השווי החוזי אינו נקודת המוצא

מנחם אב בע"מ (להלן: "המערערת 1") הקימה בעבר בית מגורים על מקרקעין שבבעלותה, ובו 12 יחידות דיור. המערערת 1 מכרה לאבי רחמים נכסים בע"מ (להלן: "המערערת 2") 10 מתוך 12 יחידות הדיור שבבניין. התמורה המוסכמת עבור עשר יחידות הדיור היתה 700,000 דולר בתוספת מע"מ. דבר העיסקה דווח למנהל מס שבח חיפה (להלן: "המשיב").

המשיב לא הכיר בסכום שבהסכם, אלא קבע כי שווי העיסקה היה סך של 1,139,000 דולר בתוספת מע"מ. בעקבות זאת הוגשה השגה, ומשזו נדחתה הוגש ערר לוועדת הערר. בפני ועדת הערר הוגשו, בין היתר, חוות דעת של שמאי מקרקעין.

ועדת הערר בחנה את שתי חוות הדעת שהוגשו לה, ובסופו של דבר היא קבעה כי שווי העיסקה עמד על סך של 905,446 דולר. קביעת הסכום האמור נעשתה לאחר בחינה של עסקאות מכר של דירות אחרות בסביבה, ולאחר שנקבע כי יש לנכות 20% מן השווי של מכירה רגילה, בשל העובדה שמדובר בעיסקה אחת שלפיה נמכרו עשר דירות.

על החלטה זו הגישו המערערות ערעור לביהמ"ש העליון. פסק הדין בערעור ניתן מפי השופט אשר גרוניס, בהסכמת השופטים פרוקצ'יה ונאור.

המחלוקת העיקרית בין המערערות לבין המשיב נוגעת בשאלה מהו שווי העיסקה, והאם לעניין המס שעל-פי החוק יש לקבל את השווי כאמור בהסכם שבין המערערות, או שניתן לקבוע שווי אחר, על-פי שווי השוק. לעניין זה חשוב לזכור, כי סעיף 90 לחוק מורה שניתן לערער לבית משפט זה על החלטה של ועדת הערר "בבעיה משפטית". לא אחת נפסק, כי שוויה של עיסקה לעניין החוק הינו עניין שבעובדה. משמע, חילוקי דעות בעניין השווי אינם מעוררים כשלעצמם בעיה משפטית, כאשר הצדדים לעיסקה טוענים כי השווי הוא סכום פלוני, על-פי האמור בהסכם, ואילו המשיב טוען שהשווי הוא סכום אלמוני. כבר מטעם זה, קובע השופט גרוניס, ניתן היה לדחות את הערעור.

ברם, השופט גרוניס מרחיב בסוגית השווי. מן ההגדרה של המונח "שווי של זכות פלונית", שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, עולה באופן ברור כי נקודת המוצא לגבי שוויה של עיסקה על-פי החוק אינה הסכום הנקוב בהסכם שבין המוכר לקונה, אלא התמורה שניתן היה להשיג בעת מכירה רצונית בין שניים, קרי - שווי השוק. עוד עולה מן ההגדרה, כי התמורה החוזית אינה הכלל אלא היא דווקא החריג לו. חריג זה יתקבל אם יוכיחו הצדדים לעיסקה כי התמורה המוסכמת נקבעה בתום לב ובלא שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים ביניהם.

המקרה הנוכחי, קובע השופט גרוניס, מהווה דוגמה מובהקת לסיטואציה בה מוצדקת עמדתו של המשיב שלא להכיר בתמורה החוזית כמשקפת את שווי העיסקה. כשבוחנים את המחלוקת בין המערערות לבין המשיב, לא ניתן להסתפק בהשוואה לעסקאות דומות שנעשו בסביבה - יש לבדוק תחילה את העיסקה שבין המערערות.

אכן, בהסכם המכר לעניין עשר הדירות נקבעה תמורה של 700,000 דולר בצירוף מע"מ. אולם הסתבר, כי ניתנה תמורה נוספת על-ידי המשיבה. הכוונה לשיפוץ של שתי הדירות שלא נמכרו, ואשר נמצאות בבעלותם של בעלי המניות של המערערת 1, וכן לשיפוץ של הבניין כולו.

יודגש, כי הבעלים של שתי הדירות לא נתנו תמורה כלשהי עבור השיפוצים. מכך עולה, כי המערערת נתנה למעשה תמורה נוספת על זו שננקבה בחוזה. ההסכמים בעניין השיפוצים אמנם נעשו כשנה לאחר הסכם המכר של עשר הדירות. דא עקא, לא ניתן שום הסבר כיצד זה הסכימה הקונה, המערערת 2, לבצע את השיפוצים בלא שקיבלה תמורה כלשהי וכאשר להערכת השמאי מטעם המשיב מדובר בטובת הנאה נוספת של 150,000 דולר. כלומר, בנסיבות שנתגלו בוודאי שאין מקום לקבל את המחיר החוזי כשווי העיסקה לצרכי החוק.

התוצאה הסופית: הערעור נדחה.

בית משפט העליון, ע.א 9539/05

השופטים: פרוקצ'יה, גרוניס, נאור

בשם המערערות: עו"ד גבעון

בשם המשיב: עו"ד הירשברג.