מהפכה: שווי ההשבחה ייקבע במועד המימוש

תזכיר הצעת חוק התכנון והבניה, התש"ע-2010 (להלן: "החוק המוצע") מהווה מהפכה של ממש בכל היבטיו של חוק התכנון והבנייה הקיים, אשר רבות עוד ייכתב וידובר בו. עניינה של רשימה זו באחת מהוראותיו של החוק המוצע באשר לאופן חישובו של היטל השבחה.

בחוק הקיים, הוראותיו של היטל ההשבחה מבחינות בין "המועד הקובע", שהוא המועד בו אישר המוסד התכנוני את האירוע התכנוני המשביח (מועד "אירוע המס") לבין מועד תשלום ההיטל, אשר נקבע ליום בו מימש בעל הזכות במקרקעין את תוספת הזכויות.

כך לדוגמא, ההשבחה בגין תב"ע שקיבלה תוקף בשנת 1990 מחושבת בהתאם להשבחה שחלה בשוויים של המקרקעין בשנת 1990. במחלוקת באשר לאופן חישובה של ההשבחה במקרים בהם אושרו מספר תוכניות משביחות, ואשר מימושן נדרש במועד אחד, פסק בית המשפט העליון כי על אף שמימוש ההשבחה בגין מספר אירועי מס מתבקש באחת, הרי שאת היטל ההשבחה בגין כל אחד מהאירועים המשביחים יש לחשב על-פי שווייה של ההשבחה במועד בו אושרה, ובתוספת הפרשי הצמדה ממועד האישור ועד למועד התשלום.

החוק המוצע מבקש לשנות ההסדר הקיים בקובעו, כי שווייה של ההשבחה ייקבע במועד המימוש. שינוי זה, טכני לכאורה, ואשר על-פי דברי ההסבר לחוק המוצע נועד ל"הביא ליתר צדק" ולפשט את חישובו של היטל ההשבחה, הינו מהותי ומשמעותי ביותר.

כך לדוגמא, באם אותה תוכנית שאושרה בשנת 1990 התירה תוספת בנייה של 50 מ"ר, ובעל הזכויות במקרקעין, אשר עד היום לא מימש את אותה תוספת בנייה, מבקש לממשה כיום - הרי שעל-פי הוראות החוק הקיים, היטל ההשבחה יחושב על בסיס שוויים של אותם 50 מ"ר בשנת 1990 להם יצורפו הפרשי הצמדה להיום, ואילו על-פי החוק המוצע היטל ההשבחה ייקבע על-פי שוויים של אותם 50 מ"ר כיום. משמע, שבכל מקרה בו חלה עלייה ריאלית בשווי מקרקעין בין האירוע המשביח למועד המימוש, היטל ההשבחה שייקבע על-פי החוק המוצע יהיה גבוה יותר בהשוואה להיטל שהיה נקבע על-פי הוראות החוק הקיים, ולהיפך.

למעשה, החוק המוצע מבקש כי הנישום ישתף את הציבור, באמצעות תשלום היטל ההשבחה למוסד התכנוני, לא רק בהשבחה שחלה בשווי נכסיו עקב החלטותיו המשביחות של המוסד התכנוני, אלא גם, ולעיתים אף בעיקר, בשל השינויים בשוויים הריאלי שמקורו בתנודות שוק המקרקעין.

בכל אופן, מאחר והצעת החוק קובעת את יום תחילתו של החוק החדש בחלוף שישה חודשים מיום פרסומו, הרי שככל שההוראה לעניין "המועד הקובע" לחישוב ההשבחה לא תשונה, מומלץ לבעלי זכויות בנכסי מקרקעין לבחון באם חלות על נכסיהם תוכניות בניין עיר שהזכויות בגינן טרם מומשו, והאם ממועד אישורה של תוכנית שכזו חלה עלייה ריאלית בשוויים של מקרקעין שבסביבת הנכס. ככל שהתשובות לשתי השאלות הינן חיוביות, וככל שבעל הזכויות מתכוון לממש בעתיד הקרוב את זכויותיו בנכס (בקשה להיתר או מכירת הנכס), מוטב יעשה אם יקדים ויבקש מהוועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו, מכוח זכותו הקבועה בסעיף 4(4) שבחוק דהיום, או שינצל אפשרותו לבקש, בתוך שנה מיום תחילת החוק, שיחולו בעניינו הוראות החוק דהיום.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועו"ד במשרד אגמון ושות'.