בונים על גג ביתך הפרטי

הרוכש בית צמוד קרקע חולם בדרך כלל לרכוש בית פרטי עם חצר וגינה, שלא ירגיש שכנים מעליו אלא בקושי לצידו. אך לא פעם הבית הנרכש הינו חלק ממערך שלם של דירות שנרשמו יחדיו כבית משותף - ממש כמו דירות בבית משותף.

בניגוד למה שרבים חושבים, בית משותף אינו בהכרח רק בנין המתרומם לגובה וכולל דירות רגילות, אלא גם בתים צמודי קרקע יכולים להירשם כבית משותף אחד.

ומה יקרה, אם בשורה של בתים צמודי קרקע, הגג של בתים אלו וזכויות הבנייה הוצמדו לאחד מהבתים בלבד? זה מה שקרה לתובעים בפרשת ת.א (חיפה) 2427/07 טוני ג'ובראן ואח' נ' אודית שאהין, שנידונה בבית משפט השלום בחיפה בפני השופט רמזי חדיד.

בעניין דנן, התובעים והנתבעים רכשו בתים צמודי קרקע ממינהל מקרקעי ישראל, כששני הבתים נרשמו כבית משותף. התובעים רכשו את ביתם כשנתיים לאחר שהנתבע רכש את ביתו. כששני הבתים נרשמו כבית משותף, הוצמדו הגגות של שני הבתים לדירת הנתבע בלבד, וכן אחוזי בנייה שהיו ויהיו הוצמדו לדירת הנתבע, המסתכמים במאות מטרים מרובעים.

הסתבר שמינהל מקרקעי ישראל מכר לנתבע זכויות אלו, והסכמות אלו קיבלו ביטוי בתקנון של הבית המשותף. הנתבע קיבל היתר בנייה לבניית ארבע דירות, אשר בין היתר צריכות להיבנות על גג ביתם של התובעים. התובעים הגישו תביעה לקבלת צו מניעה קבוע נגד הנתבע.

"התובע ידע שניתן לבנות"

השופט חדיד דחה את התביעה בקובעו כי לכשהתובע רכש את ביתו, צוין בהסכם שלהם עם המינהל שאכן "הקונה מצהיר כי ידוע לו שבנוסף לזכויות הבנייה שנותרו בידי המוכרת, ייתכן שנמכרו זכויות בנייה גם לרוכשי יחידות אחרות בבניין, והוא מתחייב לפיכך שלא להתנגד ולא להפריע למימוש זכויות הבנייה הנ"ל, הן אלה שנותרו בידי המוכרת והן אלה שנמכרו לרוכשי יחידות אחרות בבניין".

התובעים טענו, כי יש לפרש את התקנון כך ש"תוספת בנייה" לא תביא ל"תוספת של דירות". השופט חדיד דחה את הטענה בקובעו כי התחקות אחר אומד דעת הצדדים מביאה לכך, שהתובעים ידעו שניתן לבנות 400 מ"ר וטבעי הוא שאחוזי בנייה אלו יולידו מספר דירות.

פסק דין זה צריך לחדד לכל מי שמחפש בית צמוד קרקע, כי אין לרכוש בית כזה מבלי לעיין בתקנון ולוודא שמעליו לא יבנו. במצב דברים שאין תקנון, יש לקבל הסכמה בכתב של השכן, שאכן אין דברים בגו.

המחבר הינו מומחה למקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות', ומחבר הספר "דיני מקרקעין עקרונות והלכות".