ההצגה חייבת להימשך: אין הנחה מיוחדת לרשות המקומית

לאחרונה ניתן פסק דין ע"י בית המשפט העליון, בעניין עיריית רמת גן ועיריית הרצליה (ע"א 8817/04, ע"א 11716/04 מיום 8 למרץ 2006), שעסק בקבלת ההנחה על פי סעיף 8 לתקנות, במקרה בו רשות מקומית רוכשת זכות במקרקעין שלא תופק ממנה בעתיד הכנסה. פסק הדין איחד את ערעורן של שתי העיריות לאור השאלה המשפטית הזהה שהתעוררה בשני המקרים.

במקרה אחד התקשרה עיריית רמת גן לשם הקמת ובניית מרכז תרבות, אודיטוריום ותיאטרון. וועדת הערר קבעה, כי את המונח "הכנסה" יש לפרש כהכנסה מפעילות בעלת אופי מסחרי. מאחר והתיאטרון מציע לקהל הרחב, בתמורה לתשלום, הצגות מופעים ופעילויות על בסיס רווחיות, יש לו הכנסה. טענת עיריית רמת גן, לפיה הכנסותיה השוטפות אינן מניבות לה רווחים לאור סבסוד שירותי תרבות שונים, התקבלה במישור העובדתי אך הוועדה פסקה, כי מבחן ההכנסה נמדד "בתוצאה הזמנית", קרי, קבלת תשלום עבור השירותים ולא עפ"י "התוצאה הסופית", רווחי העירייה.

באופן דומה, התקשרה עיריית הרצליה בהסכם פיתוח עם עמותת חיל האוויר (להלן: "העמותה"), לפיו נתנה העירייה לעמותה רשות להקים על חלק מהחלקה מבנה שישמש כבית חיל האוויר. העמותה מצידה התחייבה לבנות בתוך המבנה אולם תיאטרון. הוכח, כי התיאטרון אינו פועל למטרות רווח והוא עומד בגירעון מתמיד, אם כי העירייה קיבלה הכנסות ממכירת כרטיסים. גם בעניין זה דחתה ועדת הערר את טענת עיריית הרצליה, כי רכישת המקרקעין נעשתה למטרה ציבורית שאין עמה רווח, ומשכך קבעה שאינה זכאית למס המופחת לפי תקנה 8.

אנו רואים, כי סלע המחלוקת שבין הצדדים היה פירוש המונח "הכנסה". העיריות טענו, כי הפירוש שיש לתת למונח זה הוא "הכנסה חייבת", שכן לא "זרם התקבולים" הוא החשוב אלא שורת הרווח, ואילו לשיטת מנהל מיסוי מקרקעין המונח הכנסה משמעו כל תקבול מפעילות מסחרית. בית המשפט קבע, כי את ההנחה הניתנת בסעיף 8 לתקנות יש לפרש לאור תכלית הסעיף, והיא הקלה לרשות מקומית הפועלת למען מטרה ציבורית, אך זאת כל עוד היא פועלת כגוף ציבורי למען מטרה ציבורית, ובתנאי שאין בפעילות זו תחרות עם גופים מסחריים. זאת, משום שאם הרשות פועלת באופן מסחרי ובתחרות עם גופים עסקיים, הרי שיש בהענקת ההנחה כדי לפגוע בתחרות ולהעניק לרשות המקומית יתרון בלתי הוגן. מכאן נובע, כי את המונח "הכנסה" יש לפרש כ"הכנסה מפעילות מסחרית", בדומה לפירוש שניתן לסעיף הפטור ממס הכנסה הקבוע בסעיף 9 (2) לפקודת מס הכנסה התשכ"א - 1961 (להלן: "הפקודה").

בית המשפט הגיע למסקנה, כי במקרקעין הנרכשים מתקיימת פעילות אשר נחשבת כמסחרית, וזאת לאור התדירות והאינטנסיביות של הפעילויות בתיאטראות, ולאור העובדה שהכרטיסים להופעות נמכרים במחיר מלא. התיאטראות פועלים כעסק לכל דבר ועניין, ומשכך הם אינם זכאים להנחה הניתנת בסעיף 8 לתקנות.

בית המשפט לא קיבל את הפרשנות, לפיה ההכנסה האמורה בסעיף 8 לתקנות פירושה "הכנסה חייבת" וקבע, כי הסעיף לא מתנה את קבלת ההנחה במטרת השימוש בהכנסה. כלומר, כל עוד הופקה הכנסה אין זה משנה לאילו מטרות היא שימשה. בית המשפט הדגיש, כי פרשנות אחרת תגרום לכך, שכל רכישת מקרקעין ע"י רשות מקומית (או כל מוסד אחר הפועל ללא כוונת רווח) תזכה להנחה במצב של היעדר רווחים כספיים מהפעילות המסחרית המתנהלת במקרקעין הנרכשים.

סוגיה מיוחדת נוספת שנידונה בפסק הדין עוסקת בשאלת הגדרת הנכס הנמכר המחוייב במס רכישה, והאם הוא כולל גם את הציוד הנלווה, כמו למשל המסך, הכסאות, הבמה, מערכות מיזוג אויר ועוד. דוקא בענין זה, אשר לדעתנו יש לו השפעה על הרבה מעסקאות הנדל"ן, קובע בית המשפט העליון, כי יש להפריד בינם לבין הזכות במקרקעין כך, שבגינם לא ישולם מס הרכישה.

בית המשפט התבסס בהחלטתו על פסיקה קודמת בעניין, שהפרידה בין ציוד וריהוט, גם אם הוא מחובר לנכס, לבין הזכות במקרקעין, כמו בפסה"ד קולנוע רינה וג'השאן מוריס.

אין ספק, כי פסק הדין ישפיע רבות על קביעת שווי עסקאות הנדל"ן בישראל. כך למשל במכירת תחנות דלק, בתי מלון, בתי קולנוע, מפעלים ועוד, נותן בית המשפט לגיטימיות לטענה, כי מכירת הנכס מורכבת ממרכיבים שאינם חייבים במס העקיף (מס רכישה ומס מכירה). ההשפעה יתכן ותורחב לא רק על מרכיבים פיזיים כמו כסאות, מנוע, מיזוג אויר וכו', אלא גם על מרכיבים נוספים, כמו: מוניטין, הסכם שכירות הקיים בנכס ועוד.

כמובן, כמו בכל נושא בתחום המיסים, תיתכן גם השפעה הפוכה, על פיה רשויות המס יטענו, כי בגין המרכיבים הנוספים במכירה לא יחול שיעור המס החל על הנדל"ן, אלא שיעור מס גבוה יותר, כמו במקרה בו נרכש הנדל"ן בשנים היסטוריות ו"המרכיבים הנוספים" נרכשו מאוחר יותר.