מוקש מס במכירת דירה שהושכרה בפטור: רשויות המס מנכות פחת משווי הרכישה

כידוע, מי שמשכיר דירת מגורים יכול לבחור אחת משלוש חלופות המיסוי הבאות: האחת, החלת הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (שיעור מס 10% על דמי השכירות ברוטו, ללא זכות לניכוי הוצאות כלשהן). השנייה, החלת הוראת השעה המעניקה, בהתקיים כל תנאיה, פטור ממס עד סך של 3,830 שקל לחודש (התקרה נכונה לשנת 2006). השלישית, בחירה במסלול המיסוי הרגיל לפיו יותרו בניכוי מדמי השכירות כל ההוצאות שעמד בהן הנישום לצורך הפקת ההכנסה.

מרבית בעלי דירות המגורים המשכירים דירות בחרו בחלופת הוראת השעה הפשוטה, משמע פטור ממס. נבקש להפנות את תשומת הלב למוקש מס, לפיו מי שבחר בהחלת הוראת השעה בגין ההכנסות מדמי השכירות של דירת המגורים, הרי שבעת מכירת הדירה רשויות המס טוענות כעת, כי לצורך חישוב מס השבח יש לנכות משווי הרכישה פחת בשיעור של 2%-4% לשנה, דבר שיגדיל את השבח הנצמח ממכירת הדירה.

נמחיש זאת באמצעות הדוגמא הבאה: דירת מגורים נרכשה בשנת 1990 ב-1,000 שקל. הדירה הושכרה למגורים, תוך שדמי השכירות היו פטורים ממס לפי הוראת השעה. כיום (לאחר 16 שנים) הדירה נמכרת ב-1,500 שקל. במצב דברים רגיל, השבח שנצמח הינו 500 שקל (1,500 בניכוי 1,000). אולם, דעת רשות המיסים היא, שיש לנכות משווי הרכישה את הפחת שיכול היה לנכות המוכר, לו היה בוחר במסלול מיסוי אחר בגין דמי השכירות. לכן, בהנחה ששיעור הפחת השנתי הינו 4%, אזי יש להקטין את שווי הרכישה ב-640 שקל (1,000 כפול 4% כפול 16 שנים), ומכאן שהשבח יעמוד על 1,140 שקל. לשם הפשטות התעלמנו ממרכיב הקרקע, והפחת חושב על כל הסכום.

יש לשים לב לכך, שמי שרכש דירת מגורים לאחר שנת 1996, הרי שבדרך כלל לא נצמח לו שבח בעת מכירת הדירה (עקב ירידת מחירי הדירות), אלא שלאור הגישה לעיל עשוי להיווצר לו בכל זאת שבח החייב במס שבח, בסכומים של עשרות אלפי שקלים.

הרציונל העומד מאחורי עמדת רשות המיסים הינו, שהטבת המס הכלולה במסלול הוראת השעה (פטור ממס עד גובה התקרה המתואמת) כוללת בתוכה גם את ניכוי הפחת, כלומר, לדידה הנישום לא ייהנה פעמיים: פעם אחת בעת החלת הוראת השעה על ההכנסות מדמי שכירות הפטורות ממס, ופעם נוספת בעת מכירת דירת המגורים, כאשר שווי הרכישה כולל בתוכו גם את הפחת.

לדעתנו, עמדתה זו של רשות המיסים לא נקייה מספקות. כך ניתן לטעון, שמקום בו המחוקק רצה "לצמצם" את גובה ההטבה, קבע הוא מפורשות. לדוגמא, מי שבחר בהחלת הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הרי שבעת מכירת הדירה נקבע מפורשות בסעיף 122(ג), שיש להוסיף לשווי המכירה את סכומי הפחת. בהעדר קביעה דומה בהוראת השעה, כלל לא ברור מדוע יש לנכות את הפחת משווי הרכישה, שהרי המחוקק לא קבע כן כפי שקבע לעניין סעיף 122 לפקודה. ובשל החזקה שהמחוקק לא משחית מילותיו לשווא, ניתן לדעתנו להטיל ספק בדבר עמדתה של רשות המיסים.

לאחרונה נודע, כי רשות המסים שוקלת לבטל את מס המכירה. מס זה מוטל החל מינואר שנת 2000 ובא כתחליף תקציבי למס הרכוש, אשר הוטל שנים רבות וגרם למחלוקות רבות. שיעור מס המכירה הוא 2.5%, ומותר כניכוי בחישוב השבח. השמועה על ביטול עתידי של מס זה, לצד הפחתת שיעור מס השבח מ-25% ל-20% החל מינואר 2007, תוביל לדעתנו להאטה בעסקאות המקרקעין במחצית השנה הקרובה, לאור הציפייה להפחתת נטל המס.

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין, שיעור מס השבח יירד רטרואקטיבית החל מ-7/11/01, ומשכך יוביל להפחתת מס משמעותית באם המוכר ימתין למועד זה. לצד זאת, השמועה על ביטול מס המכירה כאמור תגרום להקפאה נוספת של העסקאות. ההאטה צפויה בעיקר בעסקאות מקרקעין שאינן זכאיות למס שבח מופחת בשיעור של 12%-24% (החל על רכישת נכסים בשנים 1948-1960). ביחס לדירות מגורים, הרי מאחר והן פטורות גם כך ממס מכירה וממס שבח, סביר שלא נראה תגובה מיוחדת בשוק זה.

אנו סבורים כי טוב תעשה רשות המסים, אם תוביל מהלך מיידי של הקדמת הורדת שיעור מס השבח, לצד הודעה מיידית על ביטול מס המכירה, שאם לא כן אנו צפויים להאטה בשוק המקרקעין בחודשים הקרובים.

הכותבים הם גם רואי חשבון, ממשרד עו"ד שי עינת.