משמעות אי דיווח למנהל מיסוי מקרקעין

כאשר צדדים לעיסקה נקשרים בהסכם למכירת זכויות במקרקעין, מוטלת עליהם החובה לדווח על העיסקה למנהל מיסוי מקרקעין. בתי המשפט מתייחסים לאי הדיווח בחומרה רבה, שכן בדרך כלל העדר הדיווח נעשה על מנת להסתיר את העיסקה ו/או לדחות את תשלום המס המגיע בגינה.

בפסק הדין פרויקט אורנים מבנים (ת"א 2259/99), קבע בית המשפט, כי אי מילוי חובת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין עולה כדי כריתת חוזה בלתי חוקי, דבר העשוי לגרום לפסלות החוזה ולמעשה לאיין את העיסקה לחלוטין. במה דברים אמורים?

סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), מטיל על מוכר זכות במקרקעין את החובה לדווח למנהל מיסוי מקרקעין אודות פרטי העיסקה. את הדיווח יש לעשות תוך 30 ימים מיום העיסקה אם מדובר בשומה רגילה, או תוך 50 ימים מיום העיסקה אם הדיווח כולל שומה עצמית.

בית המשפט העליון קבע בעניין אלדר שרון (ע"א 489/89), כי בעיסקה המותנית בתנאי מתלה, "יום המכירה" לעניין החוק ייקבע על-פי היום בו נחתם החוזה, ולא לפי היום בו יתקיים התנאי. למעשה נקבע, כי חוזה הינו שלם ומחייב מרגע כריתתו, אף אם חלקו האופרטיבי מושהה עד להתקיימות התנאי המתלה הקבוע בו.

בנסיבות אותו עניין דחה ביהמ"ש את טענת המערער, תוך שהוא פוסק כי לא ניתן לפצל את העיסקה באופן ש"יום המכירה" ייקבע ליום התקיימות התנאי המתלה, ואילו "שווי המכירה" ייקבע לפי יום כריתת החוזה.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בת"א לדון בסוגיה זו בעניין פרויקט אורנים מבנים, שם עלתה השאלה מהו המועד בו יש לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על עיסקה המותנית בתנאי מתלה. בית המשפט הסתמך על ההלכה שנקבעה בעניין אלדר שרון, ואף הוסיף וקבע כי לאי הדיווח לרשויות המס עלולות להיות השלכות כבדות משקל.

באותו מקרה נחתם בין התובעת לבין חברה הסכם לעריכת עסקת קומבינציה שהותנה בשינוי ייעוד, כך שיהיה ניתן להגדיל משמעותית את אחוזי הבנייה המותרים על המקרקעין. לאחר משא ומתן ממושך, שהתנהל בין התובעת לבין החברה ובעלי החלקות הרלוונטיות (הנתבעים), נערך מסמך שכלל פרטים רבים לגבי תוכנית הבנייה. מסמך זה הופקד במשמרת אצל עורכי הדין עד ליום אישור התוכנית, כאשר רק ביום זה תכננו הצדדים לדווח על העיסקה למנהל מיסוי מקרקעין.

לימים, קיבלו הנתבעים חוות דעת משפטית על פיה ניתן היה לתכנן את העיסקה עבורם באופן טוב יותר מכפי שנעשה בפועל. או אז נחלקו הדעות בין הצדדים באשר למעמדו של ההסכם הבלתי מדווח. התובעת טענה, כי ההסכם מציג עסקת קומבינציה משוכללת שתצא לפועל עם אישור התוכנית המגדילה את אחוזי הבנייה. מנגד טענו הנתבעים, כי מדובר בהסכם לדוגמא בלבד שישמש לעתיד לבוא לצורך שכלול של העיסקה, אם וכאשר יתקיים התנאי ובמידת האפשר.

בית המשפט קבע, מפי השופטת ד"ר דרורה פלפל, כי הסכם הכוונות שנחתם בין הצדדים הגיע כדי הסכם למכירת המקרקעין, וזאת לאור ניתוח עובדות המקרה. ביהמ"ש התחשב בעובדה שההסכם כלל פרטים רבים, כדוגמת אופן רישום החלקים, התמורה, המפרט הטכני, בטחונות ועוד. כמו כן נקבעו הוראות הדנות בביטול ההסכם ובמנגנון בוררות בין הצדדים.

התמונה שהצטיירה בפני בית המשפט, בין היתר בהסתמך על עובדות אלו, היתה כי בין הצדדים התגבשה עסקת קומבינציה המותלית בתנאי מתלה שהוא אישור תוכנית חדשה המאפשרת זכויות בנייה גדולות יותר על הקרקע. כמו כן, דחה בית המשפט את טענת הנתבעים כי בעת החתימה על ההסכם לא היתה לצדדים גמירות הדעת הנדרשת לצורך שיכלול עסקת הקומבינציה.

בית המשפט קבע, כי על-פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין היתה מוטלת על הצדדים החובה לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על עסקת הקומבינציה כבר בעת החתימה על ההסכם. חובה זו מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר בצדדים מיומנים ובקיאים בעסקאות מקרקעין, כמו במקרה דנן.

יתירה מכך, בית המשפט קבע כי העדר הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין גורם לאי חוקיות העיסקה ועקב כך לבטלותה, וזאת בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים הקובע את בטלותו של הסכם שכריתתו, תוכנו או מטרתו הינם בלתי חוקיים.

יודגש, כי בית המשפט קבע שההסכם בטל על אף שהתוכנית בגינה היו הצדדים מעוניינים בעיסקה טרם אושרה, ושווי העיסקה, כפועל יוצא, לא היה ודאי לצורך שומת הזכויות הנמכרות נכון ליום ביצוע העיסקה. נקבע, כי בחירת הצדדים שלא לדווח על העיסקה והסתרת ההסכם גרמו לדחיית מיסוי אירוע המס במספר שנים, ובכך נרמסה תכלית הוראת סעיף 73 לחוק. לכן, התוצאה הבלתי נמנעת של התנהלות הצדדים היא בטלות ההסכם בהסתמך על סעיף 30 לחוק החוזים.

במאמר מוסגר נציין, כי התובעת פתחה בהליכים לקידום התוכנית החדשה ולהגדלת זכויות הבנייה כפי שסוכם בהסכם בינה לבין הנתבעים. קביעת בטלותו של ההסכם בגין אי חוקיותו יצרה למעשה מצב בו התובעת יצאה נפסדת, שכן היא השקיעה סכומים רבים במטרה לקדם את הגדלת אחוזי הבנייה על הקרקע. לפיכך אישר בית המשפט פיצול סעדים, כך שהתובעת תהא רשאית לתבוע את הוצאותיה.

לסיום, נציין כי בית המשפט רואה בחוזה המותנה בתנאי מתלה כחוזה תקף לכל דבר ועניין מרגע כריתתו. ההבדל היחיד בין חוזה רגיל לבין חוזה מותלה הוא בכך שיישומו של האחרון נדחה עד למועד התקיימות התנאי המתלה. לכן, יש לדווח על חוזה מותלה במסגרת המועדים הקצובים על-פי חוק מיסוי מקרקעין, בדיוק כפי שהיה נעשה במקרה של חוזה רגיל. העדר דיווח כנדרש עשוי לגרור השלכות כבדות משקל, לרבות לעניין עצם תקפות העיסקה.