איגוד מקרקעין: השבח במכירה משני סוגים

במסגרת תיקון 50, נעשו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"), מספר שינויים להם השלכה על הטלת המס וחישובו בעת ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין. אחד השינויים היה הוספת סעיף 7א לחוק, הקובע, כי לעניין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש) התשכ"א - 1961 (להלן: "הפקודה"). המשמעות העיקרית של החלת הוראות חלק ה' לפקודה הינה באופן חישוב השבח, קרי קביעת שווי המכירה, שווי הרכישה והניכויים המותרים מהשבח.

עובר לתיקון 50 נעשה חישוב מס השבח לפי החוק על-פי עקרון ה"שיקוף", כלומר, שווי המכירה נקבע לפי שווי המקרקעין ביום המכירה (במנותק מהתמורה בפועל שנתקבלה בגין מכירת המניות באיגוד), שווי הרכישה נקבע לפי שווי הרכישה של המקרקעין, והניכויים המותרים בניכוי כללו גם את הניכויים שהוציא האיגוד.

בעקבות החלת חלק ה' לפקודה, בוטל עקרון ה"שיקוף" ובוטלו סעיפי החוק שעסקו בהגדרת יום ושווי המכירה, יום ושווי הרכישה והניכויים המותרים בפעולה באיגוד מקרקעין.

אחד מסעיפי החוק החשובים שבוטלו בעקבות ביטול עקרון ה"שיקוף", היה סעיף 14 לחוק, שקבע את אופן חישוב השבח בפעולה באיגוד מקרקעין. לפי סעיף 14, השבח שהיה מיוחס למכירת המניות היה חלק יחסי מכלל השבח בגין מקרקעי האיגוד, כיחס שבין הזכויות הנמכרות לכלל הזכויות באיגוד.

לפי הסעיף, היחס ייקבע לפי החלק בנכסי האיגוד בעת פירוקו, שהזכות הנמכרת מזכה בו.

במקרה בו הזכות הנמכרת אינה מהסוג האמור, נקבע כי החישוב ייעשה עפ"י יחס "הזכות הנמכרת בכלל הזכויות מאותו הסוג". ברם, מנוסחו של סעיף 14 לא ניתן היה ללמוד מה הדין במצב בו נמכרו באותה עיסקה מניות מסוגים שונים. סוגיה זו נדונה בוועדת הערר בתל-אביב (ע"ש 702/98 בעניין נאות הארץ בע"מ).

באותו מקרה רכשה העוררת מניות בחברה שיזמה פרויקט מגורים. העוררת רכשה 3.5% ממניות סוג א', המקנות זכות לקבלת ערכן הנקוב של המניות בעת פירוק החברה, וכן 19% ממניות סוג ב', המקנות למחזיק בהן זכות הצבעה בכל אסיפות החברה, זכות למינוי דירקטורים בחברה וזכות לקבלת דיבידנדים. כמו כן קבע תקנון החברה, כי בעלי מניות סוג א' יעמידו לחברה הון עצמי על דרך של הלוואה, וכי בעלי מניות סוג ב' יערבו אישית להלוואות החוץ של החברה.

השאלה שהעסיקה את הוועדה היתה: "איזה מסוגי המניות צריך לשמש האינדיקטור לגזירת שווי העיסקה מקום שהמוכר החזיק בשיעורים שונים בכל אחד מסוגי המניות והוא מכר את כל המניות שהיו ברשותו".

השאלה התעוררה משום שסעיף 14 לחוק לא התייחס למקרים בהם נמכרו מניות משני סוגים יחדיו, אלא רק למקרים בהם נמכרו מניות מסוג אחד בלבד. לשאלה זו ניתנו תשובות שונות על ידי חברה הוועדה. לפי דעת המיעוט (מפי חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות), יש למסות את מכירת המניות במקרה דנן עפ"י מניות סוג א', וזאת משלושה נימוקים.

הנימוק הראשון הוא, כי למניות סוג א' יש את הזיקה הקרובה ביותר למקרקעי החברה ולכן יש לקבוע על פיהן את שווי העיסקה. מניות אלו משקפות את הבעלות בהון החברה, וכנגזרת מכך את מקרקעיה. מניות סוג ב' לעומת זאת, מקנות למחזיק בהן את הזכות לקבל רווחים עתידיים הצפויים להיווצר לאחר הקמת הפרויקט, זכות המשקפת פרמיה ומעין דמי ניהול עבור ביצוע הפרויקט. יחד עם זאת, נדחתה הטענה כאילו מניות סוג ב', מנותקות וחסרות כל זיקה למקרקעי החברה. נקבע כי קידום הפרויקט, גורם אף הוא לעליית ערכם של מקרקעי החברה ולא רק העבודה והניהול המושקעים בו.

הנימוק השני של דעת המיעוט היה מנגנון חלוקת רווחי החברה. בתקנון החברה נקבע, כי התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, תשמש קודם כל להחזר השקעת הבעלים, דהיינו, על-פי שיעור ההחזקה במניות סוג א', ורק לאחר מכן תחולק יתרת הרווחים על-פי שיעור החזקה במניות סוג ב'. במילים אחרות, חלוקת נכסי החברה בפירוק עד לכיסוי גובה ההשקעות בחברה נעשה עפ"י שיעור ההחזקות במניות סוג א' ולא במניות סוג ב'.

הנימוק האחרון להעדפת קביעת שווי העיסקה לפי מניות סוג א', נעוץ בעיקרון מיסוי הרווח האמיתי. לפי גישה זו, מאחר ולא הוכח כי נוצר רווח בפרויקט הבנייה בעת מכירת מניות החברה, הרי שמניות סוג ב', המזכות בדיבידנדים, לא רלוונטיות לבחינת השבח שנוצר בעת מכירת מניות החברה.

לעומת זאת, דעת הרוב, שניתנה על-ידי יו"ר הוועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר, שאליו הצטרף רו"ח יחיאל מונד, חזרה על ההלכה מפי בית המשפט העליון, לפיה התוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העיסקה הם שעומדים בבסיס החיוב במס (ע"א 614/82 בעניין ש.א.פ. בע"מ, ע"א 696/82 בעניין ג.ו.ב.ר נכסים ובנייה בע"מ).

המסקנה שהתקבלה על-ידי דעת הרוב בבחינת תוכנה הכלכלי והמהותי של העסקה היתה, כי יש למסות את עסקת המניות במקרה דנן עפ"י מניות סוג ב'. הטעם לכך הוא, שכאשר בודקים מהם האינטרסים העומדים בפני רוכשי מניות מהסוג הנדון, ברור כי מניות סוג א' הן חסרות כל חשיבות לעומת מניות סוג ב', שהן אטרקטיביות הרבה יותר, שכן רק מניות אלה מקנות לבעליהן אחיזה בניהול החברה ובקבלת רווחיה.

ראיה נוספת לחשיבותן הכלכלית של מניות סוג ב' היא העובדה, שרק בעליהן התחייבו לערוב אישית להלוואות שנטלה החברה מהבנקים (להבדיל מרוכשי מניות סוג א'). רק בעלים של נכס שלו פוטנציאל כלכלי ניכר, יהיה מוכן ליטול את הסיכון שבמתן ערבות אישית.