ההשקעה בנדל"ן חזרה להיות פופולארית במיוחד בשנה החולפת, ויעידו על כך מחירי הדירות שנסקו מעלה ותודלקו בריבית נמוכה שתורגמה למשכנתא אטרקטיבית במיוחד. גם שוק ההון המקומי מציע לא מעט אלטרנטיבות להשקעה בנדל"ן, מבלי להשקיע ב"ארבעה קירות" עצמם - רכישת מניות של חברות נדל"ן, מניות של קרנות ריט המציעות הטבות מס ודיבידנדים שונים, אג"ח המציעות הכנסה קבועה או כתבי אופציה שנסחרים בחשיפה ממונפת למניות או לאג"ח מהם הם נגזרים.
הקרנות מנצחות
אם נניח את תעודות הסל הנדל"ניות ונתרכז ב"כסף החכם", הרי שהביקורת הרווחת כלפי קרנות נאמנות, היא שהניהול המקצועי לא מצליח להכות את מדדי הייחוס. והנה מתברר, על פי מחקר של בית ההשקעות מיטב, שקרנות הנאמנות המנייתיות הצליחו להכות את המדדים ברוב המקרים בחתך שנתי, חודש אחר חודש לפחות מאז הקיץ. הנתונים משמעותיים יותר אם לוקחים בחשבון לא רק את דמי-הניהול הגבוהים יותר (המנוכים מהתשואה הסופית), אלא גם את עמלות ההפצה הגבוהות יותר של קרנות נאמנות מנייתיות לבנקים (0.8%). יתרה מזאת, הנחת העבודה היא שהקרנות שומרות רכיב מסוים נזיל לצורך פדיונות, מה שלכאורה מעצים עוד יותר את התשואה העודפת.
כך למשל, בשנה שהסתיימה בסוף ינואר, הציגו הקרנות מענף הנדל"ן תשואה משוקללת של 104.3% - גבוה בהרבה ממדד נדל"ן 15 של מניות הנדל"ן הגדולות בבורסה (82.3%) או מתשואת מדד "נדל"ן ובינוי" (91.2%), המקיף את כל מניות הנדל"ן בבורסה. למעשה, המדד היחיד (הרלוונטי) שהצליח להכות את תשואת הקרנות הנאמנות הוא מדד נדל"ן כחול-לבן מבית "גלובס מחקרים" - שהניב 108.3% באותה תקופה ושמציע חשיפה למניות נדל"ן ישראליות הפעילות בעיקר בארץ.
התשואה המשוקללת של מיטב לקרנות הנדל"ן מנכות 3 קרנות נאמנות: מגדל נדל"ן אקטיבית (שחשופה למניות באופן אגרסיבי בשיעור 120%-200%, קרי דירוג חשיפה מנייתית 5), כלל נדל"ן-פיננסים, שמשקיעה בחו"ל (ולכן אינה מסווגת תחת קטגוריה של נדל"ן) וקרן הסל דש סל נדל"ן, שמן הסתם לא מתיימרת להציע ניהול נכסים אקטיבי.
משקיעים במזומן
מתוך 8 קרנות, רק קרן אחת פיגרה אחרי כל אחד מהמדדים. מדובר באפריקה נדל"ן של אפריקה בית השקעות מקבוצת אפריקה ישראל , שפעילות קרנות הנאמנות שלו נמכרה בסוף 2009 למיטב. בראש ניצבת רמקו נדל"ן ותשתיות, עם תשואה של 131.1%, אחריה הקרן של מיטב עצמה (124.6%) ואחריה הלמן אלדובי נדל"ן ותשתיות - שלושתן הצליחו להכות אף את מדד נדל"ן כחול-לבן.
22
מה בהרכב הנכסים של קרנות הנאמנות הצליח להביא לתשואה עודפת בולטת כזו? בדיקה של הרכב הנכסים מזכירה שכמו בבשר קפוא, גם בקרנות הנאמנות של מניות הנדל"ן נתח לא מבוטל מושקע ב"מים" - לא במניות, לא בנדל"ן, או לא בשניהם.
במקרה הטוב, מדובר במזומן, שכאמור אותו ניתן להסתיר ככסף ש"חונה" עד להשקעה חדשה או כעתודה לפדיונות, אם כי גם פה נשאלת השאלה "מינון סביר" מהו. נכון לסוף נובמבר 2009 החזיקו קרנות כמו כלל נדל"ן-פיננסים או מיטב נדל"ן רק 0.32% או 0.36% בפיקדונות בנקאיים, בהתאמה. מנגד, למעלה מעשירית מכספי הקרן כלל נדל"ן הושקעו בפיקדונות כאלו.
חלק ניכר הושקע בניי"ע שאינם מניות: כתבי אופציות, אג"ח ואפילו אופציות מעו"ף (ככל הנראה כדי להגן על תשואת הקרן). נכון, בחלק מהמקרים מדובר בשמות מעולמות משיקים, אך לא מעט ניירות אינם נוגעים כלל בעולם הנדל"ן (ראו מסגרת לעיל).
ממצאים נוספים הם ניירות-ערך לא סחירים, כמו מניות של DGRE ואג"ח של גלובליקום טרייד - השוכבים כאמור בקרן נאמנות - מכשיר השקעה שאמור ליהנות מנזילות גבוהה. בנוסף, בהתחשב בעובדה שהקרנות גובות דמי ניהול גבוהים עבור כסף מנוהל, הופתענו לגלות רכיב לא מבוטל המושקע בעצמו בתעודות סל או בקרנות נאמנות סחירות. בלטה במיוחד כלל נדל"ן, שבה כמעט 13% מהכספים מושקעים בתעודות סל, לא רק שלה.
פוזלים לחו"ל
לבסוף, אחד מהדברים שביטאו אולי יותר מכל כיצד הצליחו הקרנות הנדל"ניות להשיג תשואה משופרת היא הנוכחות שלהן בענף קידוחי הגז והנפט - רמקו נדל"ן ותשתיות השקיעה כ-4% מנכסיה ביחידות השתתפות כאלה, ולצידה מיטב.
כל אלו הופכים, נכון לסוף נובמבר, את הלמן-אלדובי נדל"ן ותשתיות לקרן עם הרכיב הגבוה ביותר שאינו נדל"ני (כ-14%) ואת מגדל נדל"ן לזו עם הרכיב הנמוך ביותר (1%), כאשר אילו היתה קרן נדל"נית טהורה, את הבכורה היתה לוקחת דווקא כלל נדל"ן-פיננסים עם רכיב "לא-נדל"ני" נמוך במיוחד (0.36%).
לצד כל אלו, הופתענו לגלות נוכחות של הקרנות גם במניות ישראליות בחו"ל: אפ"י פיתוח שבשליטת אפריקה ישראל היא הפופולארית ביותר, ולצידן נמצאות (לפי הסדר) גם DGRE שבשליטת דלק נדל"ן (שכבר לא נסחרת למעלה מחצי שנה, כאמור), אלביט הדמיה (רק שכאן מדובר במניה הישראלית ולא זו הנסחרת בנאסד"ק), החברה הבת פלאזה סנטרס, קרן הריט NSI שקבוצת חבס היא בעלת המניות הגדולה ביותר בה, ו-FCR ואטריום - בהן מחזיקה גזית גלוב ב-50.7% וב-30%, בהתאמה.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
