הפטור ממס לדירת מגורים אינו מחייב חלוקת הדירות קודם למכירה

במקרים בהם נמכרות דירות בבניין על-ידי בעלים משותפים, שלכל אחד מהם חלק בלתי מסוים בכל אחת מן הדירות, עולה השאלה: האם כל אחד מהבעלים יקבל פטור בגין דירת מגורים שלמה אחת, או רק בגין חלקו באחת מן הדירות?

נניח, למשל, בניין בן שתי דירות מגורים, ובו שני בעלים משותפים; לכל אחד מן הבעלים המשותפים 50% בלתי מסוימים בכל דירה. נניח, שאחד הבעלים המשותפים מוכר את חלקו בבניין. האם במקרה זה הוא זכאי לקבל פטור ממס רק בגין חלקו (50%) באחת מדירות המגורים (ולכן יהיה חייב במס בגין חלקו בדירה השנייה) או שמא יהיה זכאי לפטור ממס בגין דירת מגורים שלמה?

בעניין ברקסון (ע"א 176/84) קבע בית המשפט העליון, כי במקרה בו ירשו אח ואחות 13 דירות מגורים בבניין משותף, זכאי כל אחד מהם לפטור בגין דירת מגורים שלמה אחת, על אף שלא נעשה ביניהם הסכם לייחוד הדירות, ומשכך לא היה לאף אחד מהם זכויות מסוימות בדירה אחת.

בעניין רחל מנחם (ע"א 2100/07), שניתן ביום 7.1.2009 על-ידי בית המשפט העליון, התעוררה שאלת היקף תחולתה של הלכת ברקסון. מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי יש לצמצם הלכה זו רק למקרים בהם ניתן היה לחלק את הדירות בין כלל בעלי הזכויות.

היתרון הנעוץ בהלכת ברקסון לבעלים המשותפים הוא הקביעה, כי אין חובה לערוך הסכם לייחוד הדירות לפני מכירתן, ובכל מקרה יהיה זכאי כל אחד מן הבעלים לפטור בגין דירה אחת (לאו דווקא שלמה, תלוי בשיעור החזקתו בבניין ובשווי הדירות שבבניין).

בעניין רחל מנחם, סירב רוב הבעלים המשותפים לחתום על הסכם לייחוד הדירות, ולכן שלל המנהל את הפטור בגין דירה שלמה והתיר פטור רק בגין חלקה של המוכרת באחת הדירות (לפי שיעור החזקתה בבניין).

בית המשפט העליון העדיף את עמדתה המרחיבה של המערערת, ודחה את עמדתו המצמצמת של המנהל. בית המשפט קבע, כי הפרשנות הנכונה להלכת ברקסון הינה פרשנות כלכלית מהותית, לפיה יש לראות במי שמחזיק חלק יחסי בבניין משותף, השקול מבחינה כלכלית לדירת מגורים, כאילו החזיק בדירת המגורים עצמה.

בית המשפט נימק את החלטתו בשלושה טעמים מצטברים: האחד, יש להעדיף את עקרון התוכן הכלכלי על פני החלוקה הקניינית. השני, אין הצדקה לכך שתתקיים תוצאת מס שונה בין מקרה בו יש הסכמה לחלוקת הזכויות בדירות בין כל הבעלים המשותפים, לבין מקרה בו חלק מהבעלים מסרב לחלוקה. השלישי, יש להעדיף פרשנות המקלה על פירוק שיתוף בבניין משותף, על פני פרשנות שתגרום להכבדה על ביצוע הפירוק ושעלולה אף לגרום למניפולציות וסחטנות כלפי הדיירים המעוניינים בפירוק.

עם זאת, בית המשפט העליון מצא לנכון להעיר, כי אין לפרש את עמדתו בעניין הנדון - הנותנת העדפה ברורה לתוכן המהותי-כלכלי על פני התוכן הצורני-משפטי - כמנוף לתכנוני מס לא ראויים.

ההלכה במקרה הנדון מצומצמת לפירוק שיתוף בבניין דירות מגורים שנתקבל בירושה, ולכן אין להסתמך עליה באופן גורף. *