"רוב השכונות במרכז וצפון ת"א זמינים רק לעשירונים העליונים"

כך עולה מנתונים שהציגה ד"ר אמילי סילברמן מהטכניון בפסגת הנדל"ן של "גלובס" ■ "אוכלוסיה ענייה זקוקה לקשרי קהילה, אותם אוכלוסיה עשירה מסוגלת לקנות בכסף"

"חשוב להוריד מחסומים רגולטוריים", אומרת ד"ר אמילי סילברמן, מהמעבדה לתכנון עם קהילה בטכניון, בנוגע לדיור בר-השגה. במסגרת רב השיח "דיור בר-השגה - כי זה הדבר הבא" בפסגת הנדל"ן של "גלובס", אמרה סילברמן כי רשויות מקומיות רבות מתנגדות לעצם קיומם של מיזמים שכאלה.

לדבריה, יש לדאוג לדיור בר-השגה באזורים בהם צפוי "ביקוש חם", בו מתקיימת הפרדה בין אוכלוסיות שונות - כדי להביא לגיוון התמהיל החברתי, וגם באזורים של ביקושים נמוכים על מנת למנוע עוני ולעודד יזמים לבנות באזורים שכאלה. "אוכלוסיה ענייה זקוקה לקשרי קהילה, מה שאוכלוסיה עשירה מסוגלת לקנות בכסף".

ממפה שהציגה ד"ר סילברמן לגבי תל-אביב עולה, כי במרבית אזורי מרכז וצפון העיר יכולים לגור רק אוכלוסיות מהעשירונים התשיעי ועשירי (בהנחת עלות דיור השווה ל-30% מההכנסה). "אם נגרום לכך שכל התושבים מהמעמד הבינוני בתל-אביב יגורו רק בדרום העיר, לילדים שלהם יהיה הרבה פחות סיכויים להצליח ויחול עומס על מערכת הבריאות".

סילברמן מציינת כי לדיור בר-השגה יכולת חיובית להשפיע לחיוב על חיי הקהילה, לדאגה לניקיון השכונה, לקיומן של קייטנות ועוד.

מארק יאהר, נשיא התאגיד לפיתוח הדיור בעיר ניו-יורק, נתן כדוגמא מיזמים בשיתופי פעולה מוניצופליים ביחד עם המגזר הפרטי, למשל באזור דרום ברונקס. "הדבר מביא לא רק לשכונות חזקות יותר, אלא גם לקהילה חסונה יותר", אמר.

כן התיחס יאהר להנפקות אג"ח מבוססות דיור בר-השגה, לפיהם גופים פיננסים בעלי דירוג אשראי איכותי כדוגמת בנק ההשקעות האמריקני JP מורגן-צ'ייס או מנפיקת כרטיסי האשראי הגדולה בארה"ב קפיטל 1 משמשים כחתמים ובמקרים של חדלות-פירעון של קבלנים המשתתפים בפרוייקט הם נכנסים תחתיהם ומשלימים את הבניה.

היזם ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר, ציין כי "נתקל בעולם ומלואו" כשביקר בארה"ב במסגרת השתלמות בנושא, הקיים בארה"ב מזה 50 שנה. "כיזם יש לנו פה פלטפורמה עסקית חדשה שכיום לא קיימת. לדיור בר-השגה פוטנציאל יזמי גדול מאוד לצד תרומה חברתית גדולה".

"אם ניקח את שכונת התקווה בתל-אביב או ג'סי כהן בחולון ובונים דווקא שם את אותו בניים מגדלים שבונה קבוצת הרכישה של מגדלים במרכז רמה ברמת גן - נוכל להוציא אותם ממעגל המצוקה הזה".

לדבריו, השאלה היא מה עלות הקרקע וכיצד משווקים את הפרויקט. היעד הוא מגורים למעמד הביניים שבאמצעותו ניתן להניע שינויים חברתיים. "לא צריך משכנות עוני בשכונות עוני. צריך לבנות מגדלי יוקרה בשכונות העוני. צריך לפנות למי שרוצה פנטהאוז אבל לא יכול לשלם 4,000 שקל למ"ר בראשון לציון".

"זאת הרפורמה שהמדינה זקוקה לה אחרי הרפורמה בתכנון ובבנייה", אמר סרוגו, שציין כיצד CDCs, תאגידים אמריקניים שלא למטרות רווח, קמו מלמטה מהשכונות והפכו ליזמים שהשיגו רווח יזמי שנותן להם את הכלים לעשות את הרווח הבא. "בדיור בר-השגה אחוזי הרווח הם נמוכים יחסית ולא גבוהים. ברור שאין כאן בוננזה של 30% רווח יזמי".

היזם ציין כי במסגרת זו, לקבלן שגם מבצע את הפרויקט אין סיכון - 30% משווק מראש למעמד נמוך המשתכרים מחצית מהשכר הממוצע במשק, 20% נוספים משווקים לשכר הנמוך בחמישית מהממוצע במשק. "בסופו של דבר, כל הפרויקט משווק מראש לשוק החופשי כשרק עשירית ממנו מיועדת לשוק החופשי".

על-פי סרוגו, בהארלם נמכר פנטהאוז ב-3 מיליון דולר בגלל הפטור מארנונה. "לא חוכמה למכור דירה למי שלא יוכל לתחזק אותה אחר-כך - זה צריך להיות מתומחר עוד קודם", ואילו האדריכלית סופיה אלדור ביקשה להזכיר כי לא ניתן יהיה להתאים לכל עיר תוכניות משלה. אלדור משמשת כמנהלת אגף תכנון ערים ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון.

אלדור יצאה נגד זכויות בניה רוויות הניתנות ליזמים באומרה כי "אין לנו עדיין כלים איך להשתמש בזה לטובת הציבור הרחב" ואף הזכירה פרוייקטים של מייקל בלומברג, ראש עיריית ניו-יורק, שטיפח מיזמי דיור בר-השגה גם עבור משתכרים ברמת שכר שנחשבת נמוכה במונחים מקומיים אך לא כך ברמת ארה"ב כולה.

"אין ספק שמטרתם של יזמים היא להרוויח, אולי פחות במיזמים כאלה", טענה קלרה צברגל, ראש חטיבת הנדל"ן בבנק הפועלים. "אין לצפות מהם שיפעלו ללא מטרת רווח, גם אם אנחנו קושרים את המחיר לסיכון".

חה"כ כרמל שאמה (הליכוד) העיד על עצמו כ"מי שגדל בשכונת שיקום וכיום גר בשכונת יוקרה ליד שכונה כזו" העיד על יתרונות האינטגרציה, בחינוך כמו בדיור, "ולאו דווקא מבחינה כלכלית, אלא מבחינה סוציאלית". לדבריו, "איך שלא נסתכל על זה, המילה 'סבסוד' נמצאת פה. ניתן לנצל את הרוחות המנשבות בכנסת לכך".

"כדי להוביל מהלך כזה צריך לקיים ימי-עיון בכנסת ולהקים לובי, כי המטרות הן ברוכות", הוסיף. "אני מקווה שבדיונים הבאים בנושא דיור-השגה האולמות יהיו מלאים", סיכם את דבריו.

צרו איתנו קשר *5988