עיוותי מע"מ בהמלצות ועדת קבוצות הרכישה

אחת ההמלצות של הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה הייתה ליזום תיקון חקיקה שיטיל מע"מ על מוכרי קרקע פרטיים שמכרו לקבוצת רכישה.

מקורה של המלצה זו הינו רצון להשוות בין מכירה מפרטיים לקבלן החייבת מע"מ, למכירה של גורמים פרטיים לקבוצת רכישה שאינה חייבת מע"מ. אך הרצון להשוות בין המגזרים במוצר, שגם כך חלק נכבד ממחירו עתיר מיסים, אינה חייבת להיות בהעלאת המיסים דווקא, אלא עשויה להיות בהקלה על הקבלנים. כך, פרשנות לפיה גם קבלנים חייבים במע"מ רק על עליית ערך (ולא על מלוא הערך) הינה לדעתנו אפשרית, ונבחנת כיום בערכאות.

יתר על כן, ההמלצה מעוררת מספר פגמים בסיסיים ביצירת דין ספציפי למכירת מקרקעין לקבוצות רכישה דווקא, העלולה ליצור סיבוך מהותי: מי יתקע לידיו של בעל הקרקע התמים, שאיננו עוסק ואינו פעיל בתחום המסחרי, כי מי שנמצא בפניו כיחיד הינו באמת יחיד ולא נאמן של קבוצת רכישה? כיצד יחיד כאמור ועורכי דינו יוכלו להתגונן בפני מצב שכיח לפיו אינו רואה קבוצת רוכשים אלא אדם אחד (נאמן)?

ואף אם להסכמים תוכנס תניה המטילה את החבות במע"מ על הרוכש, לא יהיה בכך מזור לבעל הקרקע, שכן הוא החייב במס לפי גישת הוועדה, ועליו יהיה לרדוף אחרי שיפויים בגין המע"מ. לכאורה, מי שמכר קרקע ללא ידיעה שמדובר בקבוצת רכישה, ולכן לא הוציא חשבונית, עלול להיחשב עבריין מע"מ!

זאת ועוד, אותו בעלים המחזיק בקרקע שהתגלגלה במשך שנים ללא מע"מ במכירות (או בירושות) במגזר הפרטי, ימצא את עצמו פתאום משלם מע"מ על מלוא התמורה - הרבה יותר מן הרווח (הערך המוסף) שהפיק. הצעת הוועדה לאפשר זיכוי על המע"מ ששילם ברכישה אינה עוזרת במרביתם המכרעת של המקרים, מאחר שפעמים רבות לא היה מע"מ ברכישה.

לדוגמא, קרקע שנרכשה לפני עשרות בשנים במחיר 10, עברה במכירות בין בעלים פרטיים ונרכשה מפרטי ב-100. ככל שהגורם פרטי האחרון המחזיק בה ירצה למכרה ב-115 ולצבור רווח נאה של 15%, ימצא את עצמו מפסיד ככל שייושם בחקיקה דו"ח הוועדה, שכן יידרש להעביר 16 לרשויות מע"מ!

סיכונים מעין אלה המוטלים על בעלי קרקע יגרמו למעשה לכך שבעלי קרקע שממילא נמנע מהם פוטנציאל הרווח במכירה לקבוצת פרטיים, יעדיפו להחצין את הסיכונים העצומים המוטלים עליהם בנסיבות החדשות וימכרו את הקרקעות רק לעוסקים (קבלנים, יזמים) אשר על פי דין (תקנה 6ב לתקנות מע"מ) החיוב במס ערך מוסף יעבור אליהם. הסיכון התיאורטי המוטל על הבעלים עשוי אפוא לייבש את מקור הקרקעות הפרטיות של קבוצות הרכישה, וכך במקום להשוות בין שתי שיטות ההתארגנות ביחס לקרקעות פרטיות מתהפך הגלגל לכיוון ההפוך.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין.