המדריך לפטור לדירת מגורים (א'): מקצה שיפורים

ראשית, מציין המדריך, כי על הדירה להיות גמורה בעת מכירתה. קונה דירה גמורה מקבלן נהנה מרכישת "דירת מגורים" לעניין ההנחה במס רכישה. אולם אם ימכור אותה ברווח לקונה צד ג' "על הנייר", טרם נסתיימה בנייתה על ידי הקבלן, יחוייב במס מלא על הרווח. איזה סוג מס יחוייב?

המדריך מזכיר, כי אין פטור לדירה המהווה מלאי. אנשים יחידים, שאינם קבלנים, אינם מחזיקים דרך כלל דירות כמלאי. עם זאת, ראוי כי יידעו המוכרים הפרטיים, שסכנת מס הכנסה בהחלט עלולה לרחף מעל ראשם. מכירה של יחיד בעל דירות רבות, המושכרות כולן, או מכירה קצרת מועד, או מכירה של דירת השקעה אצל קבלן יחיד - יכולה להתחייב במס הכנסה (49%) ולא במס שבח (20% החל מ-2007).

האם ניתן לראות במכירה על נייר עסקה עתידית החייבת 20%? לפי מבנה דיני הקנין אכן כן! אולם תקנות עסקאות עתידיות הוציאו שבח מקרקעין מתחולתן. עם זאת, עדיין יש בסיס תאורטי ל"פייטרים" לזכות בטיעון זה. לעיתים גם ישלל הפסד שוטף מהמוכר שעשה עיסקת אקראי והוא יאלץ לשלם מס למרות ההפסד בשל טענה מוזרה שלא ניהל ספרים.

לפי המדריך הרשמי, הפטור יינתן רק לדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה. גם בנקודה זו, לאור הילכת רוגובין, פרי מחשבתו של עו"ד זיו שרון, ותחולת פטורי התקנות למכירת מקרקעין גם על זכויות בתאגיד מקרקעין, לא ירחק היום בו ייטען, עם סיכוי מסוים, כי הפטור חל גם על חברת גוש-חלקה. רבות כאלו הוקמו בשנות החמישים עד 23.8.63, מועד תיקונו של חוק מיסוי מקרקעין (חוק מס שבח דאז שבא במקום החוק מתש"ט).

נגלה סוד ידוע: כבר כיום ניתנים פטורים כאלו בהיתרים מיוחדים למקרים ראויים. למשתוממים כיצד, נציע לעיין בהגדרת מכירה, הרואה בסיטואציה מעין זה, במקרה של מכירת האיגוד, כעין מכירה של הדירה עצמה. סביר כי גם ההפך נכון. קרי, במקרה של מכירת הדירה על ידי האיגוד יראו בה מכירה של היחיד בעל האיגוד.

לפי נהלים בלתי כתובים במס שבח, חברה שהינה נאמן של היחיד תזכה בפטור, כי ייחוס הפטור ייעשה לפי תכונות הנאמן. אליעזר פישר פיתח בזמנו תיזה זו, שהתקבלה על כל המשרדים (למעט, לפי מיטב ידיעתנו, בירושלים - שם תלוי מי יטפל בתיק). הוכחת נאמנות יכולה להיעשות גם אם לא הוגש בשעתו טופס נאמנות, ועמדת מיסוי מקרקעין הפוסלת גישה זו מנוגדת לפסק דין העליון. הפייטרים יזכו בוודאי בסעד ראוי מוועדת הערר (ולצערי, בשל מבנה הוועדות יהיה צורך לערער לבית המשפט העליון), אך יש "מאכערים" רבים המתפרנסים בהשגת אישורים כאלו (20% מהמס נחסך) ומשכנעים את מס שבח באותות ומופתים, לציית לפסק הדין העליון - מדיניות שיש לשרש מכל וכל.

מאזן האימה של הרשויות הינו תמיד נטל ההוכחה לגבי נאמנות חברת גוש-חלקה עבור בעל מניותיה. במאזן אימה זה האזרח מוכן לקבל את הפטור גם במחיר עוד 2.5% מס רכישה, שזו הפשרה הסטנדרטית לגבי מכירות פטורות של דירות גוש חלקה הנאמנות לטובת בעלי מניותיהן. הגיעה השעה כי בית משפט יטיל הנטל בחברות כאלו על מנהל מס שבח ועל יד כך יבטל גביית מס בלתי צודקת זו.

ציינו, כי גם דירה ריקה זכאית לפטור. התנאי שהזכרנו הינו בדבר ייעודה למגורים (אסלה, כיור, דוש, מקרר וכ"ו). התנאי השני עוסק בעברה של הדירה ונועד לוודא כי שימשה בעיקרה(!) למגורים או יועדה למגורים ועמדה ריקה במשך תקופות אלו: או 4 שנים קודם למכירה או 80% מתקופת הבעלות. לפי החוק, מניין תקופות אלו מתחיל רק מ-1.1.98 מועד כניסת התיקון לתוקף. תאריך זה איננו מעשי אלא במקרים בודדים, לאור הזמן הרב שעבר מאז. לפי המדריך הרשמי, המונח "בעיקרה" מתייחס לרב שטח הדירה. עם זאת, פסיקה רבה כרסמה בהגדרה זו ואין עוד לקבלה כלשונה.