יזם, נאמן, קבלן ומה שביניהם

העסקה דווחה למנהל מיסוי מקרקעין כעסקת רכישת קרקע על-ידי הרוכשים באמצעות נאמן. המנהל לא קיבל את המוצהר וטען: האחד, הגם שהודעת הנאמנות הוגשה במועדה הרי שאין היא תחליף לבדיקה מהותית של קיום נאמנות אמיתית; לאור אינדיקציות שונות, בעיקר אלו העולות מהסכם הבנייה שנערך בין הרוכשים לבין החברה, ניתן לקבוע כי לחברה היה אינטרס כלכלי ברור בקרקע, החורג מתפקידו של נאמן גרידא. לעמדת המנהל, החברה רכשה את הקרקע עבור עצמה, ורק לאחר מכן מכרה אותה לרוכשים. הנפקות היא הטלת מס רכישה כפול, פעם אחת על החברה ופעם שנייה על הרוכשים.

שנית, המנהל טען, כי אין לראות את הרוכשים כמי שרכשו קרקע אלא כמי שרכשו דירות. על כך תעיד בעיקר העובדה, שלפי ההסכם עם החברה, במקרה בו לא יושג היתר לבניית 7-8 דירות על הקרקע, מתחייבת החברה לרכוש את הקרקע מהרוכשים ולצורך הבטחת התחייבותה זו אף הקדימה והפקידה בידיהם ערבות בנקאית בסכום ניכר. לכן, יש לראות את החברה כאילו בנתה דירות על קרקע שבבעלותה, ולאחר מכן מכרה אותן לרוכשים. נפקות המס היא - חיוב הרוכשים במס רכישה בגין דירות, ולא בגין קרקע.

במהות: זו רכישת מגרש

הרוכשים והחברה מצידם טענו, כי יש לראותם כ"קבוצת רכישה" המתארגנת לרכישת קרקע ולהזמנת שרותי בנייה עליה בנפרד; כמו כן, טענו שאין לדחות את טענת הנאמנות רק בגלל שיש לנאמן אינטרס כלכלי בקרקע הנרכשת. לו הייתה מתקבלת טענתם זו, היה משולם מס רכישה פעם אחת בלבד בגין רכישת קרקע על-ידי החברה (הרוכשים לא היו מחויבים במס רכישה נוסף לאור סעיף 69 לחוק).

ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל וקבעה, כי ניתוח הוראות ההסכם שבין החברה לרוכשים מלמד, כי החברה לא שימשה כ"נאמן" גרידא אלא כיזם הרוכש מגרש, בונה עליו דירות ומוכר אותן לרוכשים. הוועדה הסתמכה בעיקר על העובדה שהחברה חויבה להעמיד ערבות בנקאית להבטחת קבלת היתר הבנייה על הקרקע, ועל כך שאם לא יתקבל היתר בנייה מתחייבת החברה לרכוש את המגרש מהרוכשים, היינו הרוכשים חפצו בדירות ולא בקרקע. לאור כל זאת קבעה הוועדה, כי המהות האמיתית של העסקה היא רכישת מגרש על-ידי החברה, ומכירת דירות לרוכשים.