שלוקח גרייס צריך להראות כבר היום שיוכל לשלם את ההחזר המלא בהמשך. בבלון השאלה הזאת נדחית לסוף.

פמה משכנתאות, שמנהל יוגב חדד, מציעה הלוואת בלון בשני מבנים. בבלון מלא אין תשלומים חודשיים, ואת כל היתרה, כולל הריבית, משלמים בסוף התקופה. בבלון חלקי משלמים לאורך התקופה רק את הריבית, והקרן נפרעת בסוף. את הבלון המלא אפשר לפרוע בכל עת, כך שאם הכסף מגיע מוקדם, אפשר לסגור את ההלוואה כבר אז.

מתי הלוואת בלון מתאימה למשקיעים?

בפמה משכנתאות מציעים הלוואת בלון ברכישה של נכס חדש כשממתינים לכסף מנכס שנמכר, בהמתנה לסכום גדול שאמור להגיע, בהשקעות נדל״ן מהירות ובשיפוץ גדול לפני שחיסכון משתחרר. ההלוואה מתאימה כשיש ודאות לגבי כספים עתידיים.

מה בודקים בנכס שעומד מאחורי הלוואת בלון?

בהלוואת בלון הבטוחה היא בדרך כלל הנכס, ולכן השמאות והשעבודים שכבר רשומים עליו קובעים כמה אפשר לקבל. נכס שאינו דירה רגילה בעיר דורש בדיקה מיוחדת. פמה מטפלת גם ברישום בטוחות מורכב, למשל בקיבוצים, במושבים ובמושע, ואשראי כנגד נחלה ניתן אצלה לפי הערכת שמאי של חלקת המגורים בלבד. למשקיע שהנכס שלו במושב, כדאי לברר את זה בתחילת הדרך, כי זה משפיע ישירות על גובה המימון.

מה קורה ביום הפירעון של הלוואת בלון?

ביום הפירעון הקרן כולה עומדת לתשלום, ובבלון מלא גם הריבית שנצברה. לכן בפמה ממליצים על "הגדרה ברורה של מקור הפירעון" ועל "הבנה מלאה של העלות הכוללת והשפעות הריבית". כשמקור הפירעון הוא מכירה של נכס, עיכוב במכירה אחרי מועד הפירעון מחייב למצוא את הקרן ממקור אחר, או לבקש להאריך את ההלוואה.

לעסקאות ארוכות יותר יש בפמה גם גרייס של תשלומי קרן וריבית עד חמש שנים, כלומר גרייס מלא לפי ההגדרה הזאת, ובלונים לטווח ארוך.

בבנק, הלוואת בלון נבדקת לפי תשלום הריבית. משקיע צריך לבדוק אותה גם לפי יום הפירעון: מאיפה תגיע הקרן, ומתי.

פמה משכנתאות מחזיקה ברישיון למתן אשראי מורחב ופועלת בפיקוח הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. היא חלק מפמה מימון, שעוסקת במימון יותר מ-30 שנה ובראשה עומד המנכ״ל עפר ארגוב.

*אי-עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.

הכתבה מטעם פמה משכנתאות